广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

编者按:抚今追昔,大国成长。值此新中国成立70周年华诞,网易房产推出“筑梦70年·大国城长”大型全国联动策划,其中“人居进化论”系列,旨在勾勒出70年人居进化下,一部浓缩的社会变迁史。探讨自住房体制改革以来,流动于城市化繁荣进程中,人居习惯升级,居住产品迭代的时代脉络,以及最为重要的是,历史的年轮之下,普通人、建筑师和开发商的命运交织。序章建筑是城市的肌理,历史是城市的年轮,而人是城市的根脉。建国至今,中国人居走过风云70载。广州,是这部史诗里,独特的记忆锚点。20世纪40年代,广州西关太平街的一幢旧式庭院里,补鞋工发仔、小贩鸡公福、裁缝佬瑞叔,终日与市侩刁泼的包租婆八姑斗智斗勇,但求“有瓦遮头”。
这个街知巷闻的故事,来自电影《72家房客》。彼时,正值民国末年,政局动荡,市井小民和地方权贵之间,积怨多时的住房矛盾,铺开了社会的底色。暗涌就从这个时候埋下变革的种子。一、住房的“大锅饭”时代1949年,新中国成立,原本属于官僚资本家、战犯汉奸等的城市住房收归公有,由国家管理调配,住房进入长达30年集体吃”大锅饭“的年代。
1949年的珠江两岸面对住房的社会主义改造,摆在政府案头有两大难题:没有钱、房不够。为满足调配,1956年,政府启动“私房公有化”改革,采用赎买方式,逐步改变城市房屋所有制,历时两年,至1958年底,私房基本不存在,取而代之的是福利性的公房。1毛3/平的房租压倒骆驼在此之前,1952年,内务部地政司提出“以租养房”,通过收租,维持住房的保养修缮,但这个“房有所养”的良性通道,看似奏效,却只给当时的政府留出了3年的喘息时间。1955年,国家机关干部由供给制改为薪金制,为了减轻机关人员的经济负担,租金再度下调,只象征性地收取收入的2-3%,到70年代末,公房的每月租金仅为0.13元/平。租金收入不到维护成本的一半,政府经济压力陡增,新建的公房建筑质量低劣,配套设施简陋,“高福利、低工资、低租金”的住房实物分配体制,最终成为“阿喀琉斯之踵”。资料记载,新中国成立初期,中国人口为5.4亿,到1978年已暴涨至9.6亿,但这30年间,中国人均居住面积,反而从4.5平下降到只有3.6平。1978年,逾千万下乡知青“大返城”,更是让原本抓襟见肘的住房问题,骤然达到难堪重负的临界点。令人尴尬的“三代同床”以广州为例,1978年,东山区人均住房面积仅3.82平,甚至出现“三代同床”的尴尬窘况,在那个无人谈论房价的年代,“找房子比找对象还难”。“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”逐渐失衡,60年代末开始,为解决职工分房困难,“竹筒屋“作为特殊时期的过渡产物,应运而生。这种面宽仅3米,进深达12米的建筑,靠走廊串连起南北两排单间,仅两端通风,状如筒子,不见天日,潮湿昏暗,厕所厨房均为多户共用。
家住东山区的李庆符回忆,高峰时期,竹筒屋曾出现21家共用1个厨房的场景。当时老百姓只希望“吃饭有点餸,住房有点风,手头有点松。”
21户人家挤在厨房做饭,每户只有不到1米的灶位没人知道要在竹筒屋里住多久。他们原以为只需暂住,等分到单位房就可搬离,最终却住到结婚生子。竹筒屋成为普通人仅有的容身之所。二、铁幕在南国徐徐拉开历史会永远记住1979年。身处时代湍流中的普通人,或许还没意识到,铁幕已经在南国花城徐徐拉开。1978年9月,时任国务院副总理的邓小平作出指示:“解决住房问题的路子能不能宽些?譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款。”冰封的河床,暖春开始萌动。
同年年底,十一届三中全会召开,吹响了改革开放的号角;次年元旦,中美建交,2月邓小平访美归来,提出社会主义也可以发展市场经济,其中就包括住房领域。星星之火从南国燎起,广州成为第一个“吃螃蟹”的城市。1978年,广州市政府拨款给各区建房,东山区获拨款100万元,主要是用于房屋维修。但当时区内住房困难户高达2万户,其中人均面积2平以下的特困户就有6000户。时任东山区城建局局长的李庆符感到忧虑:“按照这样的速度,解决2万多困难户的住房问题,起码要200年。”有地没钱的广州,走到了不得不主动求变的十字关口。全国首个商品房小区诞生时势所迫,1979年3月25日,李庆符开始与港商接触,商议在广州选址建设商品房试点,没想到这一场谈判,足足僵持了半年。光是最基础的“三通”,就险些断送了这场合作。建设商品房,港商要求实现“通水、通电、通电话”。但在当时,普通老百姓家里连水电都成问题,更别提电话。这在当时的操盘手李庆符看来,是想都不敢想的“不可能任务”。硬着头皮,最终政府从小北的北园酒家接驳了1根4.3公里长的水管,又从附近的龙潭变电站引来电线,这才勉强解决了水电的问题。通电话就更棘手了。当时整个大沙头,公用电话只有两台,连线路都没有,需要引进方投资30万铺设。最终靠电信局特批,给出400部的指标,才满足了港商“按人口配套40%”的要求。李庆符回忆:“当时装1部电话要2000元,但电信局只收了我们400元。”固话在广州的普及,就始于东山。首次引进外资,程序上无先例可循,李庆符只能摸着石头过河。在和港商签订合同时,原本需要公证,但当时广州没有公证处,李庆符只能求助法院代为处理,后来办好手续,港商还从香港买了1台打字机送给法院,当作公证费。最后是选址的问题。时任广州副市长的林西提议,当时东湖公园旁有个废水厂,该地块可加以利用。原本港商愿意投建15万平,最终广东省只批了6万平作为试点,但合作总算是尘埃落定。1979年10月15日,秋交会闭幕当天,穗港双方签订了引进港资建房的合同。12月21日,随着第1根混凝土灌注桩,中国第1个商品房小区——东湖新村,正式诞生。
