招商蛇口前海蛇口自贸区建设提速

央企招商蛇口(001979.SZ)近日在资本市场与土地市场都有收获。12月10日,招商局商业房托基金正式在港交所挂牌,这是香港REITs市场时隔六年之后的首单IPO,招商蛇口也成为第二家在香港拥有REITs平台的内房企。2005年,广州市属国企越秀地产旗下的越秀房托成功上市。作为央企首单房地产信托基金,招商局商业房托基金预计的发售价是3.42港元至4港元,最终价格定为每基金单位3.42港元,共发行7.5亿个基金单位,预计全球发售款项净额约24.5亿港元。与最初的预期相比,这次的发售价和最终募集净额有一定差距。截至当天收盘,招商局商业房托基金每个发售基金单位报3.15港元,相比招股价下跌了7.89%。相比发售和股价表现不佳,能盘活旗下存量商业资产,在融资环境收紧的背景下在资本市场兑现,或许才是此次招商局商业房托基金上市的意义所在。往后,招商蛇口还会继续注入资产,进一步实现轻资产运营。对招商蛇口而言,分拆一部分商业资产上市算是打通了资本通道,而在内地,他们还继续分享着深圳前海土地增值的红利。在商业房托上市的前一日,招商蛇口在前海的土地开发平台获增资1458亿元。12月9日,招商蛇口公告称,招商前海实业、前海投控拟分别以其持有的招商驰迪公司100%股权(估值为643.68亿元)及前海鸿昱100%股权(估值为729.08亿元)对前海自贸投资进行增资。招商前海实业同时将以现金形式增资,以补足两者之间的85.4亿元差额。此次交易金额合计1458.16亿元,超过招商蛇口2018年经审计的归属于母公司所有者的净资产额的50%,构成上市公司重大资产重组。国泰君安指出,至此前海土地整备实质性完成第二阶段,进入第三阶段。早在2016年9月,招商蛇口子公司招商前海实业与前海管理局旗下前海投控共同投资设立了合资公司前海自贸投资,双方各自出资5亿元。此次增资完成后,招商前海实业和前海投控仍分别持有50%的股份。前海自贸投资是推进前海2.9平方公里土地整备和开发建设的主导平台。继去年底招商蛇口正式签署《土地整备协议》、《合资合作协议》后,今年4月30日招商蛇口与前海管理局完成前海土地置换,前海土地整备工作已全面完成。按照土地整备协议,招商驰迪获42.53万平方米的置换土地,总建筑面积约为212.9万平方米,前海鸿昱获用地面积约为50.14万平方米,总建筑面积约为284.86万平方米。前海自贸投资并表招商蛇口后,意味着招商蛇口将获得位于前海近500万平方米建筑面积的土地储备。按照规划,上述土地储备中,居住功能用地将占到10%,12%将用作总部及产业用房和人才住房,剩余部分将主要用于商业用途。招商蛇口方面表示,本次增资完成后,招商蛇口在前海区域的土地权益将进一步明确,其并表的合资公司前海自贸投资将成为建设深港合作的重要平台载体,前海区域的开发建设将具备快速启动的条件。中金公司此前发布研报指出,前海片区土地整备、合资协议落地后,将增加招商蛇口在前海片区的优质土地资源,对应货值超2200亿元。继续依托母公司“输入”大量低成本土地,支撑了招商蛇口近几年的发展和转型。早在2016年,招商蛇口重组上市后就确立了以“前港-中区-后城”为发展新模式,意在以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发,从而实现成片区域的整体发展。招商蛇口董事长许永军曾预计,2020年之前,社区业务比例下降到70%甚至60%,园区业务提升到30%,邮轮产业则占比达到10%。然而招商蛇口转型的成效却并不显著。2019年半年报显示,社区业务板块、园区业务板块和邮轮产业板块的收入分别为124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元,同比增长分别为-29.8%、31.3%、2.7%,分别占总收入的74.4%、24%、1.6%。招商蛇口在半年报中坦承:“在稳步推进综合发展的过程中,存在着不均衡、存在着转型的阵痛。”这首先体现在业绩上,今年前三季度,公司实现营业收入255.4亿元,同比减少24.39%;归属于上市公司股东的净利润50.93亿元,同比减少38.46%。在收入减少的同时,招商蛇口的拿地力度也明显放缓,2019年上半年招商蛇口拿地总金额总计约358亿元,占销售金额的35.38%,同比减少49%。从销售角度来看,今年前十一月招商蛇口以1970亿元的全口径销售金额,排名克而瑞销售榜单第十二位。招商蛇口实现2000亿元年度销售目标是大概率事件,但经历过多年“转型阵痛”后,其在短期内重回第一阵营的可能性似乎并不大。
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原标题:1458亿元合资合作正式落地 招商蛇口动作频频拟“再造一座城”

