8亿窟窿难填老板当众痛哭 这家百亿房企离破产还有多远?

近日浙系房企三盛宏业传出项目停工的消息。今年9月,三盛宏业被上海市第二中级人民法院,依据北京市长安公证处做出的(2019)京长安执字第228号强制执行公证,将其列入失信被执行人,执行标的超过3.98亿元。随后,三盛宏业在杭州开发的颐景御府被发现已停工。21世纪经济报道记者联系到接近三盛宏业董事长陈建铭的知情人士,其表示,公司目前没有计划就公司整体情况对外发布任何信息。闽系房企福晟集团在坊间也曾出现若干不利传闻。但11月1日,福晟集团在官方微信上发布澄清公告,称此前关于公司“申请破产被驳回”“裁员50%”等传言均为不实消息,公司从未向政府有关部门提交破产申请,也并未裁员50%,目前处于正常经营中。据人民法院公告网数据显示,截至目前,今年有408家地产商被法院裁定实施破产清算。同策研究院首席分析师张宏伟分析认为,调控收紧,首先对房企周转速度产生影响,比如过去有不少房企,以收并购方式拿的地块存在问题,在处理上没有过去顺畅;其次房屋销售速度下滑,导致房企无法维持现有的运营状况。张宏伟认为,中小房企融资困境是目前业内亟待解决的普遍问题。小房企的困境9月24日,三盛宏业债务违约被纳入征信系统。9月26日,陈建铭和上海三盛房地产(集团)有限公司分别持有的三盛宏业4.154亿元股权及2亿元股权,被上海市闵行区人民法院冻结,冻结期限3年。9月30日,三盛宏业持有的上海颐致投资管理有限公司1亿元占100%的股权被青岛市中级人民法院冻结,冻结期限3年。9月下旬,三盛宏业有意以17.5亿元转让上海外马路一线江景的总部大楼,尚未成交。10月,陈建铭和他的三盛宏业作为被告,至少还有4个案件将等待开庭,涉案金额数亿元。10月17日,经陈建铭签发,成立三盛宏业集团临时监管小组。未经审批、授权造成资金资产流失的,一律移送司法机关处理。三盛宏业今年9月开始受到业内关注。上述三盛宏业知情人士坦承资金紧张,并透露,东方资产或将参与解决短期资金问题。记者通过第三方信源获悉,东方资产曾经给予三盛宏业大量贷款,一旦这家企业进入资产重组,其对三盛宏业资产处置应该有话语权。福晟集团旗下地产上市公司平台福晟国际,今年股价大幅下跌,裁员、拖欠员工工资等传闻喧嚣尘上。福晟方面否认大面积裁员,但有的项目即将完结,却没有后续项目跟上,人员分流是正常做法。10月31日,记者实地探访福晟集团位于上海前滩的住宅项目,该项目施工现场一切如常。根据项目进度规划,该项目将会在今年年底之前,完成各项验收并竣工备案,计划明年2月底交房。福晟集团自收购福晟国际这一壳公司以来,仅向福晟国际注入了长沙几个房地产项目,大部分项目放在了集团。福晟集团主席潘伟明夫妇在今年9月还将所持福晟国际56.45%的股份,无偿赠予他们的儿子、二代接班人潘浩然。此前两年在福晟集团出现频率较高的“飞虎队”(即拿地投资部门),自2018年起开始淡出。来自第三方机构统计数据显示,2017年,福晟集团在福州大本营以销售规模74.24亿元排名第二,2018年仅以48.84亿元排名第十,2019年上半年以50.67亿元排名第十。三盛宏业与福晟国际面临同一个问题:负债率高企。截至2019年6月30日,三盛宏业有息负债269.5亿元,占总负债63%;其中一年内的短期负债就有138.11亿元,短期偿债压力巨大。福晟国际净资产负债率则超过130%。有业内人士指出,与此前出现风险问题的浙系房企类似,三盛宏业受困于多元化失败,三盛宏业近年涉足科创及大数据、海洋投资等,均没有给房地产主业带出效益。融资不畅+大本营福州销售不畅,则可能是导致福晟集团出现资金偏紧的主要原因。资金罗生门三盛宏业并非个案。早在今年6月,银亿因为债务违约,已向宁波法院申请破产重整。据机构统计数据,这家房企在2016年销售收入达652亿元,总资产接近800亿元。2018年下半年以来,不少城市房屋成交清淡,房企现金流减弱,部分中小房企发展停滞,有的则因资金问题陷入困境。张宏伟认为,继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象以来,房企融资渠道持续收紧。与此伴随,房企融资成本明显分化,部分信用等级高的头部和主流房企,融资成本维持低位,但部分负债率高、流动性紧张的房企,融资成本不断走高,有的发债利率超过15%。来自同策咨询研究院报告显示,今年三季度40家典型房企融资总额为1937.73亿元;其中,二季度1733.21亿元,一季度2458.09亿元。银保监会23号文(5月份)后,房企融资大规模缩水。泰禾集团融资金额超200亿元,其中有两笔美元债利率在10%以上。记者咨询部分金融机构后获悉,今年9月以来,信托融资额度受限、房地产基金备案趋紧,房企忙于寻找其他融资通道。但在市场销售流动性下滑的情况下,房企尤其是中小房企的现金流紧缺局面一直没有打开。在销售未能好转,融资通路收窄的双重夹击下,部分中小房企的危机正在到来。

