新萄京娱乐网址2492777深圳城市更新立法:签约达95%就可申请强征?_茂名网-茂名新闻网

(原标题:加快出台《深圳城市更新条例》 以特区立法破解旧改“老大难”)
自2009年12月1日《深圳市城市更新办法》实施以来,深圳旧工业园区、旧城、旧村改造被推向了前所未有的高潮,许多产权人、开发商以极大的热情参与其中。十年来,深圳的城市更新取得了相当成绩,但实践中问题也层出不穷,其中最突出的是由于缺乏政策法规的保驾护航,拆迁中的“钉子户”问题难以有效解决,导致已列入计划的项目“拆不动、赔不起、玩不转”。据相关数据显示,截至2019年5月17日,列入城市更新计划的项目共767个,但完成了实施主体确认的仅有37%,进入开发阶段的项目仅有15%,这意味着有大量项目陷入拆迁补偿的僵局。早在2014年1月,笔者就在接受媒体采访时指出:“在利益诉求多元化的现实中,业主众多、产权分散的项目,要求取得百分之百的业主同意补偿安置方案,是十分困难的。”严峻的现实验证了这一担忧。近年来,少数业主的价码不断提高,拆赔比例一路上扬。有的业主还提出赠送车位、提高过渡安置费等五花八门的要求。而根据当前的政策规定,必须100%权利人、100%的面积同意并签署《搬迁补偿安置协议》方能确认实施主体。“双百限制”给许多城市更新项目设置了过高的门槛。在强拆被绝对禁止的当下,开发商对待“钉子户”缺乏合法有效的手段,导致改造难以推进。我们应当清醒地看到,市场有其无序性和滞后性的一面,陷入拆迁僵局的项目如后续未能有效推动,则极有可能被政府清理出城市更新计划,开发商多年的投入可能将“血本无归”,业主原本可预期的利益也将随之化为泡影。旷日持久的“拉锯战”将令业主、开发商、政府和社会陷入“多输”困局。而随着年限的推移,很多老旧住宅区质量安全隐患日益严重,更容易引发严重的社会问题。以大家熟知的木头龙小区为例,作为2010年深圳市第一批城市更新获批项目,在深圳各大论坛上关于木头龙旧改的帖子备受关注,网友、专业人士甚至不少人大代表都频频发声支持推进木头龙旧改。到2018年6月,项目签约率已达到99.7%,一千三百多户住户中仅剩4户未签约。而整个项目也因此陷入僵局。对此,笔者在接受采访时表示,《深圳市房屋征收与补偿实施办法》其实已做出了相应规定——该办法第八条规定“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一”可以征收房屋,“(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要”。所以如被认定属于“危房集中、基础设施落后地段”或最后4户业主房屋处于专项规划中的教育、公共配套用地,则政府为公共利益需要启动房屋征收就有据可依。2019年8月7日,罗湖区政府将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目,并在次日发布了《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》。10月29日,罗湖区政府发布公示,宣告木头龙1363户权利主体已将房地产的相关权益转移到益田集团,形成单一主体,长达十一年的拉锯战终于迎来破局。木头龙项目的破局毕竟是个特例,同样的解决方法不能简单套用到其他城市更新项目中。要真正破解拆迁中的“钉子户”问题,应当从城市更新立法的顶层设计方面着手。曾受到热议的《深圳经济特区城市更新条例》,早在2015年就已形成草案,并曾列入2018年度立法计划,但因“签约过95%可强制售卖”条款存在争议,该立法工作至今仍未完成。于是,“双百限制”一直成为城市更新中的“硬指标”。《中华人民共和国物权法》对业主决定建筑区划内重大事项及表决权做出了规定,区分所有建筑物改建、重建的法定条件仅为“两个三分之二”。《物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则……(六)改建、重建建筑物及其附属设施……决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”可见,“双百限制”并非来源于国家法律的规定,《深圳经济特区城市更新条例》草案的相关规定与上位法并无冲突。任何一位业主并不享有法律上的“一票否决权”。按照法律的规定,当绝大多数共有权利人对共有物的处分形成一致的意思表示时,极少数不同意的业主应当遵守。如果极少数业主拒迁,实际上便侵害了绝大多数业主对共有物(尤其是共有的土地使用权)的处分权,是一种侵权行为。
2019年8月,《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布,明确指出支持深圳用足用好经济特区立法权,在遵循宪法和法律、行政法规基本原则前提下,允许深圳立足改革创新实践需要,根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定。该《意见》为深圳城市更新立法给足了政策支持环境。笔者呼吁有关部门抓紧时机,加快出台《深圳经济特区城市更新条例》,以特区立法的方式构建属于深圳的“多数决”机制,创新城市更新征拆矛盾纠纷的解决路径,让诸多陷入拆迁僵局的项目得以顺利推进。(作者系广东联建律师事务所合伙人,深圳市律协第八届房地产法律委员会副主任)
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历经6年拉锯战,罗湖区木头龙旧改项目已签协议1270多户,还有60多户没签约。
南都资料图

南都讯
签约率过95%,开发商可申请强征?《深圳经济特区城市更新条例(草案稿)》去年8月在内部征集意见时引起极大争议,快一年过去了,该项立法进展如何?今年深圳市两会期间,有市人大代表再次建议制定城市更新条例,明确拆赔比标准、确立强制售卖制度。深圳市规土委近日回应,《深圳经济特区城市更新条例(送审稿)》已报深圳市法制办审查,其中拟设置拆赔比、强制售卖等制度仍在论证和完善,后续操作、执行层面仍需要进一步斟酌。

