澳门新萄京网址绿景中国拿下深圳最大旧改项目 土地市场规则生变“地王”或绝迹

历经十余年,深圳最大的一宗旧改土地,花落绿景中国。10月28日,绿景公告,通过认购股份获得一家目标公司股份,该目标公司间接拥有“深圳沙河五村城市更新项目(白石洲城市更新项目)”的投资与开发权。白石洲旧改项目规划面积大约350万平方米,是深圳市区罕见的超大型项目。在土地稀缺的深圳,价值巨大。这一项目的推进,意味着深圳在存量土地、城市更新上的步伐加快。同时在增量市场,深圳今年也推出了多幅土地,11月将有7个项目进入市场。与此前不同的是,在新的入市土地中,除一幅人才用地外,其余6幅将采取“双限双竞”的方式,显示了政府严控地价、房价的态度。旧改的大规模推进和土地出让规则的变化,让深圳这个房价高企的一线城市从此将难现“地王”,房地产市场的逻辑、开发商的投资运营逻辑,也都不得不去适应变化。深圳最大城中村——白石洲。-IC
photo-最大旧改将入市深圳是一个“旧改之城”,城市面积的狭小、增量的稀缺、人口和产业的急速扩张,加之过去40年建筑的粗粝和老化,都让这个城市不得不启动旧改,以提供更多的住房、商业地产。旧改能力因此成为开发商在深圳的生存和竞争砝码。本地开发商佳兆业、京基集团、鸿荣源、绿景中国等都是隐形的“地主”,央企和外来开发商也不示弱,招商蛇口、华润置地、华侨城、恒大等也在深圳拿下多个旧改。众多正在推进的旧改中,白石洲旧改无疑是其中最耀眼的一个,被深圳业界称为“城市更新航母”。项目地处深圳核心城区,紧邻深南大道,并毗邻科技园及华侨城片区,优越的地理条件及庞大的规模,令开发商眼馋,同时也被寄予了综合社会效益的期望。十几年前,白石洲就传出要改造的消息。但直到2012年8月,沙河五村城市更新领导小组成立,白石洲旧改才正式确立;2014年,被正式列入深圳城市更新名单。2016年,绿景中国母公司绿景集团获得了该项目的开发权。据了解,此次绿景中国获得白石洲旧改,是从母公司、控股股东黄康境手中购得溢明投资有限公司99.99%的股权,溢明投资间接持有一家香港控股公司25%的股权,这家公司旗下业务包括白石洲旧改的投资与开发。也就是说,这次注入绿景中国的白石洲项目股权为25%,绿景有关人士表示,向上市公司注入白石洲项目股权没有上限,未来或将全部注入,但没有明确的时间表。绿景从1998年开始涉足城市更新,历经二十余年,当前绿景所开发的20余个项目中,大部分都是城市更新项目,这在主流开发商中比较少见。据西南证券,绿景集团在大湾区核心城市拥有土储1200万平方米。绿景中国2019年半年报显示,
上市公司的土地储备约438万平方米,未来有望获得母公司的资产持续注入。值得关注的是,专注旧改的绿景中国,盈利性超过同业一倍的水平。绿景财务总监陈健民曾指出:“一般同行业毛利率水平在20%左右,而我们过往几年基本上在50%以上。”前述有关人士表示,自2018年底取得专项规划批准以后,白石洲城市更新项目已进入私人物业拆赔签约阶段,目前进度良好;不过由于项目的复杂程度,具体入市时间未知,还有很多不确定性。深圳宅地供应井喷旧改加速推进的同时,深圳今年在土地出让尤其是宅地的供应上也加大了力度。今年6月,深圳曾迎来一场“史诗级”土拍,5宗住宅用地同时挂牌出让,吸引数十家房企参与,最终收金224亿元。5个月后,深圳再次发出土地“大礼包”。11月22日,深圳将“一次性”推出位于坪山(3块)、龙华、光明、大鹏新区等地的6块居住用地。相比上次,这次的土地挂牌起始价更低,六宗地总建筑面积约77.2万平米,挂牌起始总价约131.67亿元。不过,这次的规则也发生了更大变化,实行“双限双竞”,除限地价、竞人才房面积外,还限定了未来要卖的最高房价,比现在地块周边的新房价格要低,对户型也都严格执行“9070政策”。其中,龙华地块限价7.14万/平米,比周边在售的二手房中海锦城要低,而附近将要开盘的金茂府预计价格10万+;光明新中心区的地块限价到4.725万/平米,低于目前光明在售的项目。深圳一些开发商认为,政府限制地价、抑制房价的意图明显。因为此前那一轮土拍,出现了几个地王,带来了很大的压力。有关部门还约谈了光明区域的相关开发商。“未来控制地王会常态化。”有业内人士指出。控制地王、未来商品房房价的同时,深圳更从人才房、公共住房着手,稳定住房价格。这批出让的土地,全部要求配建一定比例的人才住房,并且要求开发商增加竞争配建比重;在11月21日出让的光明科学城地块,更是一幅纯粹的人才住房用地,面积36435平米,未来的售价也定了:基准售价25800元/平方米,最高售价27100元/平方米。“双限双竞,配建人才住房,这也体现了深圳广罗人才的决心。”深圳资深业内人士徐枫分析认为,而一次性推出7块土地,也暗示了深圳政府对开发商的态度,并不因为土地相对短缺,就关上房地产开发的大门。从一系列操作来看,2018年深圳推出的“二次房改”相关精神,正在指引深圳未来的土地、住房、楼市走向。根据规划,2035年,深圳将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。预计本月底至明年1月,深圳总共将出让34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套,确保完成今年8万套公共住房建设筹集目标。明年开始,深圳将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。值得关注的是,这些公共住房的售价均为周边地区市场房价的五六成。位于原特区内的4万-5万元/平方米区间,原特区外的普遍处于2万-3万元/平方米区间。“深圳将严格控制用于出售的公共住房价格。”
深圳市委常委、市政府党组成员杨洪表示,未来一段时期,深圳公共住房总体价格都将稳定在这一水平。