在连续“爆雷”之后,三盛宏业能成功自救吗?

原标题:三盛宏业超400亿元高负债深陷资金危局 部分员工受牵连或遭起诉

一周前,百强房企三盛宏业被曝员工讨债上门、甩卖总部大楼、全国项目大面积停工,迫不得已董事长陈建铭出面调节,却被逼当众落泪。

一场因内部员工理财逾期兑付引发出员工集体讨债的风波,令上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司(下称“三盛宏业”)的痼疾浮出水面。

然而,事实证明,市场不相信眼泪。

10月21日,因购买的公司定向理财产品没有按照约定时间返还本息,加之发现公司高管转走公司资金兑付自己亲朋理财,多名员工们来到三盛宏业位于上海的总部“集体讨债”,三盛宏业董事长陈建铭泪洒“员工批斗会”现场。

10月28日,三盛宏业评级再遭下调。东方金诚公告称,下调三盛宏业主体评级展望至负面,本次评级为AA,前次评级为AA,前次评级展望为稳定。

这起事件的背后,是三盛宏业深陷流动性危机、全国项目大面积停滞、资金被监管等多重问题的集中爆发。目前,三盛宏业已进入债务重组程序。

据风云地产界了解,三盛宏业是一家位列中国房地产TOP10研究组“2019年中国房地产百强企业”第67位的房企。今年8月,曾获亿翰智库颁布的房企综合实力、品牌价值“双百强”。

有内部员工指出,除了房企融资不断收紧大环境的影响,三盛宏业任人唯亲,缺乏科学管理思维,是其陷入危机的重要原因。值得注意的是,目前有部分员工因用个人名义为公司进行融资,也面临着被诉讼的风险。

更令人诧异的是,在10月10日公布的《2019年胡润百富榜》上,三盛宏业董事长陈建铭以100亿元的身价位居第398位,这一排位比去年前进了67位。

家族企业“摊子铺得太大”

如今,陈建铭和三盛宏业几乎已经被逼上了绝路。业界普遍认为,三盛宏业距离破产只差一步之遥。

官网显示,三盛宏业于1993年在舟山注册成立,2002年将总部迁址上海,目前已布局华东、广东、东北多地。今年上半年,三盛宏业进入克而瑞“房企销售TOP100”榜单,以94.1亿元位列操盘金额榜第98位。2018年底,三盛宏业上海区域总经理屈国明曾公开表示,围绕集团“三年千亿”的战略目标,2019年公司将“确保600亿销售额,争取800亿销售额”。

