澳门新萄京网址想换房,应该先听听易投金牛的意见

很多人第一次置业,很多时候都不知道如何选择,今天网易买房训练营第二天课程,就来聊聊如何选对人生首套房!买房时,大部分人都会考虑房价是否会涨、居住的舒适度、变现的容易程度这三样因素。买房,其实就是在这三者之间,做一个抉择平衡。刚需购房者应该首先注重的是房价收益。因为,第一次买房是人生资产的开始,房价的收益最为重要。舒不舒服对于大部分年轻人来讲,其实没那么重要,年轻人更应该看中成长性。而置换则要优先考虑容易变现,置换房有以下2个特点:①换房不用考虑涨跌和行情,因为卖出和买进都会跟随着市场②换房要换出进阶感,换比过去好的举个例子:小A把深圳、广州房子卖掉,回十四线老家买房子,这是越换越低阶。或是一套居住几年还不错的新房,卖掉,去换陈旧的大房,面积虽然大了,但是进阶感没换出来。以上可以说是失败的换房经历。那怎么样的房子最容易变现?可以从以下三个方面分析。那么问题来了,楼盘的价值怎么判断呢?小编总结了判断的6个关键点。无论是看一手新房还是二手房,都需要密切关注房子的6个关键点。一般可通过楼盘规划、政府官网、政策信息等多种渠道可以获知。如果房子符合的关键点的数量越多,楼盘价值越高。很多人在选择房子的时候都会被大小、新旧、远近这三个因素所困扰。一般新区规划、超级企业选址等相关长远规划,都位于偏远郊区,而学区房等优质教育资源则集中在中心区,那么是该买小新远,还是大老近?但是也要注意,有以下特点的房子是比较难卖掉的。除了以上特点的房子,非常规类型的房子也是需要注意的,小编列出市面上比较常见的9种,大家可以看看。经常会有人对自己购房资格的认定还是不太清晰,今天小编就整理了购房政策中“认房又认贷”的知识点,一起来学习吧!今日的课程就到此为止啦,放上本期训练营的【课程表】:DAY
1 多做功课,买房不吃亏DAY 2 如何买对人生首套房DAY 3
年底是不是买房好时机?DAY 4 馅饼还是陷阱?购房全避坑指南DAY 5
年底楼市买房全攻略DAY 6 买房选房实践课DAY 7
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限购政策一边倒的北上广深,二手房楼市交易是水火朝天。“限购”原意是让房子限制买卖,而本意却是房产商促销狂欢。近日,广州二手房火热,数据显示,8月二手住宅网签创出今年以来的第二个成交高峰,仅次于3月网签成交量突破10000套的最高峰。不少换房者因担心手中的换房资金将随着楼价上升而购买力缩水,也按捺不住想杀入购房行列。那么,以怎样的方法换房,才更加划算,听易投金牛分析师给你分拆要点?

问:如果楼市低迷,你是否会选择出手购房?

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换房

题主的提问是:如果楼市低迷,你是否会购房?

最近的楼市有多疯狂,大家想必也在新闻里看得差不多了。杭州限购前一天,楼盘里直到半夜都在交易,甚至有中介拿着pos机去外地让客户刷卡;有个地方新盘出现哄抢的局面,几个客户同时抢一套房分不出先后,开发商索性让其打麻将,谁先胡牌谁能买。房子,一天一个价、买到房会哭,人们最近似乎不是在讨论买房,就是在去看房的路上。

回答:不会!因为我有住房,且我不炒房,所以无论楼市低迷还是兴旺我都不会再购房。

手中持有房的朋友,或者手中持有资金的人,都有一种小房换大房的心态。而楼市前景爆发,易投金牛分析师觉得,这个时候是换房的最好机会。因为换房的升值概率,要比冲动消费入股更具前瞻性。3种换房案例,方便各位投资客参考借鉴。

以上的回答自然无法满足所有人的要求,所以我们再来换个提法。

一、案例:小两房换大套房

提问:如果楼市低迷,刚需是否要购房?

陈太一家三口现住在广州市海珠区革新路的一套小两房,接下来陈太打算再生一个孩子,三口之家变四口之家,小两房显然不够住了,想若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。眼看土地市场价格高企,再加上楼价也保持在高位,陈太觉得必须赶紧完成换房。

回答:如今很多人给自己贴上“刚需”的标签,其实自己并非刚需。我们先来看看刚需一词的定义:受商品价格影响较小的群体。通俗地讲就是:无论房价多少,我当下立刻就得出手了。

但陈太手上的资金有限,只有100万元的闲余资金,再加上供楼压力和生活开支,陈太觉得自己和老公供两套房压力特别大,打算卖掉自住的小两房,置换一套三房或四房。那么,像陈太这种情况,到底如何实现换房梦想呢?到底是卖一买一,还是买一卖一呢?这个顺序大有学问。

所以什么是刚需?11年前的我就是刚需。2007年我购买了自己人生的第一套房,当时的房价是4200元/㎡,现在我所住小区的二手房房价是16000元/㎡。看到这个价格对比,有些人或许会赚“兄弟,你赚了!”