原标题:深圳年内第二次集中供地 起始总价超130亿元

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深圳迎来年内第二次大规模集中供地。

原标题:大湾区楼市观察|绿景中国1万美元认购白石洲旧改项目25%股权
租客撤退加速

10月23日,深圳市土地房产交易中心公示7宗土地出让信息,6宗为纯住宅用地,1宗为商业用地、二类居住用地、城市道路用地综合用地,规划总建筑面积约103.72万平方米。

深圳市南山区这个小有名气的城中村——白石洲进入了2倍速撤退阶段,不禁让人感叹深圳速度。9月10日,《华夏时报》记者走访白石洲时,一家小吃店老板告诉记者,才来白石洲2年,生意还不错,打算在这开下去,丝毫没担心旧改问题。11月6日,《华夏时报》记者再次走访白石洲,该老板告诉记者,小店还有最后两个月运营时间,房东已签约旧改。盘踞在此的外来客们,也将加速撤退。

不过,就在10月21日,深圳市土地房产交易中心公告终止出让前海两宗地块,其原定挂牌日期是10月22日。

10月28日,绿景中国地产(00095.HK,以下简称“绿景中国”)发布公告称,绿景中国通过直接收购控股股东黄康境(绿景集团创始人)的私人公司,入股白石洲城市更新项目25%股权。

出让条件略有放松

《华夏时报》记者11月5日再次走访了白石洲城市更新项目,白石洲社区的工作人员告诉记者,从今年7月份开始启动签约,到现在已经签约了八九成。少数不愿签约的房东则需要绿景公司的人继续去谈。

据公告信息,本次除光明区的A650-0375号综合用地将于11月21日采用招标出让形式外,其余6宗地均将于11月22日以公开挂牌方式出让,总起始价131.67亿元。

1万美元获得白石洲城市更新项目25%股权

相较于6月那次史诗级土拍的出让条件,本次土地出让条件相对宽松,仅龙光、光明等部分地块需执70/90政策,其他地块均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,即限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

10月28日,绿景中国地产(00095.HK,以下简称“绿景中国”)发布公告称,认购人、目标公司与公司控股股东黄康境订立认购协议。据此,认购人同意按照认购协议的条款及条件认购而目标公司同意发行认购股份,认购股份的代价为1万美元。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉分析认为,为完成深圳公共住房目标,预计此次人才房配建面积并不会比6月少,将来在人才房、租赁住房供给充足的情况下,限价也可能会有所放松。

认购人即绿景中国全资附属公司大湾区智慧城市有限公司;目标公司即溢明投资有限公司,是黄康境全资拥有的投资控股公司。

与前地王相邻、房价已倒挂

由于溢明投资有限公司间接持有一家香港控股公司25%的股权,该香港公司及其附属公司主营业务为房地产开发及其他投资活动,当中包括对“沙河五村城市更新单元”项目(“白石洲城市更新项目”)的投资与开发。

此次出让土地中,有2宗地块与2016年地王相邻。其中,龙华区出让的0068地块与2016年地王项目金茂府仅一路之隔,建成后最高均价7.1万元/平方米。金茂当年竞得该地块的楼面价为5.7万元/平方米,开盘价预计在10万+级别。此外,目前周边鸿荣源、中海锦城等在售二手房挂牌均价已达7.4万元~8.3万元/平方米,高过该出让地块入市时的最高均价。