01

但这家看起来颇有发展潜力和进取之心的企业,如今正风雨飘摇、令人唏嘘。近日,因无法按时兑付本息,三盛宏业员工集体到公司总部讨债一事引发行业强烈关注,其背后资金危局也一并暴露于众。

压垮三盛宏业的“最后一根稻草”

一位内部人士李波(化名)向《华夏时报》记者表示,三盛宏业其实此前多次向员工发行理财产品,从来没有出现过兑付问题。且由于收益率较高、最高甚至达到过28%,颇受内部员工青睐。

三盛宏业“爆雷”源自一则新闻:因员工认购理财产品未能按时兑付,10月21日,三盛宏业员工前往公司总部大楼“堵门”讨债。该事件一经报道,迅速在地产圈引起发酵。

对于讨债事件的发生,李波并不感到意外:“这是‘最后一根稻草’,其实上半年公司资金就很紧张了。”据媒体公开报道,截至今年6月末,三盛宏业总负债417.65亿元,一年内到期的短期负债高达138.11亿元,但其货币资金余额仅为12.79亿元。李波称,实际上公司的主营业务房地产开发“没有太大问题”,目前公司在全国拥有30余个项目,不少在售项目分布于上海、舟山、佛山、杭州、宁波等热点城市,且在全国一二线城市的土地储备多达3000余亩。只是今年年初有几个项目迟迟未能拿到预售证,加剧了公司的现金流问题。

三盛宏业一名员工曾对媒体表示,2018年末的年终奖只发了一部分;员工理财迟迟无法兑付,一拖再拖,解决方案出了多次,却一分钱没发;2019年9月的薪资至今未发,所以才引发了这次员工集体讨薪事件,大家都要吃饭过日子的,这种情况实属必然。

导致三盛宏业出现资金危机的深层次原因,李波觉得在于“三盛宏业可以说是一家家族企业,老板不信任职业经理人”,任人唯亲、缺乏科学管理体系,成为公司健康发展的障碍。李波称,公司的主要负责人几乎全部是陈建铭的亲属。例如,担任三盛宏业副董事长的陈亚维为陈建铭胞妹,屈国明为妹夫,三盛宏业股东、公司监事陈立军为陈建铭内弟等。

资料显示,上述理财产品,源自三盛宏业《关于开展2017年第二期定向理财的通知》。这份由公司工会下发这份文件,定向员工发行3亿理财产品,期限12个月,产品年化收益率14%,24个月年化收益率为15.5%,36个月年化收益率为17.5%。

从外部来看,“老板摊子铺得太大,需要钱的地方太多了”。官网显示,三盛宏业的业务涵盖房地产开发、科创及大数据、海洋投资等,拥有三十余家下属公司。其中,中昌数据为A股上市公司,中昌国际控股集团为香港H股上市公司,钰景园林为新三板挂牌公司。不过,由于业务方向和规模限制等原因,两家上市平台没能给三盛宏业提供充足的资金。例如,中昌数据10月30日发布的2019年三季度报表显示,公司前9个月实现营业收入23.55亿元,同比增长9.35%,归属于上市公司股东的净利润2830.60万元,同比下降70.89%。

据媒体报道,三盛宏业前后的多期理财产品涉及资金达8亿,牵涉员工及其家属上千人,区域范围波及上海、杭州、舟山、北京、广东、沈阳等集团公司所属分支机构所在地。

而此前,天风证券固定收益首席分析师孙彬彬也指出,三盛宏业涉足地产开发、科创大数据和海洋投资等多个产业。多元化发展进入别的行业,面临两方面的问题:一方面,经验积累不足,风险高;另外一方面,其他行业多面临投资大回款慢,资金占用多的问题,商业项目则面临去化慢,回款周期长的问题。

令员工气愤的是,三盛宏业的管理层并没有想办法解决此事,而是于10月12日起转走公司资金兑付自己亲朋的理财。

为纾解资金之困,三盛宏业其实一直在努力融资。但李波坦言,在房地产融资持续收紧的大环境下,小房企融资愈发艰难。而在三盛宏业颇为多元的融资方式中,包括公司债券、信托融资,且不乏P2P、民间借贷,融资成本均偏高。