800元/平的房子在香港哄抢根据穗港双方合同,东湖新村共规划25栋住宅,由广州提供土地,港方提供资金,6万平试点中,首期的2万平共10栋,由港商在香港发售。资料记载,1979年,香港刊登了广州出售商品房的广告,200套房吸引了1800人认购,当时100元港币只能换30元人民币,按2800元/平港币的售价折算,仅相当于人民币800元/平,一经推出就被抢购一空。这批香港买家,一部分希望在广州置业解决内地亲人的住房问题,一部分人在广州经商,购房用于自住。传言当时有1位香港买家,一口气买了十套给广州的亲戚居住。1982年全面交楼的东湖新村,创造了多项全国第一:不仅是全国第1个商品房项目,也是第1个引进港资开发商、实施小区管理、配套载物电梯的住宅小区。在东湖新村之前,广东住宅布局多以行列式为主,自东湖新村开始,80-90年代,围合式布局逐渐成为主流,与此同时,“竹筒屋”的户型排列也走入历史,住宅多采用梯间式,而此后在全国流行的一梯四户,就来自东湖新村。历史的齿轮一旦开启,便不会停息。东湖新村开辟了“拆迁安置与解困保障相结合”的模式后,广州政府又在湖滨花园、花园新村、五羊邨以及文德路、西元岗等地加以复制,建成了100万平以上的住房,其中5成约5000套,用以满足困难户的需求。1980-1985年,广州人居居住面积从3.97平升至6.62平,涨幅达67%,是建国以来增速最快的5年。三、房改:请回答,1998在时代的洪流之下,个体遭遇了第1次命运的“拐弯”。东湖新村之后,中国城镇住房制度改革(简称“房改”),经历了试点售房(1979-1985年)、提租补贴(1986-1990年)和以售代租(1991-1993年)的试错阶段。1982年,国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点,试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付1/3的房款,剩余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴,简称为“三三制”。普通家庭约花费两年收入,就能买到1套普通新房。然而在今天看来求之不得的福利政策,当时却遭到“冷遇”。巨额的补贴,让地方政府和职工单位不堪重负,压力层层转嫁,社会资金难以形成良性循环。与此同时,尽管个人仅需承担1/3房款,但当时广州1套70多平的住房,月租仅2元,因此,多数居民仍然宁可租房不愿买房。1985年,补贴售房不得不以失败告终。“试点售房”受挫,原因之一就是低租金制,改革势在必行。1988年,政府正式推行“提租补贴”,一方面全面提高租金,以租养房,推动居民购房;一方面理顺分配关系,把补贴理入工资,计入企业成本,提高职工的经济负担能力。遗憾的是,紧接着,国内发生了严重通货膨胀。考虑“提租补贴”在成本推进效应下,可能使经济形势更趋于恶化。原计划用时3-5年完成的方案,尚未全面开展就宣告夭折。1994年7月,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布,开始建立公积金制度,增强了职工购房的支付能力和消费信心,中国人自此才培养起攒钱贷款买房的习惯。真正扭转局面的分水岭出现在1998年。1998年7月3日,中央正式发文,决定自当年起,停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。标志着中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号。
福利分房制度取消,原先分得住房的人,成为时代的受益者,率先尝到改革的红利,得到“房改房”的选择权。而普通人的命运,也许就是从这一刻,走向各自不同的分岔口。作为过渡阶段的特殊产物,“房改房”也叫已购公有住房。当时,政府鼓励职工购买公房,针对不同收入的家庭,按不同价格出售,对于部分困难地区,甚至实行成本价的标准。家住越秀的蔡先生回忆,当时他所住的房子成本价是7万,抵扣了20年工龄补贴后,个人只要补交1.6万就能得到1套两房。虽然这在当时不是1笔小数目,但大家都拼了命凑齐。如今正值知命之年的沈绎,在1998-2018的20年间,先后在广州买了18套房,而他命运的起点,正是千禧年前后的这场“世纪之变”。2000年,赶上广州福利分房的末班车,他只花了6.8万就在天河买了1套大三房。2003年,国企改制,他拿到20万的自动离职补偿款,又恰好在2005年遇上集体宿舍拍卖潮,顺利分两次买了6套天河的小单间。连沈绎自己都感慨:“踩对了时代的步点。”四、人居进化浪潮席卷而至90年代末,广州人均居住面积已经是80年代初的3.3倍。空间得到满足,人居进化转入品质提升的跑道。如果说90年代的关键词是“抄”,那么2000年开始的关键词就是“精”。粗放发展
