澳门新萄京手机版网址百强房企爆雷!董事长当众大哭!楼市下半场房企大洗牌

近日浙系房企三盛宏业传出项目停工的消息。今年9月,三盛宏业被上海市第二中级人民法院,依据北京市长安公证处做出的(2019)京长安执字第228号强制执行公证,将其列入失信被执行人,执行标的超过3.98亿元。随后,三盛宏业在杭州开发的颐景御府被发现已停工。21世纪经济报道记者联系到接近三盛宏业董事长陈建铭的知情人士,其表示,公司目前没有计划就公司整体情况对外发布任何信息。闽系房企福晟集团在坊间也曾出现若干不利传闻。但11月1日,福晟集团在官方微信上发布澄清公告,称此前关于公司“申请破产被驳回”“裁员50%”等传言均为不实消息,公司从未向政府有关部门提交破产申请,也并未裁员50%,目前处于正常经营中。据人民法院公告网数据显示,截至目前,今年有408家地产商被法院裁定实施破产清算。同策研究院首席分析师张宏伟分析认为,调控收紧,首先对房企周转速度产生影响,比如过去有不少房企,以收并购方式拿的地块存在问题,在处理上没有过去顺畅;其次房屋销售速度下滑,导致房企无法维持现有的运营状况。张宏伟认为,中小房企融资困境是目前业内亟待解决的普遍问题。小房企的困境9月24日,三盛宏业债务违约被纳入征信系统。9月26日,陈建铭和上海三盛房地产(集团)有限公司分别持有的三盛宏业4.154亿元股权及2亿元股权,被上海市闵行区人民法院冻结,冻结期限3年。9月30日,三盛宏业持有的上海颐致投资管理有限公司1亿元占100%的股权被青岛市中级人民法院冻结,冻结期限3年。9月下旬,三盛宏业有意以17.5亿元转让上海外马路一线江景的总部大楼,尚未成交。10月,陈建铭和他的三盛宏业作为被告,至少还有4个案件将等待开庭,涉案金额数亿元。10月17日,经陈建铭签发,成立三盛宏业集团临时监管小组。未经审批、授权造成资金资产流失的,一律移送司法机关处理。三盛宏业今年9月开始受到业内关注。上述三盛宏业知情人士坦承资金紧张,并透露,东方资产或将参与解决短期资金问题。记者通过第三方信源获悉,东方资产曾经给予三盛宏业大量贷款,一旦这家企业进入资产重组,其对三盛宏业资产处置应该有话语权。福晟集团旗下地产上市公司平台福晟国际,今年股价大幅下跌,裁员、拖欠员工工资等传闻喧嚣尘上。福晟方面否认大面积裁员,但有的项目即将完结,却没有后续项目跟上,人员分流是正常做法。10月31日,记者实地探访福晟集团位于上海前滩的住宅项目,该项目施工现场一切如常。根据项目进度规划,该项目将会在今年年底之前,完成各项验收并竣工备案,计划明年2月底交房。福晟集团自收购福晟国际这一壳公司以来,仅向福晟国际注入了长沙几个房地产项目,大部分项目放在了集团。福晟集团主席潘伟明夫妇在今年9月还将所持福晟国际56.45%的股份,无偿赠予他们的儿子、二代接班人潘浩然。此前两年在福晟集团出现频率较高的“飞虎队”(即拿地投资部门),自2018年起开始淡出。来自第三方机构统计数据显示,2017年,福晟集团在福州大本营以销售规模74.24亿元排名第二,2018年仅以48.84亿元排名第十,2019年上半年以50.67亿元排名第十。三盛宏业与福晟国际面临同一个问题:负债率高企。截至2019年6月30日,三盛宏业有息负债269.5亿元,占总负债63%;其中一年内的短期负债就有138.11亿元,短期偿债压力巨大。福晟国际净资产负债率则超过130%。有业内人士指出,与此前出现风险问题的浙系房企类似,三盛宏业受困于多元化失败,三盛宏业近年涉足科创及大数据、海洋投资等,均没有给房地产主业带出效益。融资不畅+大本营福州销售不畅,则可能是导致福晟集团出现资金偏紧的主要原因。资金罗生门三盛宏业并非个案。早在今年6月,银亿因为债务违约,已向宁波法院申请破产重整。据机构统计数据,这家房企在2016年销售收入达652亿元,总资产接近800亿元。2018年下半年以来,不少城市房屋成交清淡,房企现金流减弱,部分中小房企发展停滞,有的则因资金问题陷入困境。张宏伟认为,继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象以来,房企融资渠道持续收紧。与此伴随,房企融资成本明显分化,部分信用等级高的头部和主流房企,融资成本维持低位,但部分负债率高、流动性紧张的房企,融资成本不断走高,有的发债利率超过15%。来自同策咨询研究院报告显示,今年三季度40家典型房企融资总额为1937.73亿元;其中,二季度1733.21亿元,一季度2458.09亿元。银保监会23号文(5月份)后,房企融资大规模缩水。泰禾集团融资金额超200亿元,其中有两笔美元债利率在10%以上。记者咨询部分金融机构后获悉,今年9月以来,信托融资额度受限、房地产基金备案趋紧,房企忙于寻找其他融资通道。但在市场销售流动性下滑的情况下,房企尤其是中小房企的现金流紧缺局面一直没有打开。在销售未能好转,融资通路收窄的双重夹击下,部分中小房企的危机正在到来。