风云地产界获悉,在这些管理层中,陈亚维是陈建铭胞妹,任三盛宏业副董事长;屈国明是陈建铭妹夫,陈立军是陈建铭内弟,是三盛宏业股东,同时担任公司监事;潘功成是三盛地产板块负责人,现为公司副董事长。另外,陈锡年和蒋万琪担任副董事长,施军君和余秀芳担任副总裁。

记者注意到,上交所资料显示,三盛宏业从2016年至今累计发行超80亿元公司债券。官网显示,三盛宏业于2019年7月发行7亿元公司债券,于2019年3月发行21.5亿元公司债券等,上述债券的利率在7%——8.4%;而在信托融资方面,信托理财的收益率普遍也高于8%,远高于房企2018年5.64%的平均融资成本。

在这样的情况下,维权员工不得不以报警的方式逼迫陈建铭出面表态,于是便出现了“三盛宏业董事长陈建铭泪洒当场”的情景。

此外,公司也与一些大型银行、金融机构签订了授信,额度超过400亿元,但相比巨额债务仍然是杯水车薪。今年9月份,三盛宏业有意以17.5亿元出售位于上海外滩的总部大楼消息传出,但目前并未有明确的接手方。

陈建铭向业主表示:“我最近在外找资金,内部事宜交由我的妹妹陈亚维管理,没想到竟会如此。其他的高管我不能担保,我妹妹转走的钱,我负责追讨回来!”

公司现已进入债务重组阶段

实际上,三盛宏业一直面临着高负债的压力,近段时间更是频繁传出资金链出问题的消息。其中,9月以来就有消息传出,三盛宏业有意以17.5亿元的总价出售其位于上海外滩的总部大楼。

种种努力之下,三盛宏业的资金困境并未得到太多缓解。除了各种亟待还清的借款,另据媒体报道,三盛宏业全国多个项目当前已无法正常动工。公司在广东、上海、浙江、沈阳等地至少有16个项目出现了停工或是未开工等情况,截至8月25日统计的已批未付工程款达到11.66亿。

该大厦原名为伦达金融大厦,由三盛宏业通过拍卖而来,并于2017年5月才正式迁入。而为了还债,三盛宏业集团已经在此前将这座总部大楼作抵押借款14亿元,项目目前尚无人接盘。

屋漏偏逢连夜雨。《华夏时报》记者在国家企业信用信息公示系统上看到,自9月27日以来,陈建铭、上海三盛房地产(集团)有限公司、上海闫宏企业管理合伙企业(有限合伙)分别持有的三盛宏业4.154亿元股权、2亿元股权以及1.42亿元股权已遭上海、山东青岛等地的法院冻结,冻结期限至2022年。

由资金链问题导致的“多米诺效应”让三盛宏业雪上加霜。企查查信息显示,9月24日,三盛宏业因债务违约被上海市第二中级人民法院纳入为失信被执行人,具体行为一项则被标识为“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”。

与此同时,上述债务和借贷问题也产生了不少纠纷。“企查查”显示,三盛宏业历年来所涉及的法律诉讼高达71起。开庭公告显示,这些案由多为企业借贷纠纷、民间借贷纠纷、债券转让合同纠纷等。今年9月24日,三盛宏业因债务违约被上海市第二中级人民法院纳入为失信被执行人,“失信被执行人行为具体情形”为“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”。

此外,自9月27日以来,陈建铭、上海三盛房地产有限公司、上海闫宏企业管理合伙企业分别持有的三盛宏业4.154亿元股权、2亿元股权以及1.42亿元股权已遭多地法院冻结,冻结期限至2022年。

10月28日,《华夏时报》记者来到位于上海市黄浦区外马路978号的三盛宏业大厦。对于记者要求进入公司进行采访相关负责人的要求,前台以“没有提前预约”等理由拒绝放行。对于记者的采访问题,也均以“不知道、不了解”的说法予以回复。