泛滥的“伪”欧式建筑瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄回忆,80年代,广州住宅参考香港模式,首先引入了飘窗、首层架空等设计,但建筑密度过高,随后向新加坡借鉴,才开始重视园林景观与建筑的融合。瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄直至90年代中后期,随着第1批下海者富起来,建筑外立面也开始强调“气派”。受后现代主义影响,欧陆式、地中海和Art
Deco等风格大行其道,但往往流于形式,表面豪华,却徒有躯壳。“我们也要理解。改革开放,突然之间,大家手里有了点钱,都希望住得更有品质。那什么叫有品质?在当时大众眼里,稀有的西式建筑就代表珍贵。”汉森建筑设计总建筑师盛宇宏解释道。与泛滥的欧式建筑互为表里,是同时兴起的留学风潮。1991年,盛宇宏头顶中国建筑系最牛老八校毕业生的头衔,杀入香港优秀人才交流计划。但彼时的香港建筑界,不曾留学镀金,没有港大背景,几乎难以立足。汉森建筑设计总建筑师盛宇宏
就在那年,180多公里之外,坐落于广州越秀环市东路的广东国际大厦建成,200米、63层的高度,蔚为壮观,举国沸腾,刷新了当时内地城市天际线的记录。两相权衡,1993年,盛宇宏决定回到家乡广州,加入当时国内正在涌起的建筑新浪潮。一出一进之间,见证了穗港两地追赶的步伐。位于中山八路的富力广场,是盛宇宏返穗后首个设计作品,这也是广州首个引入港式飘窗的楼盘。他清楚记得,拆下棚架的那天,富力董事长就在现场,当他看到欧式外立面时,脱口而出:“不愁卖”。
重走现代主义
寻找建筑在地性同样是1993年,师承建筑大师何镜堂的冼剑雄,此时已经参与了市长大厦和大都会广场两座地标的设计,那年他25岁。作为本土长大的广州人,冼剑雄看到“伪”欧式建筑像海藻般在这块土地上蔓延,心生隐忧,提出“广州应该重走现代主义”。在他看来,80年代的天时地利,让广州从“竹筒屋”直接跳到“欧陆风”,中间缺乏现代主义的长期滋养,步伐走得不够稳。“我们推崇简约的现代风格,重点研究空间、细节、材质、比例和虚实的关系。”冼剑雄认为,粗放发展的时代是时候结束了。异曲同工,盛宇宏反复提及的则是建筑的“在地性”。他认为,时代的审美不应受到嘲讽。所谓“在地性”,不只要尊重地理环境和地方人文
,更要关怀建筑中最重要的组成——人。建筑师引导社会审美,要建立在大众喜欢的基础之上。“后期我们也从徽派建筑、岭南建筑中,提炼符号,放到具体设计里。比如富力城,是东南亚风格,方圆云山诗意,是新中式风格,美好居,是现代风格,我们都在尝试。”盛宇宏希望以此打破清一色欧式风格的状态。建筑的魅力,是与时代共同成长。80年代,建筑为50后设计,如今,建筑为00后设计,不同年代的需求不断迭代,这种审美上的差异,不是冲突,是流淌的演绎。日子越过越好
房子却越建越小大到建筑,小到户型,自有商品房以来,广州的产品都在不断迭代。80年代开始,港式住宅流行,广州涌现了大批只有飘窗没有阳台的产品,而受高密度所限,当年奇葩的“钻石户型”也屡见不鲜,如今在广州二手房市场,还有不少“房出阳台、厨卫相倚”的老式住宅出售。2000年后,楼市爆发,用冼剑雄的话说,当时是“建多少就卖多少”。开发商开始强调周转率,必须形成标准化:“这才够快,一拿到图纸都不用画,直接套上就开始建。”因此,在楼市最火的时代,创新反而最为停滞。但近年来,地价暴涨,体量紧缩,开始倒逼开发商重视差异化。冼剑雄坦言:“现在开发商拿地,可能就几万平,而且每宗地的形状都不太一样,想标准化都难。“产品就是在这种背景下,向”小空间、高利用率“升级。最新数据显示,2018年,广州人均居住面积已达到35平,足足比1980年翻了三番。与此同时,广州的户型却越建越小,70平就有三房,90平能做四房,这放在20年前,简直不可思议。在冼剑雄看来,这不是坏事。”北上广深都是两三千万的人口,如果像铺大饼一样往外扩张,交通、能源各方面都难以负荷,最有效解决人口居住的问题,就是提高居住效率,这也是对资源的集约利用。“他解释道。高房价导致房子小,已经是大势所趋。怎么提供兼容性更强的设计,让居住者适应人生不同阶段的需求,才是破题的正确方向。盛宇宏认为,”通过精细化的内外部设计,优化流线,小空间也可以呈现愉悦的生活状态。”五、人居下半场
旧改进行时不破不立。回顾广州人居进化史,一体两面,“建”的另一面就是“拆”。“每根烟囱倒下,都有富力的功劳”90年代初期,广州城区大量生产力低下的旧厂,与起飞的市场化经济背道而驰。“走了一镇又一镇,镇镇像农村;走了一村又一村,村村像城镇。”就是当时外界对广州的初印象。破旧立新,成为顺势而为的必然选择。就在这个时候,广州本土开发商中,涌现了第一批“造城者”。第一梯队中,最关键就是富力。1994年,富力以荔湾区嘉邦化工厂旧改作为“开山之作”,打造富力新居。此后,更是一路高歌,相继收购了广州钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等,诞生了富力广场、富力半岛花园等地标楼盘。短短7年,截至2001年末,富力在广州已完成10个大型旧改项目。
