前海土地整备尾声 招商蛇口1458亿资产重组进行时

(原标题:海土地整备尾声 招商蛇口1458亿资产重组进行时)
图片来源:海洛创意12月9日,招商蛇口发布前海土地整备最新动作。招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海管理局控股子公司前海投控拟分别对前海自贸投资(合资公司)增资,涉资1458亿元。这是继去年12月《土地整备协议》和《合资合作协议》正式签署后,招商蛇口在土地确权程序上迈下的第二步。而于今年4月30日,招商蛇口与前海管理局已完成前海土地置换。若上述再注资过程成功完成,则意味着招商蛇口前海土地整备过程进入尾声,而经历近三年土地整备后,前海最大地主招商蛇口旗下2.9平方公里土地的900亿增值,也因见开发曙光而令人充满想象。据招商蛇口12月9日公告显示,合资公司前海自贸投资主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别收购其合法持有的招商驰迪公司100%股权及前海鸿昱100%股权,以实现由合资公司统筹组织开发标的公司所持有的资产。同时,招商前海实业以部分现金向合资公司增资。上述交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%的股权。同时,公告披露标的企业估值情况显示,标的资产的审计和评估基准日为2019年9月30日,截至本预案签署日,招商驰迪公司100%股权评估值暂定为643.68亿元,前海鸿昱100%股权评估值暂定为729.08亿元。上述拟定交易金额(即1458.16亿元)超过招商蛇口2018年经审计的归属于母公司所有者的净资产额的50%,本次交易预计构成上市公司重大资产重组,但不构成重组上市。其中,招商驰迪和前海鸿昱增资比例按照去年12月签订的《合资合作协议》,将以50:50比例注入到合资公司中,但由于招商局与前海管理局约定土地增值部分以4:6分成,因此招商蛇口需通过现金补足对价方式实现合资公司50%的股权。据公告显示,招商驰迪评估价为643.68亿元,前海鸿昱评估价为729.08亿元,两者交易对价差额为85.4亿元。观点地产新媒体采访招商蛇口方面表示,85.4亿元确认为差额补足部分。不过,观点地产新媒体计算发现,招商驰迪与前海鸿昱估值与去年12月公布的土地增值收益相比则有所出入。根据此前招商局、招商蛇口与深圳规土委、前海管理局去年12月签署的《土地整备协议》,经过一系列标准评估、费用扣除后,招商蛇口所持有土地“工转商住”后,土地增值收益为795.29亿元。按照招商局与前海管理局所定4:6分成,则招商蛇口所持有的的经营性用地土地所获预估增值部分,加上工业用地原值的总和为432.10亿元,而前海管理局所持有的土地增值部分为453.318亿元。上述两组数据对比可知,招商驰迪与前海鸿昱估值均较增值部分有所上升,但观点地产新媒体查阅招商蛇口公告却未说明具体原因。土地置换,注资完成后,接来下让人最关注的便是土地的开发建设,不过招商蛇口于公告中并未披露接下来的计划,仅以“招商蛇口在前海区域的土地权益将进一步明确,其并表的合资公司将成为建设深港合作的重要平台载体,前海区域的开发建设将具备快速启动的条件”为表述。针对前海土地开发计划,招商蛇口方面在采访中表示:“前海地块的城市运营,都有同步在进行的,目前已有较多成果可见。目前妈湾启动区建设顺利进行,一期住宅、公寓、写字楼等7栋塔楼均已封顶;2019年9月2日荟同学校如期开学提升了片区的国际教育配套;另据悉在11月获批预售的456套住宅已售罄。”据观点地产新媒体了解,在刚刚过去的11月28日,前海招商·领玺开盘,开盘4个半小时,房源全部售罄,揽金近63亿。深圳市房地产信息平台信息显示,此次共备案456套住宅产品,备案房源位于1、2、3栋。根据备案信息,备案房源户型建面约120-155㎡,均价10.8万/㎡,单价区间在8.7-12.3万/㎡,总价区间在1049万-1878万/套。此外,早于2016年6月,招商蛇口就宣布与前海管理局共同开发位于前海的土地;2016年9月,前海招商合资成立的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司正式揭牌,并负责统筹开发运营妈湾片区。换言之,此次重组方案中的合资公司早于2016年便与招商蛇口开始谋定前海妈湾片区开发事宜。至于规划局建设时间,今年9月3日,招商蛇口董事会秘书刘宁在2019年度投资者网上集体接待日上曾在表示:“2019年上半年,前海土地整备事项圆满完成,公司控股子公司获取在2015年1月1日时点价值432亿元的深圳前海蛇口自贸区的土地,明确了公司在前海区域的土地权益,后续合资合作事项正在加快推进。与此同时,公司也正在积极铺排开发节奏,推进前海妈湾片区的建设。”同时,她透露,目前正在推进与前海管理局的合资合作,对于整个片区的开发建设预计10年时间。
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12月9日,招商蛇口发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司共同增资合资公司重大资产重组预案》的公告。公告称,招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别对前海自贸投资增资;即由合资公司主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权,以实现由合资公司统筹组织开发标的公司所持有的资产。同时,招商前海实业以部分现金向合资公司增资。上述交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%的股权。这是继今年4月前海土地整备完成以来,招商蛇口与前海投控就前海蛇口自贸区土地合资合作取得的又一重要进展。根据公告显示,本次交易预计构成重大资产重组,不构成重组上市。