由此绿景中国通过直接收购控股股东黄康境的私人公司溢明投资有限公司,从而达到入股白石洲城市更新项目25%股权。

据出让公告,A816-0068地块位于龙华民治街道,土地面积27390.52平方米,起价40.79亿元,最高限制地价59.14亿元,竞买保证金约20.4亿元,普通商品住房入市最高均价为71400元/平方米。

以1万美元,7.8万港元的价格从控股股东黄康境手中购得白石洲城市更新项目25%股权,绿景中国方面对《华夏时报》记者表示,此举是“绿景(中国)地产正在逐步兑现过往已披露的‘控股股东会适时将其持有的优质城市更新项目注入上市公司’的承诺”。

另一宗坪山区8034地块与此前的坪山地王泰禾中央广场相邻。

绿景中国从1998年开始涉足城市更新,历经二十余年,但其规模仍不到百亿。利润最大化似乎才是绿景中国最看重的,总体维持在50%以上,高于行业水平。

该地块位于坪山区马峦街道,与2016年坪山地王泰禾中央广场相距约500米,土地面积31065.17平方米,起价21.02亿元,最高限制地价30.47亿元,竞买保证金10.51亿元,普通商品住房入市最高均价为38750元/平方米。

但值得注意的是,旧改项目的不确定性也影响着绿景中国近年来的收入,从2015年至2018年,绿景中国实现收入分别为12.10亿元、45.90亿元、29.68亿元和45.16亿元,收入同比分别增长192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。

据链家网数据,该地块入市时最高均价已超坪山区目前均价,地块周边京基御景、力高君御国际等在售的二手房挂牌均价已达3.7万元~3.8万元/平方米,高过该出让地块入市时的最高均价。

白石洲的两面性

“深圳房价高、地价高、配建要求严格、开发难度大。”李宇嘉称,“能够在深圳这样严苛开发环境下立足、有客观市场份额,某种程度上已成为一线房企标志。所以从这方面来讲,房企参与程度并不会低,但现在市场环境比上半年已有所静淡,能否达到6月时的土拍盛况仍未知。”

被称为深圳的第一站——白石洲,承载了不少深漂的记忆。作为目前深圳关内为数不多的大型城中村之一,建筑密集老旧,但以其相对低廉的租金、便利粗犷的生活场景以及距离中心区域近的优势,成为不少深漂的始发站甚至是长期的落脚点。

另一方面,白石洲位于深圳市南山区,紧邻深南大道,并毗邻科技园及华侨城片区,地理位置优越,距离深圳世界之窗仅一个地铁站,周边房价均价近10万/平方米。

地少人多的深圳,白石洲的旧改是必然的。2005年有消息称,市政府和区政府同时开展白石洲旧村改造的研究工作。

直到2012年8月,沙河五村城市更新领导小组成立,白石洲旧改才正式确立;2014年,被正式列入深圳城市更新名单;2016年,绿景中国母公司绿景集团获得了该项目的开发权。

白石洲北区的规划已于2018年6月公示,彼时草案规划图显示,该旧改项目主要位于南山区沙河街道沙河五村片区,用地面积48万平方米,拆除用地面积45.9万平方米,开发建设用地面积30.3万平方米,计容积率建面约为347.9万平方米,容积率达11.5。

随后,白石洲项目改造提速。2018年12月28日,白石洲旧改项目整体规划出炉,共分三期进行实施,其中最先实施的规划一期涉及私人物业搬迁约180栋,约占全部私人物业11.6%。

《华夏时报》记者11月5日走访中看到,一个多月前上白石村街道两旁还是琳琅满目的商店,此时一大段已经被“铁墙”挡住,仅在一头一尾处还有一些商店开着,在接近下班时间,店内不少或买菜、或吃饭的人群。一位卖生鲜的女士告诉《华夏时报》记者,她在此处开店已经超过二十年了,今年过年前就会全部搬走。

绿景中国方面对《华夏时报》记者表示,自2018年底取得专项规划批准以后,白石洲城市更新项目已进入私人物业拆赔签约阶段,目前进度良好。

但作为深圳体量巨大的旧改项目之一,其旧改之路也是才刚开始。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《华夏时报》记者采访时表示,白石洲项目本身位置十分优势,在绿景联合之后,变成强项目强开发,旧改完成后将成为深圳旧改风向标的一个项目。但是其旧改难度也值得关注,旧改之后有多大的获利空间现在还无法估测,各方应做好充分的应对准备,总体来说,完成旧改的难度还是蛮大的。

深圳中原董事总经理郑叔伦向《华夏时报》记者表示,白石洲旧改体量大,对资金等要求高,在绿景不考虑引入合作者的情况下,资金压力较大,周期可能也会拉长。白石洲地理位置非常好,上下为波托菲诺和红树湾两大豪宅区,虽然从规划看,容积率高。但是区位因素,未来只能靠城市更新才有项目入市,供应少,旧改完成后必将受到市场的热捧。

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