当时业内笑称:“广州每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”。但随后,原本“一案一策”由开发商收购改造的旧厂,转由政府连片收储,开发商拿地难,广州旧改步入停滞期。直到2003年,靠旧厂改造起家的富力再度出手,这次的目标是——“旧村”。时至今日,当年富力首个城中村改造项目猎德,仍是广州旧改史上建立模板的“传奇之作”。此后,富力又操盘了广州第一个由民企完成的旧村改造项目——杨箕。10余年间,富力在广州参与了茅岗、笔村等多个旧村改造。
50年代的猎德村如今的猎德村旧改新赛场:政府让利,新政开路今天看来,富力下对了注。根据近期戴德梁行发布的报告显示,目前,珠三角多个城市的土地开发强度均处于高位,广州主城区的土地开发强度已超过48.9%,其中越秀区更是达到惊人的90%。城市外拓艰难,新增土地受限,向内而生的“旧城改造”升级为“城市更新”,成为未来广州人居进化的新赛场。戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰介绍:“广东的城中村改造面积,占到全国的60%。”根据2019年发布的《广州市2019年重点项目建设计划》,今年全市城市更新重点项目达到了51个,其中,旧村改造23个,旧厂旧改19个,老旧小区微改造9个,总投资达92.8亿元。比规模更挑动房企神经的还有旧改模式的革新。邵丰指出,以往旧城改造主要由政府主导,政府征地后,通过“招拍挂”的形式出让给开发商,是自上而下的模式。考虑到前期征地成本,政府通常提前引入意向房企,将征地工作前置到开发商头上。直至招拍挂后,政府获得土地出让金,再与房企进行结算。这就可能导致两个问题。一是前期村民对开发商认可度低,沟通难度大,容易滋生贪腐;二是开发商提前补偿村民的垫资压力高,甚至还有可能在最终拍地时折戟,导致前期投入资金付诸东流。2018年,广东旧改土地逐渐从“招拍挂”向“协议出让”改革,广东省国土资源厅厅长陈光荣表示:“政府制定新政的目的是放开手脚,但也请房企守住底线。”政府让利,新政开路,扫清障碍的“旧改”新赛场,成为房企争抢的“大蛋糕”。戴德梁行邵丰解释道:“虽然拆迁改造看起来资金量大,但确定投资主体身份后,开发商可以就此进行融资,目前银行对城市更新项目非常鼓励。”因此,在目前融资环境不佳的情况下,拿下旧改项目,反而为房企缓解资金压力提供了出口。正如当年赶上房改末班车的幸运儿,如今房企比拼的也是,谁能踩对“旧改”的步点。厉兵秣马,谁的手里弹药足,谁就在楼市的下半场立于不败之地。还是拿富力举例。今年4月份,富力专门成立了城市更新集团,组建超300人规模的团队。8月份,富力发布的2019年中期业绩显示,集团2019年上半年在中国22座城市以均价2700元/平购入建筑面积约650万平。目前拥有土地储备权益可售总建筑面积为6100万平。比体量更值得注意的是富力的拿地成本之低。2700元/平,这个数字,几乎与布局三四线城市的房企持平,而众所周知,富力的大头,一直是以广州为大本营的一二线城市。能在低成本的同时保持高土储,富力靠的正是口袋里超大体量的城市更新项目。截至2019上半年,富力签约合作城市更新项目超过60个,仅广州,已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个,其中就包括黄埔笔村、茅岗村、白云陈田村等数个“巨无霸”项目,一张棋盘已经在广州的版图上缓缓铺开。陈田村:
6月份启动以来,集体物业拆迁进度突破8成其中值得关注的是富力今年3月份拿下的陈田村。该项目改造范围达62.61公顷,总投资估算约105亿元,采取的正是“自主改造、协议出让”的新模式。陈田村自今年6月拆迁启动以来,整体拆卸面积超过46万平,集体物业拆迁进度突破8成,接下来即将启动1期开发建设,并同步筹备村民住宅签约。
陈田村集体物业拆迁前后对比作为咨询公司,戴德梁行曾参与包括陈田村在内的多个城中村改造项目,邵丰分析认为:“陈田村改造进展顺利,关键是处理好了各方利益。首先,陈田村原本是汽配城,物业租金是村民的重要收入,大面积的留用地,复建集体物业,保障未来村民的收益;此外,通过异地安置,让此前的汽配商户迁址到花都,各方的诉求都得到满足。”根据戴德梁行数据,广州城中村改造,从开始到实施,最起码需要5年以上。事实上,陈田村早于2011年就开始启动改造,如今的快速推进,得益于早期的持续跟踪。市场开放,利于融资,未来城市更新的关键是“得人心”。“我们在欧洲看到的旧改,改完以后,每个都是获奖作品,特别有意思,大家都愿意待在那样的地方。”在建筑师盛宇宏看来,设计远比砸钱重要,在这个维度上,广州还走得太慢。“广州的旧改是起了个大早,赶了个晚集。”邵丰认为,尽管以往广州旧村改造存在“容积率过高、配套未及时跟上”等弊病,但这都是阶段性问题。如何寻找经济效益和社会效益间的最大公约数,是未来人居探索的方向。70年人居进化,在这座城市留下深深浅浅的年轮。但回头看,广州的每一步,都没有白走。作者:黄冰馥参考文献资料:[1].《广州房地产年鉴》,广州房地产年鉴社,2006[2].《回望1978-1979丨找房子比找对象还难!“铁幕”拉开的大决策》,中国房地产报,2018[3].《李庆符:当年建起首个商品房小区》,广州日报,2018[4].《中国房改回眸:请记住1998》,时代财经,2019[5].《新中国70年城镇住房制度的变迁与展望》,国家治理周刊,2019
房企生存艰难群像:卖项目求生 中小房企生存难62栋税收亿元楼
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导读