新增土地资源减少

城市更新拆不动

随着深圳新增土地资源减少,城市更新已成为深圳住宅、商住等用地供应的主要来源。深圳市年度计划供应建设用地面积中,城市更新存量建设用地占比近两年不断提高,2014、2015年分别为69%和73%。

深圳市规土委介绍,大部分城市更新项目依然面临老三样问题:拆不动、赔不起、玩不转。已有的城市更新政策,即2009年颁布的《深圳市城市更新办法》(下称《更新办法》)及2012年颁布的《深圳市城市更新办法实施细则》(下称《实施细则》)已不能适应现在城市更新的需要。《实施细则》中规定,市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后,形成单一主体,方能推动。

今年两会期间,深圳市人大代表张丽杰建议制定制度更完善的《深圳市城市更新条例》,明确拆赔比标准、确立强制售卖制度等。钉子户拖延了城市更新项目的进行,增大了开发成本。张丽杰建议参照香港地区实行的强制售卖制度,确定在未签约户达到一定比例时,项目实施主体可以向法院起诉后申请按照一定的评估标准强制售卖。并建议在少数权利主体拒绝与项目实施主体签订搬迁补偿安置协议而使得项目实施受阻的情形下,拥有项目范围内95%以上(含95%)房地产权利的人,可以向项目所在地的区政府申请强制售卖项目范围内全部房地产。

条例草案已报市法制办

强制售卖专家争议较大

深圳市规土委表示,目前,对拆赔比、强制售卖等内容进行规定的《深圳经济特区城市更新条例(送审稿)》(以下简称《条例》)已报深圳市法制办审查,意在通过特区立法解决钉子户问题。

由于此项立法属重大制度创新,具有敏感性,市法制办组织了一系列调研论证。深圳市规土委透露,专家对制度设计仍然争议较大。从目前的论证情况来看,拆赔比、强制售卖在立法过程中仍存在一定的难点。

深圳市规土委介绍,关于拆赔比的设定,是规定上限还是下限,抑或是区间范围,根据理性经济人原理并结合深圳城市更新实践,无论设定上限或者区间值,其实际作用往往相当于设定了下限,将对市场补偿标准提高起到推波助澜的效果。

关于强制售卖,该制度由于涉及由市场主体负责实施的城市更新项目,要考虑合法性、合理性、操作性三方面。深圳市规土委介绍,一是合法性方面,易引起公众对公共利益范围和对少数权利主体物权被强制处分之合法性争议;二是合理性方面,建议提出了向法院申请和区政府申请两种方案,各有利弊,仍需研究;三是操作性方面,对既有项目强制售卖后开发权可能会发生转移,在投入成本无法显性衡量的情况下,市场主体极可能不会申请强制售卖,以致制度设计落空。因此,在我国现有法律框架下,强制售卖制度对城市更新搬迁难问题解决可能帮助有限,且具有较大法律风险。

深圳市规土委表示,《条例》中拟设置拆赔比、强制售卖等制度仍在论证和完善当中,其后续操作、执行层面仍需要进一步斟酌。另外也将吸纳引入第三方评估制度、建立风险评估制度等内容。

争议

向法院还是向政府申请强制售卖?

对开发商来说,更关注的是《城市更新条例(草案)》中拟规定,拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上(含)房地产权利主体,可以向项目所在地的区政府申请强制售卖。罗湖木头龙城市更新项目的开发商益田集团相关负责人表示,木头龙急需这个条款落地,95%的签约率就可以强制征收售卖,不仅对木头龙,对罗湖区所有旧村、旧住宅小区的改造都是一个质的飞跃。木头龙经过长达6年的拉锯战,目前已拆迁30%,已签约业主超过1270户,还有60多户没签约,但签约率快要达到95%了。

有法律人士认为,强制售卖的机制是从香港借鉴而来,可是香港最终是法院来判定,而不是向政府来申请,政府没有能力来做这个决定。此外,强制售卖终究会对业主的所有权和居住权进行限制和剥夺,与现行《物权法》和《征收与补偿条例》等上位法可能存在冲突。

业主不同意拆迁被起诉,法院受理吗?

据南都记者掌握的最新草案内容显示,该强制售卖条款拟增加可以不同意拆除重建的权利人为被告,向法院提起民事诉讼的方案。

而深圳市规土委与深圳市中级人民法院沟通时,深圳市中院提出,根据最高法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议地区提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》,该类案件不能作为民事案件受理。省高院亦于2012年6月下发《关于依法稳妥处理涉三旧改造纠纷案件的通知》,进一步强调无论采用何种形式进行土地征收,此类纠纷本质上属拆迁补偿,如双方未能达成补偿协议,法院不能作为民事案件受理。

对此,深圳市规土委认为,当前亟须明确司法部门在钉子户问题解决机制中的作用。

广东联建律师事务所合伙人王劲松律师则认为,即便该条例规定了可以由法院来判定,也会存在难以执行的问题。因为一旦交由法院判决,胜诉方最后要申请法院执行,而法院目前既不具备这个能力,也没有这个意愿来介入旧改。

而在深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,不管条例出台后具体执行过程中存在什么困难,首先第一步都应该建立这样一个多数决的机制,下一步再解决具体执行的问题,否则问题永远都会停滞不前,如果按原来的规定,1%的业主不同意都不能动,城市更新几乎无法推进。

统筹:南都记者 张小玲

采写:南都记者 郭锐川 陈博 张小玲

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