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摘要
恒大研究院报告显示,2018年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规模来看,2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。亿翰智库也认为,2019年至2021年是房企的债务集中偿还期。

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从兑付规模来看,2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。2019年至2021年是房企的债务集中偿还期。

财务考验,房企的生死门。

10月21日,一张董事长在内部会议上洒泪现场的照片在网络上传播,揭开了昔日百强房企三盛宏业资金链断裂的冰山一角。

据风财讯10月21日报道,刚进入百强房企行列的三盛宏业,曝出全国项目停工,员工集体讨债,重组倒计时等问题。

照片主角是三盛宏业董事长陈建铭。在本月上旬新出炉的《2019年胡润百富榜》上,陈建铭以100亿元的身家位居第398位。但公司的资金状况并不乐观,截至2019年6月30日,三盛宏业的有息负债达到269.5亿元,超过250亿元的净资产规模。

董事长陈建铭面对众多讨债员工时,哭了。

三盛宏业起家于浙江舟山,项目主要集中在长三角地区,公司曾在2018年初提出“三年千亿”的目标,并不惜举债拓展。根据上海易居研究院的口径,去年三盛宏业实现销售额187亿元,排名全国第114位。

图片来源网络

在房地产业,为做大规模而承受高负债的情况并不少见,但三盛宏业的经营情况很不乐观。数据显示,今年上半年,三盛宏业仅营收36.22亿,经营活动现金流为-31.89亿,投资活动现金流为-3.9亿,筹资活动现金流为25.67亿。

三盛宏业成立于1993年,主营房地产业务,项目分布在长三角、珠三角、环渤海等区域。

作为一种内部融资手段,三盛宏业曾在2017年向内部员工发行期限为12个月、收益率为12.5%的理财产品,但至今未能兑付,同时公司还存在欠薪现象。10月21日,三盛宏业上海、舟山等区域部分员工前往公司总部“堵门”讨要说法,并最终迫使董事长陈建铭现身。

今年上半年,三盛宏业以94.1亿元销售额,首次进入房企销售百强名列,位列TOP98位。三盛宏业官方消息则称:“自2005年以来,连续15年荣获中国房地产百强企业”。这充分说明,三盛宏业是有实力老牌房企,何故走向爆雷?

三盛宏业理财产品“爆雷”,是今年房地产企业面临经营压力的一个极端案例。近期,恒大济南某项目因降价而引发业主“维权”;绿地湖南公司则被曝强制员工买房;华侨城、金茂则接连挂牌出让旗下项目股权……

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自2016年下半年至今,本轮楼市调控已持续了36个月,时长、力度和范围均前所未有。其中,对融资渠道进行严厉管控,是今年楼市调控的一大特征。与此同时,2019年至2021年,房企将迎来偿债高峰期。虽然系统性风险尚未出现,但业内人士认为,一系列微小的迹象背后,企业即将迎来“至暗时刻”。

风起于青萍之末。

找钱“三十六计”

三盛宏业的今日境况,早有了预兆。三盛宏业上半年主营收入为36.22元,净利润亏损7.53亿元。据天眼查数据,9月24日,三盛宏业因3.98亿元判罚全部未履行,被上海市二中院列为失信被执行人。