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2019年的进度条已经读取到了50%,在中央坚持“住房不炒”的紧密调控下,房地产形势表现稳定。进入“存量”时代,房企通过土拍拿地的困难度极大增加,城市更新成为房企拓展的重要领域。

旧村、旧厂、旧城镇改造是城市更新的重点,“三旧”全面改造就是全部拆除重建,使得土地相当于从“存量”变成了“增量”。在城市土地资源稀缺的现在,旧改项目将会为房企带来新的发展机遇,也将会是未来房企争夺的战场。

以下我们将通过上半年广州旧村改造项目的总结,窥探各大房企抢滩广州旧改市场的局势。

岁月不居,时节如流。2019年已经进入尾声,一年一度的年终盘点如期而至。这一年房地产行业风云变幻,市场变化亦是天翻地覆,全国楼市都发生了哪些大事件?让我们一起来回顾!

截止到六月三十号,广州市在上半年一共落实了15条村旧改的企业合作招标,这些旧改项目分别分布在市内9区内,详情见下表:

为全方位呈现2019年房地产行业形势,乐居特别策划——2019全国&大湾区&广州楼市盘点,从政策、市场、交通规划、土地、城市更新等方面,进行总结回顾和全面剖析,并展望“2020”。

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城市更新元年,诸雄争霸,其火热程度毫不亚于房企销售额拼杀。

说明:单位面积金额是指每万平方米涉及旧改的金额。

澳门新萄京手机版网址 ,据乐居大湾区不完全统计,2019年,广州10个区,共计33个旧村涉及旧改,用地面积超4790万㎡,投资总额超1530亿元。其企业囊括本地房企、港澳台企业、及外地“过江龙”。

根据广州市公共资源中心数据,2019上半年,公开招标确定旧村改造企业合作总用地面积为1745.39万㎡,金额638.6亿元。

乐居总结了2019年城市更新10大关键字,回顾2019年的城市更新历程!通通“与你有瓜”!

细数广州上半年各项“旧改之最”

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村落篇

3月“小阳春”城市更新战场最热闹

单位面积旧改金额最贵的村:海珠区新市头村。新市头村位于海珠区的中北部,艺景路以南、新市头路以西,西临电子七所,南端沿新市头路延伸至新港中路,距离广州塔不到1公里,紧邻“三大馆”:广州博物馆、广州美术馆和广州科学馆等地标志。

据乐居大湾区不完全统计,2019年全年,当属3月最为“热闹”。当月,共计有7个旧改项目确认了操刀房企,数量为全年各月中最多。区域主要集中在广州外围区,囊括从化、荔湾、白云、番禺、南沙。

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新市头村旧改规划图

19家企业角逐广州旧村改造战场

来源:广州公共资源交易中心

在今年公布的33个城市更新项目中,共计有19个企业参与。

根据规划,未来将建有中小学、商住综合体以及纯居住区,生鲜超市、老年人服务中心、居民健身所等成熟生活配套。

其中,星河控股、时代中国、上海升龙三家企业,皆拿下广州4个旧改项目。其数量,为2019年城市更新房企中最多。

该旧改项目周边在售一手住宅项目较少,均价约在5.5-8.8万元/平之间,以珠江帝景·紫龙府在售户型189㎡四房88000元/平为最高售价。

星河控股分别牵手荔湾龙溪村、南沙黄阁镇东湾村、南沙大涌村下辖新村街、南沙东涌镇南涌村、鱼窝头村4个项目;时代中国拿下从化禾仓村、番禺沙湾镇福涌村、花都横潭村河西经济社旧村、增城新塘镇官湖村4个项目;上海升龙则涉及番禺洛浦街沙溪村、番禺东环街蔡边一村、增城新塘镇群星村、黄埔九龙镇汤村村4个项目。

黄金区位,寸金寸土,新市头村以每万㎡约1.7亿的改造金额,荣登旧改单位面积改造金额最贵的村落。亚军、季军分别是横潭村约1.37亿元/万㎡、陈田村约1.18亿元/万㎡。

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旧改单体量最大的村:黄埔区九龙镇汤村村。该项目位于黄埔区九龙镇汤村村(不含五福堂一、二社),东至九龙大道,南至宝能新能源汽车项目,西至创新大道,北至康大龙祥汇项目,旧改面积共计994.66万㎡,为广州市旧改体量之最。

动作频频!凶猛“过江龙”

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在众多企业中,不仅囊括广州本地知名房企,亦有凶猛 “过江龙”。

汤村卫星图

其中,上海升龙动作频繁,亮点颇多。上海升龙不仅拿下了2019年广州最大的旧村改造项目黄埔九龙镇汤村村。此外,还与方圆联合,以200亿元,拿下番禺最大旧改村——洛浦街沙溪村项目。

