二手房市场:学区房热度不减 普通的房子难成交

年底将至,以往杭州二手房市场的急售房源会增加,价格会下调。上周末,钱报记者走访了杭州多个板块的二手房门店,看看捡漏的机会大不大。在我爱我家庆春东路店,记者碰到了正在咨询学区房的蔡先生夫妇。蔡先生家住钱江府,其孩子还没满周岁。由于明年无论是民办小学还是初中,超过招生计划的,将100%摇号。蔡先生决定早作准备,购买“双优”学区房。经纪人小周告诉记者,采荷的学区房热度一直很高,“全民摇号”政策出台后人气更旺。周末两天,已有十余组客户前来其门店咨询。其中除了孩子两三年后就要上学的,也有很多像蔡先生这样未雨绸缪,提前六七年就来看房的。从价格来看,采荷的学区房也一直很稳定。如采荷新村,目前在售均价大约在5.2万元/㎡,较上半年基本持平。链家翠苑五区店的经纪人小李也告诉记者,翠苑的学区房热度也不低,尽管年底不少房东会选择调低价格,但翠苑目前的价格较今年上半年甚至还有5%左右的微涨。不过,并非所有区域都有较高热度,不少小区的二手房甚至成交困难。在建国北路上的我爱我家门店,经纪人小张告诉记者,像十五家园顶楼或次顶楼的房源,面积稍大点,单价较去年跌了3000元-4000元/㎡左右,“2017年最高点时,同样类型的房源成交价格都在4.5万元/㎡左右,现在如果出手,大概只能卖到4万元/㎡左右。”不少没有名校学区傍身的老破小,成交量和价格都不尽如人意。在清水公寓附近的我爱我家门店,经纪人小徐表示,像清水公寓这样偏改善的小区,近5个月来他们门店仅成交6套。在我爱我家雍华府店,记者碰到了前来调低挂牌价的李女士。李女士是招商雍华府的业主,有一套88㎡的房源,10月挂牌,挂牌价380万元,至今连一个看房的人都没有。为了尽快把这套房子卖出去,李女士把380万元的挂牌价调低至了360万元,她还表示,如果有诚心的买家,自己还有一定的讲价空间。

不过,胡景晖对未来表示担忧,他认为,一线城市交易环节减税力度有限,货币政策的刺激效应在逐步减弱,且2015年购房需求大量释放后,后续购房需求支撑力或将不足,如果没有更有力的政策持续出台,二季度开始,或者下半年,北京二手楼市或将逐步降温。

中原地产首席分析师张大伟表示,系列政策刺激楼市,从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免,虽然从政策覆盖面看,绕开了北京等一线城市,但事实上,从市场变化看,这些政策都不可避免地在心理层面影响供需结构最紧张的一线城市。

记者在通州调查时也发现,二手房门店有不少看房者。“客户在年前已经观望了一段时间,现在基本上带看完满意了就定,不犹豫了,节后成了集中买房的时间,我们店周六成交两套,周日成交3套,房价上涨的幅度大概是每平米1000块钱。”经纪人小刘说。

据其介绍,这套房源位于东四环外某小区,是面积91平方米的南北通透两居。在春节之前,该房源的报价还只在370多万元,年后即上涨了30多万元。王强告诉记者,这样的成交价格已经创该小区二手房成交价格之最,也是小区二手房首次突破400万元大关。

近期在该小区看房的张欣也同样感受到了二手房价格的跳涨。据她观察,跟春节之前相比,小区里二手房的价格普遍上涨5万-10万元,
户型好、装修好的涨幅往往更高。张欣告诉记者,之前她看好一套64平方米小户型房源,当时业主报价250多万元,但进入具体谈判环节时业主将价格一下抬升
10余万元,原因是业主想要换的位于西城的某学区房将报价抬升了30万元。

据伟业我爱我家数据中心统计,春节后首周(2月14日至2月20日),北京新宅网签量仅为1006套。而二手住宅的网签量则高达6048套,日均成交
864套,节后首周交易量为2010年以来的最高值。成交均价为41490元/平米,较2015年全年均价上涨5%左右。

除了直接将报价抬升之外,还有不少业主虽然挂出房源,却并不
诚心出售。记者以看房人身份准备约看位于南三环某小区的几套房源,但就在约定的时间之前几小时,这几套房源的业主全部通过中介告知记者,近期暂时不准备出
售了。“这种情况最近有很多,这些业主其实都是在等着涨价。”中介告诉记者。

上述链家经纪人王强告诉记者,他所在的门店只有十几个经纪人,但节后上班的几天里,平均每天都要接待30多组客户,甚至在今年春节期间,门店还意向成交了3单。

事实上,从去年以来,楼市政策和信贷政策逐步宽松。近日,财政部等三部委为促进市场交易,还出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通
知》,旨在降低房产交易成本。其中,北京适用的契税优惠为对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以
下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

在挂牌价格跳涨的同时,二手房成交量在节后也迅速升温。

挂牌价跳涨

记者发现,在涨价的二手房房源中,建筑时间较近且带有电梯的次新房,价格涨幅通常要比没有电梯的老房源更为明显。

市场

北京节后的二手房市场超过新房市场,迅速升温。记者在调查中发现,包括通州、朝阳、大兴等区域在内的二手房成交火爆,且不少房源的挂牌价出现跳涨现象。
我爱我家的统计也显示,春节后首周(2月14日至2月20日),北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,节后首周交易量为2010年以来
的最高值;成交均价为41490元/平米,较2015年全年均价上涨5%左右。业内人士认为,在宽松的楼市环境下,二手房市场的热度有望延续。

“前两天刚刚成交的一套两居室,卖到408万元,创了纪录了!”2月21日,朝阳区一链家门店的经纪人王强告诉记者。

上述经纪人还告诉记者,他认为宽松的楼市政策很大程度上刺激了购房者入市,“客源量很大”。

成交火爆

对于二手房市场热度高于新房,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,春节前后新房开盘量少,项目供应量严重不足,而即买即住,且位置、配套、社区成熟度都
不错的二手房则成为购房人群的主要选择。同时,目前北京新房市场逐渐高端化、豪宅化,供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配,因而不少新房市场的需求
转向了二手房市场,造成了二手房市场的持续火热。目前北京二手房市场的火热态势或将持续一段时间。

西红门附近二手房门店的经纪人也告诉记者,他15号上班至今每天都很忙碌,天天都要带客户看房,一周时间,他所在的门店已经成交了8套房,延续了1月份的市场热度。“很多业主节后都调整了价格,挂牌价每平米都上涨了1000元左右,好的新一点的小区涨幅更大。”

从数据看,节后北京新房市场表现冷淡,回温缓慢,而二手房的日成交量仅用3个工作日就攀升至1000套以上,日均成交量甚至超过了新房的成交总量,市场迅速回到了节前连续两个月成交量破两万套的火热态势。

分析宽松政策虽未落地却已产生心理影响

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