广州南沙给人才购房“松绑” 区域内楼盘蠢蠢欲动

佛山在11月29日突然出台新政,对诸如本科等人才买房进行松绑。政策强调,在佛山工作的本科以上学历人才可购买一套房,被认定的相关“优粤佛山卡”人才,更可直接购买两套。这意味着,佛山对全国本科等学历人才敞开大门,只要来佛山工作即可买房。所涉及的购房群体,已不限于粤港澳大湾区之内,甚至可辐射全国。此前,非佛山户籍人口在限购区域买房,需提供一年个税或社保证明,才可限购一套房。佛山,这座未列入国家统计局70城房价公布序列的城市,在今年5月曾遭住建部,警示其房价、地价升幅过高,此后佛山楼市迎来长达数月的成交下跌,土地市场也陷入低迷,各区域打折降价成为普遍现象。21世纪经济报道调查发现,新政一出,各楼盘、开发商反响热烈,意图趁机出货。不少项目取消了此前的价格优惠措施,寻求利润,也有一些项目蠢蠢欲动想要涨价。不过,广佛多位业内人士指出,此轮新政与以前不同,并非直接的限购松绑,其效应也与2016年的限购松绑、买房落户不可同日而语。对开发商而言,在年末冲刺业绩之时,应趁机出货回笼资金。11月29日,佛山发布人才购房新政,本科以上人才首套房不受户籍、个税、社保限制。-宋文辉
摄热情重燃佛山新政出台时正值周末。据了解,新政后,佛山各楼盘闻声而动,尤其是限购区,住宅供应大增,禅南顺等临广板块众多项目当晚通宵营业。不少项目取消此前的特价、打折。从放松限购后首个周末(11月30日和12月1日)来看,两日新房网签量总计815套,二手房119套。其中,11月30日新房单日成交量501套,环比猛增27.8%,但12月1日的成交量明显回落,跌至314套。本周,据21世纪经济报道记者现场调查,佛山多个楼盘咨询和来访量明显增多,不过成交和价格尚无明显反应。朝安、大沥、千灯湖等板块的热门项目销售人员均表示,特价单位仍在,但不确定何时取消;有个别项目明确表示,本周提价约3%。如保利天悦目前在售6座122/124平方米三房户型,带装修售价约3.6万-3.7万元/平方米,几乎是佛山最贵的楼盘。销售人员表示,未来价格可能会有调整。现场有购房者表示,已注意到新政出台,预计会影响市场预期。但他的心态比较平稳,认为现在全国都在调控楼市,佛山不会逆势大涨。一家大型房企佛山营销总向21世纪经济报道记者表示,新政确实引发了购房者的热情,这几天来看房的人明显增多,公司提示不会涨价,年底要趁机出货为上。“现在不是涨价的时候”。限购松绑也带来乐观的楼市预期,房企似乎更有信心拿地补仓,近日佛山多宗优质地块集中挂牌出让,金沙洲等地块竞争激烈。新政背后作为粤港澳大湾区的重要城市,过去几年里,佛山承接了大量广州人口购房需求的外溢,佛山楼市也不可避免地产生了波动。受益于人才新政和广佛一体化的推进,今年春节后,佛山楼市一度出现量价齐升态势。有机构指出,今年一季度,佛山房价涨幅超过20%。5月,住建部对一季度及四月份新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行预警提示,佛山因房价、地价升幅过快,也在预警之列。此后,佛山楼市迎来长达数月的成交下跌,土地市场也陷入低迷,各区域打折降价成为普遍现象,一二手房成交量无论套数还是面积均呈环比下跌。接近年末,开发商的业绩压力增大,推货节奏加快。11月,佛山楼市供应量环比猛增102%,在一些区域竞争已成肉搏之势。中原地产的数据显示,11月,佛山全市一手住宅成交总面积为101.46万平方米,同比下跌29%,环比上涨3%;成交均价14408元/平方米,环比下跌3%。库存方面,截至11月末,佛山五区住宅新增库存量914万平方米,按照目前市场的去化情况,需要消化约8.4个月。由于库存上升、竞争激烈,佛山的土地市场也不乐观。据不完全统计,今年前11月,佛山共成交商住土地379.1万平方米,同比下滑12.32%,成交金额逾682.5亿元,下跌近17.8%。其中,今年11月挂牌的7宗地,仅有2宗成交。政府部门对当前楼市心存忧虑。在此次新政出台前一天,佛山市住房和城乡建设局发布《佛山市住房发展规划(2018-2022年)征求意见稿》称,对现有房地产调控政策进行适时调整,既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨,又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场断崖式下挫,以“保持地价、房价和市场预期的稳定”。吸引人才新政出台一周,刺激市场的效应毋庸置疑。但在“房住不炒”的政策基调下,如果佛山房价再次大涨,会否造成适得其反的效果?广州楼市专家肖文晓认为,新政对于佛山楼市肯定是一个利好消息,对于市场成交量以及信心的恢复都有直接的帮助。目前,在土拍市场遇冷、楼盘降价不断的大环境下,佛山出台新政,稳定市场的意图明显。除了稳定市场,佛山的此轮新政还有另外的考量。有分析认为,背靠粤港澳大湾区政策红利与广佛同城区域发展的优势,佛山显然是想在新一轮人才引进中占得先机。早在去年年底,佛山就出台积分入户的新政,降低落户门槛;今年9月20日,又提出争取在2030年使佛山市常住人口超850万人,并加快非户籍人口转化为户籍人口,落户限制更加宽松。佛山中原认为,此次新政首先是引进人才的举措,与解除限购有所不同,最多只能算限购调整。政策虽对佛山限购区域楼市有一定利好,但中心区域的房价也不见得每个人才都能承受,加上非限购区域的价格优势,相信不会对佛山楼市造成太大影响。广州中原地产项目部总经理黄韬也表示,佛山楼市真正涨价的可能性不大。更有业内人士指出,房地产调控的手段多元,也具有双向性质,若市场失控,会有相应的政策进行对冲。(编辑:张敏)