来源:高德地图

“过江龙”上海升龙已成功在广州旧改中布局了四大区域4个旧改项目,4条村庄旧改面积达1200万㎡,预计投资金额达258亿元。

据相关规划,汤村旧改项目将与价值创新园区规划对接,通过提高安置区容积率为园区腾出空间,并将优先导入新一代信息技术产业,打造上下游产业链。

升龙集团总部位于上海浦东新区,其产业涵盖超高层写字楼、都市综合体、高档住宅、五星级酒店等。近年来,升龙已在郑州、福州、洛阳、西安等城市开发过约20个旧改项目。

汤村周边暂无无二手盘,只有康大龙祥汇新盘在售,价格待定。

作为一家外来房企,升龙在2017年与珠实、富力、时代、广州万科、广州城建、广州地铁等企业共同参与发起设立广州市城市更新协会,成为协会中唯一一家非本地企业。

旧改金额最大的村:增城区新塘镇群星村。群星村改造范围的总用地面积为121.21万㎡,改造成本120个亿,成为旧改村落中的超级“土豪”。据了解,改造项目附近在售新楼盘不多,碧桂园云顶二手盘价格已破3万。

升龙在广州旧改版图或许还会继续扩大,据乐居以往踩村了解到,升龙还介入到黄埔夏园村旧改当中。

企业篇

-本-

旧改项目最多的企业:上海升龙、时代中国、方圆并列第一。三家公司分别抢占了三个旧改项目。

本地房企发力 雍晟置业拿下西华村项目

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2019年3月,广州雍晟置业有限公司与联星西华居民小组在当地街道办签订了旧村改造项目合作协议。

旧改面积最大的企业:上海升龙。新塘镇群星村、九龙镇汤村村、东边街蔡边一村,改造面积1186.28万㎡。

据悉,改造范围位于从化江埔街河东片区核心地段,临近地铁14号线,其中,旧改范围共6.8公顷,涉及村民共210户,是广州目前改造规模最小的旧村。

旧改花钱最多的企业:上海升龙。新塘镇群星村、九龙镇汤村村、东边街蔡边一村,三个项目总投资金额246亿元。

未来,联星西华居民小组旧村改造项目将成为从化首个地铁上盖的TOD社区和TOD商业门户,并打造成为从化地铁出口的新门户。

区域篇

项目效果图

旧改项目最多的区:从化区和南沙区并列。从化区的江浦街禾仓村、江埔街联星社区西华居民小组、城郊街东风村;南沙区的南沙街东瓜宇村、黄阁镇东湾村、大涌村下辖新村街。

-联-

旧改面积最大的区:黄埔区。九龙镇汤村村旧改项目面积以一打十四,撑起了黄埔区旧改面积之王的称号。

企业联合体拿“旧改”成趋势

旧改总额最大的区:增城区。增城以170.19亿元荣膺2019年上半年“钱王”,从化区以122.76亿元紧随其后,改造金额最少的是海珠区4.56亿元。

2019年,共计有6家企业,以联合体方式拿下旧村改造项目。包括方圆+美林基业拿下新市头村项目;上海升龙+方圆拿下番禺洛浦街沙溪村项目;中鼎+融创拿下增城金星村旧改项目。

三分天下 ,“龙”“蛇”据守

这几个村庄在广州城市更新史上的分量,还真不小。

按照竞得旧改项目数量算,2019年上半年的旧改房企分为三个梯队:

新市头村的位置相当优越,村庄位于广州市中心城区的中部,海珠区的中北部,艺景路以南、新市头路以西,西临电子七所,南端沿新市头路延伸至新港中路,距离地铁3号线客村站仅300米,在村内,抬头即可看到广州地标“小蛮腰”。

第一梯队:上海升龙、时代中国、方圆;

2019年1月,广州公共资源交易中心公示明确广州美新房地产开发有限公司以92%的通过率摘取新市头村旧改项目。据悉,广州美新地产由方圆以及美林基业共同持股,其中方圆控股占比达74%,为该公司的大股东。

第二梯队:星河控股;

番禺洛浦街沙溪村,则是番禺面积最大旧改村。沙溪村位于洛浦街沙滘岛东部,与海珠隔江相望,东临番禺大桥,南靠迎宾路,西接新光快线及地铁三号线。村牌坊外即有公交车站,无论是到周边的地铁厦滘站、万博站等都有多条线路,也有公交可直到达天河客运站。计划于2020年开通的18号线,亦在此设有沙溪站

第三梯队:中鼎、融创、雍晟、美林、珠光、富力。

金星村旧改项目位于增城区荔城街道,东临增城广场,北接增城图书馆及科技文化博物馆,中部以万达广场分为两个片区。

上海升龙、时代中国、方圆是上半年广州旧村改造大户,三家总计拿地1404.4万㎡,占旧改总面积的八成;投资金额419.31亿元,约占总投资金额的六成半。

交通方面,金星村的几个地块几乎都在刚开通的地铁21号线增城广场站几个出站口旁,实实在在的地铁上盖。除此之外的其他配套如商业、学校资源方面医疗配套方面等方面都十分完备,着着实实的增城中心。