方法一:卖一买一

我想回答的是:赚什么赚啊!我买房就是为了自己住的,难不成我把房卖了住大街上?

陈太现在居住的小两房单位,市价约96.5万元,目前还欠银行贷款20万元。也就是说,先卖掉这套房再买房的话,陈太手上的买房资金有76.5万元(业主把20万提前还贷才能卖房)+100万元=176.5万元。

我当年买房的时候,你们知道我身边的公司领导、家中长辈、在市政府工作的舅舅都是怎么评价的吗?

这个时候,陈太再去买一套360万元左右的革新路小区电梯三房。按照现行的房贷政策,卖掉旧居之后,陈太就算是首次置业,可以获得85折的利率优惠,并且首套房首付只需三成。假设陈太购买这套360万元的三房单位,首付108万元,向银行贷款252万元,供20年,每月月供15497元左右,总利息支出119.94万元。这个时候,陈太手上还有闲余资金68.5万元,可用于其他方面的投资。

他们说:房价一定会跌的(公司领导),不要买(家人),那么贵(舅舅),你疯了(同事)。

再看陈太卖房过程中产生的费用。由于还没有买房,所以陈太卖掉的房是唯一普通住房,证满5年,那么,陈太可免增值税和个人所得税。也就是说,陈太先卖房的话,所出售的物业因证满5年且唯一,税费支出较少,在现行业主实收的市况下,对买家的吸引力相对更高一些。

结果呢?房价现在跌到4200以下了吗?

方法二:买一卖一

我再告诉你当时我为什么买房,原因只有一个,我当时的女朋友说:要结婚就买房。

如陈太先买一套房,再卖掉手上这套房的话,首先要解决的是首付问题,也就是说陈太必须要找亲戚朋友凑够首付。

所以综合以上,我们来客观地判断:什么是刚需?

先买一套房,陈太算第二次置业,所以,贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年,陈太首付必须凑足252万元(假设陈太向亲戚借款152万元凑首付),第二套房月供7362元,总利息支出68.69万元。

我来回答你,真正的刚需就是:真心爱一个女人,不愿因那个女人跟着自己在外面租房,宁愿自己努力、拼命、加班、赚钱去买房,给这个女人一个家。

随后陈太再卖掉手上这套房,这个时候,交易税费方面,陈太仍可免增值税(证满2年可免),但要缴纳个人所得税(虽然证满5年,但不是陈太唯一住房,所以必须按照1%征收个人所得税。)假设税费全部由买家支付,陈太虽无需支付,但对买家的吸引力而言,较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。

这样的人才是刚需!

这个时候,陈太手上资金为:96.5万元(卖房所得款项)-20万元(首套房欠银行钱)=76.5万元。陈太先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱,尚欠:152万元-76.5万元=75.5万元。

因为这样的人买房不是为了投资回报比,是为了维护自己的爱情,给自己的爱人一个遮风挡雨的属于自己的家。所以这些人才不管你说什么“房价会涨”“房价会跌”,他们根本不关心这个。

结论:卖一买一换房首付负担更轻

他们只关心,我老婆看上了哪个楼盘,这个楼盘多少钱,我的钱够不够付首付,够,立刻买!不够,借钱或努力工作攒钱买。就这么简单。

通过以上的计算不难看出:

说完了已经有房的和刚需该不该买房,最后再来说说想要通过投资房产获得巨额回报的人,该不该买房。

卖一买一,陈太20年下来的利息支出约119.94万元。而买一卖一,那么20年贷款下来的利息支出约68.69万元。

我的回答是:不告诉你,鄙视一切炒房客!

也就是说,买一卖一比卖一买一,在利息支出上可节省51.25万元。

回答完毕!

不过,卖一买一时,陈太不需要向亲戚朋友借钱,就可实现换房的梦想,换房后手上还有闲余资金68.5万元,可作其他投资。而买一卖一时,换房后陈太还需要继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元。显然,卖一买一的方式更明智。

楼市低迷是否出手购房,还是得根据个人情况而言:

易投金牛分析师特别提醒,由于目前房价波动大,在换房时最好同时进行,避免卖了房,房价上涨,买不到房。在出售旧房子时,最好尽快选择好新房子,尽快下订并与新房的业主沟通好各项事宜,缩短卖一买一上的时间差。

1、纯刚需:此类客户主要以自住为主,或为了结婚或为了小孩读书或为了提高生活品质,此类购房者主要是第一次购房,建议可以先上车;

此外,就卖掉现有房子和买到新房前的这段时间内,换房客如何解决居住问题,买卖双方有比较宽松的沟通环境,双方可谈妥交房时间,或换房人士可先短租其他单位暂住。

2、偏刚改:一般已经有一套房屋,为改善生活品质,从而进行置换改善性产品,既然是置换则同区域或同品质的物业整体素质而已差距不大(价格差距不大),但由于前期房屋升值,可以用贷款,改善自己的生活品质,置换后不管是市场好还是市场差一般手里有余钱,但贷款金额也会增加,所以置换是同比例放大房屋价值(即市场好置换后手里余钱多同时贷款多,市场差置换后手里余钱少同时贷款少),所以怎么选择看自己的需要。