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12月13日,广州南沙区政府官网挂出《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》,明确本科以上购买首套住房不受户籍、社保、个税限制。

消息一出,有南沙当地置业顾问告诉记者,已有楼盘当即取消此前优惠活动。“之前首付可以分期,现在需七天内付清。”上述人士称,11月份的优惠本来这个月已放缓,新政一出,直接取消。

据《通知》内容,此次新政是为贯彻落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》,加快建设粤港澳全面合作示范区和国际化人才特区,不断优化营商环境,加快推动人才、产业集聚,提高南沙区人才及港澳居民住房保障的精准性、实效性。

在此之下,持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才,可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇。

在南沙区工作、学习,并符合下列条件之一的人才,在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制:具有本科及以上学历;具有中级及以上专业技术资格;具有中级及以上职业资格;具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。

同时,港澳居民在南沙区范围内购买商品房享受与广州市户籍居民同等待遇。

此前不久,佛山市同样明确,本科以上学历购买首套房不受户籍、个税、社保限制。截至目前,包括南沙、佛山、中山等城市在内,粤港澳大湾区多城已针对人才购房、港澳居民湾区购房,出台不同程度的优化措施。

“南沙楼市中,来此工作的广州、外地人才购房较多。”
上述置业顾问透露,但整个南沙人口不多,还不到一百万,新政对“缺人”的南沙是很大利好。

数据显示,2018年末,广州市常住人口1490.44万,户籍人口927.69万。其中南沙常住人口75.17万,户籍人口43.93万,增速分别为3.68%、5.7%。而按官方规划目标,到2025年,南沙新区预测常住人口规模约230~270万,城市公共设施、市政基础设施按300万人口进行配置。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,南沙作为需要大量引入人口、产业的新兴发展区域,是广州2035城市规划的唯一副中心,也是粤港澳大湾区的几何核心。而此前实施跟广州市区一样严苛的限购政策,客观上制约南沙人才和产业集聚的潜力释放。新政有望解除这一束缚,为南沙发展提速。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为,政策本身是为了自贸区及南沙区经济发展,不能理解为限购政策松绑,因为只是针对特定区域、人才所出。但客观上讲,会带动更多符合条件的人去买房,对南沙后续房屋交易带来影响。

据广州中原研究发展部数据,11月广州网签一手住宅成交量为5907宗,环比下跌4%,总成交面积65.26万㎡,环比下跌1%。其中南沙区网签面积7.46万平方米,环比下跌33%;网签套数678套,环比下跌38%。

与楼市状况相呼应,南沙土地市场近期多底价成交。12月10日,南沙出让一宗商住地,保利地产以底价52.02亿元竞得,折合楼面价约10431元/平方米;11月21日,葛洲坝地产、广州南沙城市建设投资有限底价公司、南沙国际金融岛有限公司以底价44.76亿元拿下横沥岛地块,折合楼面价8090元/平方米。

“南沙作为国家级新区、自贸区,虽然利好政策多,但无奈远离主城区、人气长期不足,影响了发展,此次调整是务实且符合市场客观需求的动作。”
地产经济学家邓浩志解释称,新进入广州的人口多数具有高学历,本科以上门槛很多外地买家可轻松跨越,预计后续南沙成交量将有明显提振。

实际上,近期多个一二线城市发布人才新政,从侧面刺激楼市。佛山、南沙之外,还有海南、南通、天津、南京六合等多地调整落户或人才购房政策,以“人才引进”名义对限购政策进行松绑。

不过随着近日中央经济工作会议定调,部分城市微调仍难改“房住不炒”调控力度。前述会议明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

对此肖文晓认为,南沙新政限定对象为在南沙购买首套商品房的工作、学习人群,是为了贯彻中央‘房住不炒’的调控要求,抑制投机性需求扰乱市场。

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