实际上,在此之前三盛宏业的股权就已经遭到多次质押。截至目前,该集团股权质押次数达到59次,当中,14.31%的净资产做了对外担保。企查查方面数据也显示,三盛宏业高达9.94363亿元的股权质押仍处于有效质押状态。

这座员工不时进出的大厦看起来并无异样。李波告诉记者,“员工集体讨债”事件之后,三盛宏业董事长陈建铭每天仍会出现在公司,只是“从表情上看不出来他在想什么”。

债务问题往往会引发很多无休止的纠纷。三盛宏业历年来所涉及的法律诉讼20起,当中的75%发生在2019年。这些纠纷多涉及民间借贷、借款合同以及企业借贷,其于2019年开庭的法律诉讼就达到11起。

但事实上,这里已经暗流涌动。李波透露,今年上半年开始,公司员工已开始陆续离职,目前包括高级管理人员在内仅剩约30%的员工。值得注意的是,除了老板亲戚(主要为高层)、必要的财务、行政人员,剩下的多为“有问题没法走的人”。

长期面临高负债、资金链、债务纠纷等问题,此次内部员工理财逾期兑付,从而引发出员工集体讨债的一系列风险,成为了压垮三盛宏业的最后一根稻草。

至于到底是什么“问题”,李波讳莫如深。但《华夏时报》记者通过一位资方得知,所谓“有问题的人”,是指通过个人名义为三盛宏业进行民间借贷的员工。若三盛宏业无法及时还清借款,这些员工将一同被提起诉讼,可能会被列入失信人名单。

02

目前,三盛宏业已进入债务重组阶段。10月17日,陈建铭签发了《关于成立三盛宏业集团临时监管小组的通知》,成立三盛宏业集团临时监管小组。该小组由上海东兴(东方资产全资子公司)、民生信托、温州银行、京衡律所代表和三盛宏业高管及子公司组成,将全面监管三盛宏业集团及其下属公司的财务、行政人事及运营管理状况,同时保障金融债权,避免国有资产流失和确保债务重组的顺利推进,以期应对化解集团债务危机。

三盛宏业埋下的“雷”

而作为已在公司工作数年的老员工,李波仍对三盛宏业充满希望,“也许这次能够顺利度过危机”。其称,目前已有部分大型房企前来洽谈对三盛宏业旗下项目的收购。

三盛宏业成立于1993年,经过二十多年的发展,横跨城市开发、金融投资、海运海工、智慧城市等产业领域,脚步遍及上海、北京、浙江、江苏、广东、辽宁、山东、安徽等地。数据显示,三盛宏业集团目前总资产规模逾500亿元,净资产250亿元。

然而,随着“三盛宏业被传甩卖总部大楼”的消息被爆出后,三盛宏业的处境开始愈发艰难,而这一切都是三盛宏业野蛮发展的结果。

1.沉重的商誉

放眼当前众多中小型房企面临破产危机,除了业绩滑坡外,更是出现了多家企业因商誉问题出现巨额亏损。

2015年-2018年,三盛宏业的商誉分别为1.82亿元、9.70亿元、18.19亿元、27.63亿元,占净资产的比例分别为3.69%、16.08%、22.50%、30.70%。

商誉大规模增长主要因为2016年-2017年的多次并购,在资本市场和经营领域频繁开疆扩土,高溢价收购只带来了账面财富,高估值的浮华表象之下,三盛宏业的商誉远远超过了房地产行业的平均水平。

2.财务费用占比过高

2016年-2018年度,三盛宏业财务费用高达3.58亿元、11.80亿元、14.04亿元,共计29.42亿元。同期占净利润的比例分比为105.60%、237.42%、295.58%,财务费用对公司净利润侵蚀严重。

财经评论员严跃进表示,企业财务费用攀升折射出开发商项目借债较多,融资规模增加,负债攀升,非资本化利息支出增加。同时,未销售现房存量较大,项目周转速度缓慢。当然,对于一些大量发行美元、港元债券的房地产企业来说,去年由于人民币贬值带来的汇兑损失也有所提升。