3、纯投资:楼市低迷意味价格较低,从前20年房地产发展趋势看,房地产具有增值保值的功能,值得下手,当然需认真考察好城市发展、城市规划、持有周期等因素,近期房地产调控政策较多,可能后期城市发展不一样,需认真考察后方可下手。

楼市低微,忽悠多多。楼市横盘,不死不活。越是低微,风险更大。只要出现跳楼价,炒家踩踏出逃,才是楼市的低谷,才是你买房的良机。现在,虽然江浙炒家卖房炒股,只是房价下跌的信号,才跌个10%以下,仍然是房价翻两三番的皮毛,你急什么?去争当高价的接盘侠?明年才是股市的春天,也意味着楼市继续向下探。怎么去做?你懂的!

有良心的的中国人,请转发出去。

千万不能买,房价下跌厉害了,我们这下30%,没人要,挣钱不易,别被骗了,或许今年200万的房子,明年只值150万了,上私立学校比买学区房划算多了,不要被房子绑架了按现在的房价算,二线城市一套房三百万,租金每月也就五千元,五十年回本,这还没算三十年贷款利息二百万,不划算

这个要看自己需求情况,看有没有符合自己的需求,买房子的目的有三

1.居住

2.陪读

3.投资

这三样有的话可以考虑,考虑也要思考以下几点

1.交通。小区的位置可以稍微远一些,但是交通一定要相对便利。现在买房大多数都是小两口做新房的,因此上班便捷应该是最重要的。学区房暂时不在考虑范围内,因为呢,没有十年八年可能也用不上吧。

2.环境。这个不用细说了吧,但要注意小区的物业,绿化,几梯几户,这些都要了解好。

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3.价位。以上的都考虑好了,价位方面也是比较重要的。相信大多数都是一般家庭,房价太贵承担也会相对困难些。这里也有3点要注意

①.考虑自己的实力能买哪类房子。

②.考虑是一次买还是分期,一次买就不说了,选择分期的人群要考虑自己的年龄、还款年限以及工作时间。

③.考虑还款能力,建议还款不超过总收入的1/3。

如果你是刚需的话,无论怎样,你都需要在你需要的时间内买到一套房子,那跟楼市的低迷与否无关。

如果你不是刚需的话,那就是投资型的。投资,你肯定有一个抄底的心态。而最近正好是一个下降周期内,所以虽然你买到了比以前便宜的房子,但是因为还可能更便宜,所以你心里肯定是不爽的。你一定要在最底部的时候要买房子。

从一个未来十年,十五年的周期来看,房价整体肯定是上行的。无论你买的是否是短期内的低点,你将来的房子肯定是要升值的。

那么我要告诉你的就是如果你手头资金是充足的,那就只能用来买房。买房肯定是不亏的。如果你手头儿的钱是不够的,那你要借钱买房的话,自己考虑一下投资收益率。只要你借到的钱低于10%的利率还是可以买房的,肯定不亏。我个人认为近期来讲好的购房时期,2019年五一以前。

我目前是有房了,但是不管我现在有没房要是有购房的能力,我还是会选择购房,原因如下:

1:要是还没有房而且有能力购房,那就可以趁这个时候好好挑选,因为只有在市场低迷的时候你才有机会挑选买自己喜欢的房子,而不是买的到就可以;

2:要是要投资也是前面那个道理,这个时候可以选地段好,配套好,各种优质条件的入手或者有潜力的楼盘,等市场再度热起来,这个时候挑选的房子绝对会给你带来意想不到的收获,市场好房源好,不但好出手还能卖个好价钱。

买房这个问题,分为三种。

1:如果真的没房住,手上资金足够的话,可以买,因为是买来居住不是投资。

2:目前有房住,只为了挽套大房或者未来给小孩,我个人建议,如果自己经济条件好的话看到好的就可以买,如果自己经济一般的话,尽量等筹,毕尽利率太高,等利率下调点再下手。

3:如果是投资的话,目前住宅的投资成本太高,不划算。建议买商住公寓和写字楼。

至于未来房价,我个人认为不会有大的下调,随着经济的增涨,大体上会有稳中有升,但不会像过去一样疯狂上涨。所以对急需买房的人来说,不用担房价会下滑,房子在手里是最稳的。

现在房价高的受不了。我有能力肯定会买房。只盼望房价降到让中低收入和低收入人群能买得起房。

再低也不买了,都有房住的情况下,还买房干啥?心态放平缓些,暴富的人不一定没有,但是依靠炒房混一辈子的除了李嘉诚这类富豪,咱们百姓看看就好,你没那个风险承担能力。

看自己的需求吧!

一是楼市变现能力太弱,而且现在政府大力调控,住房不炒的概念短时间去不了。

二是看自己的实力,现在买房难度和价格都需要根据自身的实际情况来定,毕竟是一大笔交易。

三是看有没有符合自己的需求,买房子无非是为了居住和小孩读书或者投资,这三样有没有符合自己的需求,有的话可以考虑,没有的话就没必要

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