原标题:招商蛇口前海蛇口自贸区建设提速

继2019年完成招商积余、招商局商业房托上市后,新年伊始,招商蛇口又完成一件大事。近日,公司共同增资合资公司重大资产重组之标的资产过户完成,这标志着,前海土地整备事宜在2019年上半年全面完成后,前海合资合作事宜亦顺利通过,至此,前海土地整备及合资合作项目圆满落地。

12月9日,招商蛇口(001979.SZ)发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司共同增资合资公司重大资产重组预案》等系列公告。

澳门新萄京网址,对此,深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司党委书记、总经理胡勇接受媒体采访时表示:“自招商蛇口重组以来,前海土地资源一直被投资者视为待开发的‘金矿’,随着粤港澳大湾区等国家战略政策的发布,土地价值也随着城市定位和城市功能演变进而发生重大变化,在各方诉求的带动下,招商局集团携招商蛇口等19家持地公司就前海土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案等问题寻求创新的解决方式。”

公告称,招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别对前海蛇口自贸投资发展有限公司(下称“前海自贸”)增资;即由前海自贸这一合资公司主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权,以实现由合资公司统筹组织开发标的公司所持有的资产。同时,招商前海实业以部分现金向合资公司增资。

合资合作圆满落地

上述交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%的股权。

根据方案,招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司以其持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司100%股权向深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司(以下简称“合资公司”)进行增资,深圳市前海开发投资控股有限公司以其持有的深圳市前海鸿昱实业投资有限公司100%股权对合资公司进行增资,同时,招商前海实业以85亿现金向合资公司增资。

这是继今年4月前海土地整备完成以来,招商蛇口与前海投控就前海蛇口自贸区土地合资合作取得的又一进展。

招商驰迪100%股权增资交易对价为644亿元,招商蛇口现金增资金额约85亿元,前海投控实际股权作价729亿元,此次增资交易作价共计1458亿元。根据公告,本次交易完成后,合资公司将依托招商蛇口与前海投控的成功经验和优势资源,加快片区开发建设、运营管理和产业引进,落实国家“一带一路”战略,建设深港合作的平台载体。

招商蛇口回应第一财经记者称,本次交易完成后,招商蛇口将进一步明确在前海区域的土地权益,加快前海蛇口自贸区的开发建设,提升招商蛇口在该片区的资源价值。

2018年12月24日,深圳市规划和国土资源委员会、深圳市前海管理局、招商局集团、招商驰迪及原19家持地公司等23家单位于广东省深圳市共同签署了《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》,在强强联合的基础上,创新性一揽子解决了前海用地性质变更和用地确权问题。

作为老牌的央企地产企业,招商蛇口依托母公司招商局集团有限公司的资源和背景优势,在深圳蛇口、前海坐拥大幅优质地块。根据招商蛇口披露的《增资协议》显示,此次股权腾挪将使得前海自贸直接持有计容积率总建筑面积约480万平方米,这属于近年较大土地额度。

在谈到前海土地整备完成后合资公司下一步运营规划方面,胡勇透露,招商蛇口定位是城市和园区运营服务商,做美好生活承载者,而前海根据《前海科技创新三年行动计划(2018—2020)》,定位是打造成为大湾区的科技创新高地和新兴产业策源地。因此,未来招商蛇口要立足长远全局考虑,以产业发展为导向,结合前海城市功能定位,打造个性化多元业态,构建全球供应链、跨国产业链、全球价值链秩序体系,再造一座城。

“此前,前海自贸虽然成立了但前海的土地并没有归集到它下面。借助此次资产重组,前海土地得以归集到公司旗下了,这能推动前海的开发提速。”招商蛇口补充道。

按照这个思路,预计前海片区开发周期大概在10年,前期主要做好交通、学校等基础配套,吸引人气,再逐步增加商业配套,后期对应的核心业务包括贸易服务、总部经济、科技创新等。胡勇强调,招商蛇口作为央企,花十年时间来再造一座城,既是出于响应国家战略,承担国企责任,也是出于自身转型、高质量、可持续发展的需求,有信心也有实力熬得住这个周期。

这也只是招商蛇口近年持续推进转型的一部分。在“去地产”的大转型逻辑支配下,提升园区运营业务、邮轮运营业务的比重,降低强周期性质的社区运营业务板块的比重是招商蛇口近年推进业务布局的核心。

资本化运作提速

新近的2019年上半年的财报数据显示,社区业务板块、园区业务板块和邮轮产业板块的收入分别为124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元,同比增长分别为-29.8%、31.3%、2.7%,分别占总收入的74.4%、24%、1.6%。园区和邮轮板块的增长度仍旧未达预期,社区板块出现29.8%的下降,而此前的2017、2018财年,园区业务板块始终保持在营收的10%左右,邮轮运营收入占比未及1%,且有小幅下滑。