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交易标的坐拥前海丰富资源 未来发展大有可期

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据悉,本次交易对方为前海投控,其实际控制人及控股股东为前海管理局。前海投控以“前海产城开发运营商和现代服务发展商”为战略定位,主营业务包含前海合作区内土地一级开发、基础设施建设、重大项目投资等业务,是前海城市新中心规划落地和开发建设的主力军。

  原标题:1458亿!招商蛇口拟共同增资前海自贸投资

本次交易标的公司一家为深圳市前海鸿昱实业投资有限公司,其控股股东为前海投控。前海鸿昱持有前海约38.09万平方米土地的使用权。另一家标的公司为深圳市招商前海驰迪实业有限公司。招商蛇口控股子公司招商前海实业持有招商驰迪100.00%的股权。招商驰迪拥有深圳前海妈湾片区42.53万平方米土地的使用权。

  来源:北京商报

本次向合资公司增资的标的公司拥有的资产均位于前海蛇口自贸区。公告显示,标的资产的审计和评估基准日为2019年9月30日,截至重组预案签署日,招商驰迪公司100%股权评估值暂定为643.68亿元,前海鸿昱100%股权评估值暂定为729.08亿元。标的资产的最终交易价格将依据具有证券、期货相关业务资格的资产评估机构出具的经有权国资部门备案的标的公司资产评估报告中所载评估值及增资协议的约定确定。

  北京商报讯(记者 刘凤茹
高萍)背靠央企大树,招商蛇口(001979)在资本市场的一举一动备受关注。随着前海土地整备进入收尾阶段,招商蛇口的重组迎来实质性进展。12月19日晚间,招商蛇口的共同增资公司重大资产重组报告书草案正式出炉。值得一提的是,这笔交易高达1458亿元。

本次交易完成后,合资公司将拥有前海蛇口自贸区超千亿元资产,将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源,加快片区开发建设、运营管理和产业引进,发挥产城融合效应,促进创新要素集聚,提升产业发展能级,落实国家“一带一路”战略,打造企业走出去门户基地,建设深港合作的平台载体。

  草案显示,此次招商蛇口的交易对方为前海投控。交易中,招商蛇口拟用于增资的标的资产为其控股子公司招商前海实业所持有的招商驰迪100%股权;前海投控拟用于增资的标的资产为其全资子公司前海鸿昱100%股权。具体交易方式为,招商蛇口控股子公司招商前海实业以其持有的招商驰迪100%股权向合资公司进行增资,前海投控以其持有的前海鸿昱100%股权对合资公司进行增资,即由合资公司主导以增资扩股的方式向前海投控、招商前海实业按照《增资协议》及《增资协议补充协议(一)》的相关约定分别收购其合法持有的标的股权。同时,招商前海实业以部分现金向合资公司增资。

加速土地整备及合资合作,推进前海开发建设

  截至草案出具日,招商驰迪100%股权增资交易对价为约644.08亿元,现金增资金额约85亿元;前海鸿昱100%股权增资交易对价约729.08亿元。本次交易合计交易作价约1458.17亿元。

本次重大资产重组是前海土地整备及合资合作的重要组成部分,是深圳市委市政府与招商局集团为共同推进前海深港合作区、前海蛇口自贸区开发,加快前海城市新中心、粤港澳大湾区核心区、建设中国特色社会主义先行示范区的重要举措。