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– 壕 –

制图:房地产导刊

广州旧村改造市场豪掷1530亿元

上图黑点代表三大旧改“巨头”企业的项目落点,红色三角形为时代中国落成项目连成区域,黄色代表上海升龙,青色是方圆。

据公开披露的数据显示,2019年全年,旧村改造投资总额前十位分别被里仁洞村、沙溪村、群星村等斩获。

由上图可以看出一个有趣的事实:时代中国拿下的旧改项目主要分布广州市的中北部地区;上海升龙占据东南边;方圆守住西南方向的地盘。

其中,越秀以210亿元投资总额牵手里仁洞村。根据此前招标公告,里仁洞村旧改拟改造面积约172公顷,现有建筑面积约221万平方米。改造后总建筑面积将达到约349万平方米,预计将为越秀地产带来约150万平方米的土储。

第二梯队,星河控股深耕南沙区,上半年拿下两个旧改项目都在南沙区,阁镇东湾村和大涌村下辖新村街,涉及改造面积总计36.62万㎡,金额18.38亿元。

未来,里仁洞村计划增加学校11所、市政公共服务设施161处、改造道路面积600亩、整治河涌面积10.5亩,建设最少2个大型商业综合体
商业面积将达50万㎡。规划300米高左右的高层商业建筑,或成番禺最高楼。

若单按旧改面积论,珠光将以160.79万㎡的旧改面积,和上海升龙、时代中国超过百万平方米的旧改面积,位列上半年旧改面积的第一梯队,方圆下降到第二梯队;若单按单位面积旧改金额算,富力、方圆名列前茅,是唯一两个单位面积改造金额都超过一亿元的企业。

图片来源:越秀地产公众号

方圆专挑“贵”的项目合作。在15个旧改项目中,有6个单位面积旧改金额超过1亿元,方圆的3个旧改项目都在其中:新市头村约1.7亿元/万㎡、鹤洞村约1.08亿元/万㎡、南沙街东瓜宇村约1.15亿元/万㎡。方圆旧改项目的面积也许不是最出挑的,但是它投入的金额面积比是最高,方圆走“小而精”的道路。

-广

在上半年旧改的十家合作企业中,中鼎、时代中国、雍晟、珠光、方圆、美林、星河控股、富力,八家企业都是广东本土地产公司,外来企业只有上海升龙和融创两家,广州市旧改局面逐渐呈现出“地头蛇”与“过江龙”之争。

大咖鲸吞“巨无霸”旧村

面积之王!金额之最!

面积方面,上海升龙鲸吞994.66万㎡黄埔九龙镇汤村村,这个体量,接近于2019年广州商住、商业用地成交总面积约一倍之多。

过江“猛龙”成广州上半年“旧改之王”

根据规划,汤村村改造项目配套有48班完全中学,54班九年一贯制学校、54班小学、75班幼儿园,医疗服务站、养老院、体育运动中心等一系列公共服务设施。

上海升龙上半年拿下旧改面积1186.28万㎡,占了总面积的绝大部分;总投资金额246亿元,是上半年投资额度之首。

其次,则是由星河控股操刀的832万㎡东涌村及鱼窝头村,总用地面积达832万平方米。未来,该片区将打造为珠宝文化旅游小镇。据悉,该项目改造方式为旧村庄全面改造,将采用合作改造模式,两村均将原村安置。一期建设内容还包括东涌镇一期、二期留用地开发,南涌村、鱼窝头村、国有旧厂收购整合及国有旧厂自主改造。

对于这家横空出世的黑马“旧改之王”,广州本地人可能对它还不太熟悉,鲜少耳闻,但它在旧村改造的领域可是拥有赫赫之功。

△图片来源:广东房协

上海升龙由林亿于1999年在福建创立,目前公司总部位于上海市,是一家集地产开发,商业运营及资产管理的城市综合运营商,业务遍布境内外二十多个城市和地区,目前在中国房企排38名。

面积排行第三位,是保利操刀的柯木塱村项目,用地面积达820万㎡。2019年7月19日,天河区凤凰街柯木塱村有关选择旧改企业的股东表决大会在柯木塱村委会举行,到场人数为应为78人,实际到场人数为73人。通过表决,保利发展以同意人数71人,同意票比例97%的结果成为柯木塱村旧改合作企业。

2005年,升龙集团进军郑州房地产市场,成功开发升级郑州第一座城中村项目以及第一个城市综合体,成功立足郑州。

-聚-

在随后的十几年时间里,上海升龙在郑州改造了14个城中村项目,累计改造面积达2200万平方米,被称为郑州“旧改之王”。

最吸“睛”占据广州“黄金”区位

十几年来,升龙改造了20余个城中村项目,总共累计开发改造量超3000万平方米。

2019年,旧村改造项目中,最吸“睛”项目,当属天河柯木塱村。柯木塱村不仅是天河在2019年唯一一个旧村改造项目,更是所有项目中,区位优势最佳的旧村。

事实上,这家有着丰富旧改经验的房企,刚进军广州市场两年,于2017年注册了广州升龙投资有限公司。短短两年时间,上海升龙已经公开在广州拿下了四个旧改项目。

柯木塱村位于天河区的东北方,紧邻天河智慧城。村子依山而建,周边有火炉山森林公园、华南植物园等,空气清新,自然条件优渥。周边教育资源也十分丰富,从幼儿园到大学一应俱全,范围内有新建的广州中学凤凰校区,此外还有广东金融学院等高等学府。