在公司内部发行理财产品,是房企的诸多融资手段之一。近期,为获取资金,企业几乎使出了浑身解数。

此时,距离三盛宏业获评“2019中国服务企业500强”,不过20多天。

就常规融资手段而言,海外发债成为现阶段最重要的渠道。根据中信建投的统计,2019年1-9月,房企海外债发行规模为483亿元,超出2018年全年水平,同比增长26.98%,再创同期历史新高。

接着有消息传来,三盛宏业“欲出手上海总部大楼”。这家从舟山发迹的房地产公司,准备卖楼自救?据风财讯报道,三盛宏业系公司都进行了高比例质押,“空心化”严重。

在境内融资受限的大环境下,企业海外融资的成本也水涨船高。今年9月,房企海外发债的利率达到7.89%,环比上升149bp。其中,利率最高的为阳光城,票面利率达12.5%。

在房地产融资趋紧的大环境下,资金链断裂这把达摩克里斯之剑摇摇欲坠。

部分房企在此期间抓紧上市,寄望于搭上资本的“末班车”。10月下旬,天保集团和新力控股先后通过了港交所的聆讯,有望在近期登陆资本市场。这两家房企的业务主要位于河北和江西,净利润尚不足10亿元的规模,属于典型的地方性小房企。

压死骆驼的最后一根稻草出现了。

发家于安徽的三巽集团、起于常州的港龙地产,也在10月向港交所提交上市申请。这两家企业同样属于百强阵营之外的小型房企。

三盛宏业原本向员工发行理财产品,前后涉及金额达8亿,各区域员工都有牵涉。购买员工们尚并未按约定拿到本息。

10月22日,华侨城在北京产权交易所披露,将以47.12亿元的总底价转让旗下“苏河湾二期”,该项目的前身是公司在2016年以69亿获取的“地王”。这是10月以来公司挂牌的第二个项目。2019年以来,华侨城已将13个项目公司股权挂牌出让。

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近期,SOHO中国也传出将旗下11个共享办公项目——SOHO3Q打包出让的消息。此前的9月,泰禾也继续出让旗下项目。上市、发债、出让项目,房企通过各种渠道谋取资金,皆因当前的融资环境极其紧张。从5月开始,监管层就开始对房企的融资渠道进行严格管理。在一系列政策出台后,私募、信托等渠道已经大大收缩,银行贷款也明显受限。

有员工对媒体反应,2018年年终奖仅发了一部分,9月薪资至今未发。

“今年是最近三年多来最紧张的时候,因为今年的调控政策里面,对融资渠道的限制是最严的。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示。

当员工正在不忿讨薪时,他们发现,公司高管正大量兑付自己的公司理财或转走公司资金!

坚持“现金为王”

于是,出现了董事长泪洒众员工声讨现场的一幕。

前述人士所说的“最紧张”,还有销售不畅的原因。今年以来,楼市调控依然严厉,信贷政策相对紧张,市场也进入下行期。尽管部分城市直接或间接地松绑政策,但总体市场状况并不理想。

简而言之,现在的三盛宏业就是缺钱,项目无法推进,员工债务无法偿还,面临着债务重组。

10月中旬,绿地集团湖南事业部被曝出强制内部员工买房的消息,并最终得到证实。该公司要求内部员工(包括试用期员工)必须在月底前购买一套绿地湖南的房产,“不完成者将被除名”。

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2019年上半年,绿地实现房地产主业合同销售金额1677亿元,仅完成5000亿销售目标的33%。

房企作为房地产市场中重要参与者,关系着政府和购房者两头,通常能更早发现风向。

相比之下,降价促销是更为常见的手段。8月末,恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”的营销策略,集团旗下的区域公司均参与营销。从实际效果看,恒大最终以价格让步换来单月831亿的销售纪录。此外,金地等房企在9月的销售均价也出现下降。

可惜,纵使三盛宏业这样的老牌百强房企,也没有把保障资金链安全做到位。

但也因降价,10月,恒大在济南的“滨河左岸”项目遭遇部分业主的维权。

据人民法院公告网数据显示,截至10月23日,今年已有405家房地产开发公司破产!仅23日一天,就有5家房地产公司破产!