  合资公司为前海自贸投资,注册时间为2016年9月8日,注册地为深圳市前海深港合作区临海大道59号海运中心主塔楼。此次交易前,前海自贸投资的注册资本为10亿元,其中,前海投控出资额为5亿元,招商前海实业出资额为5亿元,由招商蛇口并表。合资公司的组织形式为有限责任公司,合资双方仅以各自认缴的出资额为限对合资公司的债务承担责任。此次交易完成后,招商前海实业和前海投控均各自持有合资公司50%的股权,招商蛇口仍拥有合资公司控制权。

2013年,为贯彻落实国务院对前海地区做出的战略部署,招商局集团积极响应深圳市政府关于土地整备的安排,以“共存共荣、共赢发展”为前提开展招商前海土地整备及合资合作项目。2016年6月18日,招商局集团与前海管理局签署框架协议,双方拟共同出资组建合资公司推进前海2.9平方公里的土地整备和开发建设,推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新。2016年9月13日,招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司与深圳市前海投资开发控股有限公司共同投资成立前海自贸投资,双方各占50%股权。2016年9月21日,深圳市前海自贸投资正式揭牌成立。2018年12月24日,招商蛇口与深圳市政府等相关方签署《土地整备协议》和《合资合作协议》,创新性一揽子解决前海用地性质变更和用地确权问题,为前海妈湾片区加速开发奠定重要基础,前海开发开放和自贸区建设站上创新发展的新起点。

  实际上,市场对于招商蛇口重组早有预期。前海自贸投资是推进前海2.9平方公里土地整备和开发建设的主导平台。华创证券研报显示,2018年12月,招商蛇口正式签署《土地整备协议》和《合资合作协议》后,今年4月30日,招商蛇口与前海管理局已完成前海土地置换。至此,本次前海土地整备进入收尾阶段。此次重组也被市场认为是招商蛇口在土地确权程序上迈出的关键一步。

本次交易完成后,招商蛇口将进一步明确在前海区域的土地权益,加快前海蛇口自贸区的开发建设,提升招商蛇口在该片区的资源价值,夯实招商蛇口的综合竞争力,未来前海蛇口自贸区为招商蛇口带来的价值提升值得期待。

  招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。本次交易的标的资产招商驰迪及前海鸿昱的主营业务为前海妈湾片区开发、建设和运营。截至报告书出具日,前海鸿昱尚未开展任何实质业务。本次交易完成后,招商驰迪及前海鸿昱拟从事与上市公司园区开发建设与运营相似的业务。

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  提及此次交易的初衷,招商蛇口表示,本次交易是深圳市委市政府与招商局集团为共同推进前海深港合作区、前海蛇口自贸区开发,推动城市转型升级的重大举措,是政企战略合作的重要尝试。

  本次重大资产重组作为招商前海土地整备及合资合作的重要组成部分,对于上市公司无疑具有重要的影响。招商蛇口表示,本次交易完成后,招商蛇口将进一步明确在前海区域的土地权益,加快前海蛇口自贸区的开发建设,提升招商蛇口在该片区的资源价值,夯实综合竞争力。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,招商蛇口此类资产重组,可以看出其对于前海自贸投资的认可,通过类似增资,也实现了其在蛇口区域更好的投资范围。尤其是在当前粤港澳大湾区发展的过程中,蛇口和前海等发展的机会较大,招商蛇口此类增资,利好后续土地项目的获取和项目的开发。

  不过,在方案中,招商蛇口也提示了此次交易的整合风险。招商蛇口称,尽管公司已建立了规范的管理体系,但随着规模扩大,公司的经营决策和风险控制难度将增加。此外,为发挥本次交易的协同效应,从公司有效经营和资源优化配置的角度出发,交易各方仍需在后续管理方面进一步融合。因此,本次交易完成后的整合能否顺利实施以及整合效果能否达到预期存在一定的不确定性。

  针对相关问题,北京商报记者致电招商蛇口进行采访,但对方电话未有人接听。

  值得一提的是,12月19日晚间,招商蛇口还发布了一则关于变更部分募集资金投资项目用于向合资公司增资的公告。招商蛇口称,前海自由贸易中心一期项目所在土地处于前海土地整备范围之内。2019年4月,前海管理局依据《土地整备协议》的约定收回整备范围内原规划下的全部土地使用权,并向招商驰迪出让新规划下土地使用权。为继续支持前海片区的开发建设,公司拟将前海自由贸易中心一期项目剩余的约24.22亿元募集资金用途变更为向合资公司增资,作为共同增资合资公司的重大资产重组中的合资公司现金增资款的一部分。

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