土地整备及合资合作迎来重大进展,招商蛇口近期在资本市场也动作频频。

这距离招商蛇口董事长许永军曾在2015年业绩会上提出的,预计3至5年内,社区运营业务比例下降到70%甚至60%,园区运营提升到30%,邮轮运营则占比达到10%,仍存在一定差距。

2019年12月16日,招商蛇口正式完成对中航善达的并购重组,重组更名后的招商积余(股票代码:000043)作为招商蛇口控股子公司正式在深交所上市,为央企改革再添经典案例。

招商蛇口在接受第一财经记者采访之际也坦言转型非一蹴而就但仍要扎实推进。

“积余”意为对存量资产的管理、运营及服务,招商积余的上市,不仅意味着中国A股市场上物业领域又一巨无霸的诞生,同时也承载了招商蛇口对布局存量资产管理、运营和服务的“大物业”领域未来莫大的期待和信心,业内认为,招商积余未来将成为招商蛇口的转型发展新引擎。

“一方面,公司体量比较大,
营收百亿元,转型进程会相对慢一点;另一方面,与房地产收入额度大且提升快相比,依托租金、管理费等支撑的园区运营营收体量提升难度会大一些。”招商蛇口回应,基于房地产市场“天花板”渐显、公司战略等综合考虑,转型是顺势而为,“在房地产存量市场中,园区运营是一个很大的市场;另外,它能给公司带来持续稳定的经营性现金流。”

其实,为了盘活手中大量的存量资产,招商蛇口不仅将旗下物业资产借道中航善达实现在A股上市,此前还不断试水包括CMBS、ABS、ABN等在内的资产证券化手段,其中最引人瞩目的是,2019年12月10日,招商蛇口发起的招商局商业房托(01503-HK)在港交所成功上市。

目前,招商蛇口也在积极推进旗下园区运营板块资产的保值增值。招商蛇口正在推进招商局商业房地产信托基金在联交所发行REITS产品,该产品将于12月10日正式上市。

据悉,REITs不仅可以盘活现有物业资产,通过创新途径解决资金来源,也可为房地产开发商提供稳定的外部资金融资管道,有利于资金的快速回笼。

根据上市申请书,此次注入招商局商业房托的五项底层资产全部位于粤港澳大湾区核心城市——深圳市的南山区蛇口区域,其中包括四项商业物业,新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦,以及一项商场物业,即花园城,涉及物业资产估值约为65.17亿元。

招商蛇口财务总监、招商房托管理人主席兼非执行董事黄均隆在新闻发布会上表示,房地产行业逐步迈入存量时代,如何做好存量资产的周转和经营,对地产开发商的可持续发展至关重要,其中房托基金是充分体现物业价值、盘活存量资产的有效途径。招商房托的应运而生,将为招商蛇口轻重资产业务分离提供了重要支点,未来将依此盘活招商蛇口庞大的存量资产,降低整体资产负债率,增加资金流动性。

业内专家指出,在高负债而融资收紧的背景下,偿还债务的能力、周转速度和现金流状况将成为房企的生存经营关键,未来,房企合理控制负债率将成为房企实现高质量可持续发展的核心因素,类似ABS/REITs产品的创新融资方式将成为未来房企融资的趋势之一。

2019年前11个月销售金额增逾三成

事实上,在“房住不炒”和去杠杆背景下,房地产企业2019年的日子并不好过。根据国内上市房企2019年第3季度财报数据显示,房地产行业利润率为9.3%,负债率为80.5%。在销售金额过千亿元的明星房企中,过半房企负债率超过行业均值,招商蛇口则维持75.62%较低的负债率,与其作为央企一惯坚持稳健的风格不无关系。

销售成绩上,2019年前11个月,招商蛇口累计实现签约销售面积1013.46万平方米,同比增加42.42%;累计实现签约销售金额1970.47亿元,同比增加32.41%。同时,从公司2019年半年报披露数据可以看出,截至上半年,招商蛇口园区开发与运营业务实现营收入40.08亿元,同比增长31.26%;毛利率为36.52%,同比增加6.51个百分点,而营收占比较去年同期增加8.58个百分点至24.02%。

今年以来,招商蛇口围绕“前港-中区-后城”模式,对应邮轮、园区、社区三大业务。目前,招商蛇口直接或间接参与的邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市,并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目。另外,公司多元化发展板块业绩也有所上升,长租公寓上半年全面覆盖北京、上海、南京、杭州、武汉等15个城市,合计在全国布局2.5万间,管理规模总计约100万平方米,全面实现了公寓智慧平台的线上化服务。

分析人士指出,从目前来看,招商蛇口正朝着转型目标稳健前行,虽然短期来看,社区开发与运营仍占公司业务收入的主要来源,而园区开发与运营业务是贡献稳定现金流的重要部分;邮轮产业建设与运营需要前期投入。长期看,三大板块协作发展,交叉运营,不断拓宽公司在行业竞争中的护城河。

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