3.超高负债压顶

Wind数据显示,今年上半年,三盛宏业营收36.22亿,亏损7.66亿,经营活动现金流为-31.89亿,投资活动现金流为-3.9亿,筹资活动现金流为25.67亿。实际上,近几年来,三盛宏业的经营业绩每况愈下,净资产收益率从2015年的15.99%下滑至2019年中期的-29.26%。

半年报显示,截至今年上半年,三盛宏业总负债417.65亿元,资产负债率高达81.5%,有息负债269.52亿元,净资产已经无法覆盖有息负债。

另外,2016年-2018年,三盛宏业在手货币资金分别为9.54亿元、35.31亿元、28.80亿元,同期的短期带息债务分别为30.34亿元、114.60亿元、134.20亿元。

一旦金融政策收紧,很可能导致三盛宏业的融资能力减弱或者项目变现能力出现问题,从而进一步导致三盛宏业货币资金储备不足,使其面临短期借贷到期的巨大压力。

4.没能踩准政策节奏

三盛宏业走到今天这个地步,很大一部分原因是其没有准确掌控局势,在政策对房地产启动严厉控制的高点贸然拿地,面临高溢价和去化难得双重困境。

除此之外,三盛宏业还面临“限价”的尴尬遭遇。据公众号《叶檀财富》报道,三盛宏业目前持有的货值就有600亿元,相对于273亿元金融债务和140亿元开发支出来说,看上去资金链非常健康。但其中245亿元的货值位于上海,面临限价政策。导致“曾经最安全的资产,现在成了贬值的出口。”

5.家族企业之祸

三盛宏业是一家典型的家族企业,公司的高层管理者都系家族成员或者老板的朋友。“任人唯亲”是陈建铭管理企业的最大失误。自从爆雷后,企业管理层的所作所为更是让陈建铭欲哭无泪。

据员工描述,陈建铭自身还有点自负和骄傲,本人很难听进去别人的意见。而且因为做出来的成绩,相对有些骄傲。

03

三盛宏业“自救”

谈及三盛宏业的“暴雷”,严跃进表示,单就房地产开发业务而言,即便销售不佳,也不至于出现“暴雷”,最多是“降价促销”、营收数据不好看,而目前三盛宏业如此严峻的形势与其之前的投资不当,且没有实现快速回款有关。

或许三盛宏业早就意识到了危机,一系列的“自救”行动在同时进行。2019年以来,三盛宏业非公开发行了3期债券,共33.8亿元。此外,公司还积极与大型银行、金融机构签订授信,额度超过400亿元。

9月下旬,三盛宏业传出欲以17.5亿元转让总部大楼抵债的消息,而此前,为了还债,这座名为伦达金融大厦的大楼已经被作为抵押借款14亿元。

与此同时,三盛宏业就与东方资产全资子公司上海东兴达成深度共识。根据此次合作,双方将在资本合作、资金帮扶、股权合作、资源引入、优质资产整合等方面进行全面战略合作。

据了解,经陈建铭签发,三盛宏业集团已于10月17日成立临时监管小组。临时监管由上海东兴、民生信托、温州银行、京衡律所代表,和三盛宏业高管及子公司代表组成。

这个监管小组将全面监管三盛宏业集团及其下属公司的财务、行政人事及运营管理状况,同时保障金融债权,避免国有资产流失和确保债务重组的顺利推进,以期应对化解集团债务危机。

资料显示,东方资产是由财政部、全国社保基金理事会共同发起设立的国有大型非银行金融机构,合并总资产超过万亿元,业务涵盖资产管理、保险、银行、证券、信托、普惠金融、信用评级和海外业务等,服务网络覆盖全国,具有强大的资金实力和资本运作能力。

随着三盛宏业债务危机的进一步恶化,东方资产对三盛宏业的债务重组动作或将展开。

相关文章