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图片来源:保利城市更新

2018年7月,上海升龙拿下了金洲、冲尾村的旧改项目,成为在广州第一个公开的旧改项目。

-火-

到了2019年,上海升龙开始集中发力:

增城旧改投资金额占全市总量的三成

1月,竞得番禺东环街蔡边一村旧改项目,改造投资金额达60亿元;

在2019年,增城共有7条村涉及旧改,涉及改造面积合计517.76万㎡,总金额达466.19亿元。其改造面积,占广州2019年全年旧改面积的10.8%,旧改投资金额占全市总量的30.5%。

4月,成为增城新塘的群星村旧改的合作企业,涉改造成本120亿元;

吸引有包括升龙、时代、大华、保利等企业入驻。

6月,成为广州体量最大的旧改项目——九龙镇汤村村改造项目的合作企业,改造面积达994.66万平方米。

– 冷 –

上海升龙成为过江真“龙”,2019年上半年在广州拿下的旧改面积超过1000万平方米,力压广州本土企业,成为上半年的“旧改之王”。

旧改“大户”白云 仅1村正式改造

小结

此前,白云区一直是广州旧村改造的“大户”,相继有多个品牌房企介入白云区旧村改造。

做完以上上半年广州旧改项目大盘点,我们得出以下几点想法:

但至2019年8月,广州旧改频亮红灯,在白云区,更是有白云区江高镇、钟落潭镇旧村改造工作将全面暂停的举措。

首先,本土房企的地缘优势在旧改中相当明显!尽管上海升龙拿下了广州最多的旧改面积,但半年三个项目,只有黄埔区的汤村改造项目相对在靠近市中心,其余两个都分布在外围区域,显示出了新秀在广州的根基还没有到达深厚的地步。

据粤城更新消息,2019年7月29日,广州市白云区江高镇人民政府发布《江高镇关于稳步有序开展城市更新工作的通知》。

与之相反,广州传统“旧改大王”富力在今年上半年“业绩”略显疲软,只拿下了陈田村的改造项目,但项目位处广州老八区,位置绝佳;同样地,本土房企方圆底蕴深厚,尽管拿下的旧改项目面积比较小,但区域地理位置绝佳,分布在海珠、荔湾,堪称黄金项目。

通知重点如下:

近年来,势头凶猛的时代中国屡次拿下广州旧改项目,是继富力之后,又一个在旧村改造领域大有作为的本土房企。今年上半年,时代中国拿下了三个旧改项目,后续发展具有相当大的潜力。

2019年7月29日起,未经镇政府批准,各村不得以任何形式进行咨询、开发、测量等旧改相关前期合作单位的选择,同时也不得通过召开两委会议等形式签订任何的旧改协议。

第二,“过江龙”的旧改操盘能力不容小觑。“不是猛龙不过江”,既然敢在毫无地缘及品牌优势的地区大规模开展旧改项目,肯定是有着丰富且过硬的旧改操盘能力。

正在开展意愿表决、基础数据调查、旧村改造宣传、编制策划方案等相关前期工作的村也全部暂停,需等待区的城市更新相关政策明确之后再行开展。

以升龙为例,十几年来,它改造了20余个城中村项目,总共累计开发改造量超3000万平方米。以珠江新城6.19平方公里计算,相当于约五个珠江新城的体量!

几日后,2019年7月31日,广州市白云区钟落潭镇人民政府也发布了新的旧改指导文件《广州市白云区钟落潭镇人民政府关于有序开展城市更新工作的通知》。

第三,旧改玩得“溜”的房企,必将成为行业“黑马”。土地储备是房企的“生命线”。在一线城市招拍挂市场上拿不到地,通过旧改谋求发展成为房企为数不多的选择之一。

不过,白云区今年唯一落地的旧村改造项目——陈田村吸引了业界的关注。陈田村此前坐落有号称中国最大的汽配城,在今年,还成功“出嫁”富力,改造成本近74亿元,预估成本105亿元。

但是不可忽视的一点是,旧改并非易事,真正能成熟地把控旧改项目的房企,称得上是开发商中的“全才”、“通才”,也必将是未来行业中的“黑马”。

陈田村改造项目采用全面改造模式,以整体拆除重建为主实施改造,采取村集体经济组织“自主改造,协议出让”的模式进行分期改造建设。根据规划,项目总用地面积62.61公顷,改造后计容建筑面积199.47万平方米。

第四,旧改成本成未来房价风向标?以新市头村为例,2.67万㎡的改造面积,总的改造金额能到4.56亿元,每万平方米改造金额高达1.7亿元,同比上半年所有旧村改造项目的单位面积改造金额都要高出很多。

陈田村项目规划沙盘

根据最新消息,目前该项目的拆迁补偿方案是,有证每平方米补偿2.5万元,无证每平方米补偿1000元,这仅仅是拆迁补偿的金额,更遑论后期各项进程所耗费的巨大资金。目前,新市头村周边的新盘均价最高破“八”万。从基本的商业逻辑来判定,高投入是不是势必带来高房价?

2020年已至,广州城市更新战场又会带来什么惊喜?已接受基础数据调查的旧村是否可以迎来实质性的进展?让我们静待消息。

对于广州旧改未来的趋势,

广州乐居

您有什么看法呢?留言区见!

微信号: guangzhouhouse

—THE END–

本刊记者:吴爱丹

编辑:钟恺琳

排版:陈家文/吴爱丹

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