根据58安居客房产研究院的跟踪监测的全国50余个重点城市,当前已有10余个品牌房企在打折促销,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现。

这些破产企业大多数是中小房企,令人意外的是,还有较为知名的五洲国际、新光集团、银亿集团等。

前述房企人士表示,出现降价促销行为,是有房企在四季度冲刺业绩的考虑,同时也因企业开始意识到“救市”无望。7月30日召开的政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。业界普遍认为,这一表态再度奠定了楼市调控不放松的总基调,并遏制了地方政府试图松绑调控的冲动。

破产原因涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债等。

据21世纪经济报道了解,强化销售、保持现金流是今年房企的主要策略,到下半年,这种思路更为明确。总体来看,企业对“回款率”的重视程度堪称前所未有,大中型房企对回款率的要求通常在80%以上。

从银行贷款,到政府买地。土地还未动工,就开始预售;从购房者手里拿到资金,开始迅速盖房,扩张规模。以此操作循环,房企就这样一本万利。

在华侨城的2019年中报中,强调下半年坚持“回款”才是硬道理,加快项目去化。除了制定灵活的价格和销售策略外,“对于去化难度大的产品,果断决策,积极通过资产证券化、股权转让、资产处置等方式,快速盘活。”

重点就在“银行贷款”这一环节!

6.1万亿债务压顶

史无前例的房地产融资管控下,银行不能再像以前一样给房企融资便利了,他们不能再高周转、高负债、高杠杆玩下去了。

房企的资金状况果真紧张了吗?

中国TOP20房企有息负债规模均超1000亿,他们欠着银行一大笔钱!

从财务报表来看,今年前三季度,大中型房企的销售额普遍增长,多数企业完成全年销售目标较为理想。在融资端,大中型房企的优势也较为明显,个别企业甚至能以不到4%的成本完成发债。

有个段子这样说,“欠银行一百万,你是银行孙子,欠银行一百亿,银行是你孙子。”这些头部房企,是国家防范金融风险的重中之重。

但从一些细节可以看出,趋势并不乐观。以华侨城为例,截至今年上半年,华侨城的负债总额超过千亿,其中短期借款为280亿元,比去年末增加了130%。同期,华侨城的净负债率为106.22%,较年初也有所提高。

因此,对于头部房企来说,融资和贷款环境虽然改变,但是还没有那么糟糕。至于不能控制内部财务风险,百强房企三盛宏业走向破产就是生动的实例。

“短期债务增加,是近期行业的一种普遍现象,也说明偿债压力正在加大。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示。

对于体量小,同样负债不少的中小房企来说,情况就更没有这么乐观了。由于中小房企评级更低,发行债券的难度也更大,资金链稍有不慎就跌入破产境地。

恒大研究院报告显示,2018年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规模来看,2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

降负债、减杠杆、降规模成为了“活下去”的法门。

亿翰智库也认为,2019年至2021年是房企的债务集中偿还期。

同时,我们不能忽视的是,市场上还有特殊房企——央企和国企。比起民营企业,他们财大气粗,能以更低的优势利率从银行拿到贷款。

该机构指出,从2015年行业宽松至2019年中期行业调控,房企现金流变动趋势大概分为三个阶段:2015-2016年四季度之前,公司债放开,房企扩大融资规模,经营性现金流入与流出同时扩大;2016年四季度至2017年,行业调控,融资收紧,债券融资规模降至冰点,现金流入收缩;2018-2019年,行业调控升级,融资渠道持续收紧,叠加债券到期影响,现金流入再度减少。

因此,现在的房地产企业洗牌中,国家队的很悠闲,第一梯队的有的民企很忧愁,第二梯队有的在防风险,中小房企有的就在谋生存了。

亿翰智库表示,截至2019年中期,第一梯队的现金占比有明显提升。相比之下,第二梯队房企的现金流净额变动幅度最大,往返于正负数值之间,应警惕销售回款率下降风险。第三梯队的现金流净额转负,意味着企业面临现金回款下降。

优胜劣汰,商业战场的硝烟,从来就很残酷。

“总体收紧、梯队分化”的现象,反映出房企抵御风险的能力存在差别,在市场下行期,其策略也有所不同。严跃进认为,大型房企在融资成本上较有优势,跨周期运营能力较强,系统性风险并不明显;中型房企将不得不放慢扩张步伐,并努力维持资金的平衡;小型房企的融资渠道相对狭窄,更加依赖销售回款,出现资金链危机的概率较高,这部分企业出现风险的概率较大,甚至可能出现债务违约潮。

“最难的时候还没到来,因为今年上半年有一个融资窗口,有一批企业趁机补充了资金。如果融资渠道继续紧缩的话,未来的资金风险有可能蔓延到数百亿甚至千亿规模的中型企业身上。”前述房企人士说。

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