@有房族 你的房贷合同要改了!央行宣布贷款利率大调整

12月28日,央行宣布重磅消息,推进存量浮动利率贷款定价基准转换。老的浮动利率贷款的定价基准将可以转换为LPR。新政从明年3月1日起办理,原则上在8月31日前完成。  中国人民银行公告〔2019〕第30号:原文如下  为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告:  一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。  二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。  三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。  四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。  五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。  六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。  七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。  中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问时回复如下:  1、推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑是什么?  答:2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。  2、存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么?  答:一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。  3、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR?  答:自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。  同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。  4、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换?  答:除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示,此次央行基于利率市场化改革的导向,对于LPR政策积极进行优化和调整,尤其是针对存量贷款的定价机制进行了调整,以更好地从原先的定价方式转化为LPR定价方式,这对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意,这种影响是计算方式的变化,但利率本身不会变,或者说不会过多影响购房者的月供水平,这是近期商业银行网点需要积极宣传的内容。  1、存量贷款定义  此次政策明确,存量贷款主要是包括两种,包括2020年以前已经办理按揭贷款的、以及已经办理贷款合同的。换句话说,只要是没有按LPR方式操作的,目前购房者面临的按揭贷款都属于老模式下的贷款,都属于存量贷款。换句话说,这对于已经买房和办理按揭贷款的购房者来说,需要关注此次政策变动。  2、过渡期间  此次政策规定了在2020年3月-8月为此次存量贷款定价机制调整的过渡时间。换而言之,到了2020年3月份开始,商业银行会陆续对过去的贷款合同的内容进行调整。需要注意的是,这种调整主要是调整利率计算方式,即从“央行基准利率*(1+浮动比例)”调整为(LPR基础利率+基点)。这其实就相当于要对月供的计算方式重新进行调整。当然政策也明确了,调整后的基点是永远不变的,即类似月供还需要8年,这个时候基点一旦确定,就不改变。而LPR利率可变也可不变,这个看具体的协商情况。  3、基点调整原则  此次政策规定,基点的数据是可以协商的。但是其中一个重要的原则是,要确保第一次调整的时候,利率是保持不变的。通俗来说,购房者小张原先买房的时候,是执行“央行基准利率*(1+浮动比例)”,计算为4.9%×(1+10%)=5.39%,那么现在根据(LPR基础利率+基点)的计算公式,基点需要为59个基点,最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。换句话说,第一次调整的时候,实际算出来的利率是不会变的,购房者不必担心月供额的变动。  4、定价周期  此次政策明确,因为LPR基础利率每个月都会发布,那么针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问,给出了明确答复,即可以约定一直不变,也可以约定一年一次,但绝对不会出现每个月调整一次。  5、固定利率操作  此次政策也考虑到一种贷款需求,即希望把利率固定,不希望经常变动,这种情况下,政策也明确,新机制下固定的利率应该等于原先合同的利率,即要保证改革前后利率不变。  6、政策宣传  此次政策明确,金融机构应通过多种方式进行宣传,包括利用官网、公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道进行宣传。从这个角度看,实际上也是需要银行等机构积极学习央行精神,在2020年的过渡阶段多做宣传,以通俗方式进行宣传。这个通俗的口径就是:调整后的第一次利率,和原来的月供是不变的。后续是否变动,根据LPR和基点情况调整。  7、加强部署  此次政策明确,央行金融机构应该确保地方金融机构加大部署,妥善处理好类似定价工作。后续需要注意几点内容。第一、明确后续利率有下调的空间,让按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担,也不必提前还贷。第二、强调只是计算方式转变,不存在月供增大的可能,建议服从商业银行网点的相关调整建议。第三、注意宣传“央行基准利率”和“LPR基础利率”的区别,即央行基准利率好多年才会调整,而LPR基础利率是每个月调整一次。当然购房者的贷款不会每个月调整的,可1年调整一次,也可30年保持不变。  那该政策对买房、对房贷究竟有何影响?买房,短期看政策,中期看货币,长期看市场。所以在此笔者努力用通俗易懂的方式,也结合各位专家观点,围绕此政策,为买房的朋友们解释与您有关的意义:  1.从2020年1月1日起,原来按照基准利率上浮下调的各类贷款(除个人公积金贷款外),全部都不能按照存款准备金率计算了。此后降准、升准对我们的房贷利率无太大影响。  2.自11月LPR推行以来,很多朋友会问,月供是否每月调整?在此统一释疑:可以二选一,要么浮动,最短按年调整;要么跟着周期走。不会每月调整。  那么,怎么选呢?看例子:  若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。  2019年12月发布的5年期以上LPR则为4.8%。  如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。  2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。  在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。  此外,如果老贷款合同不选择转换为LPR定价,而是转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。(本示例来自微信公众号:京房字)  从笔者个人观点,如果此前利率在5以上,可以选择浮动。未来房价、政策祈稳,更划算。反之,如果买房早,利率折扣合算,按周期走即可,对您影响不大。更多信息,微信关注北京买房帮住,政策解读、买房问答、自驾看房,全get√

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@所有房贷一族,刚刚,央行发布了一个重大的消息,跟你还房贷息息相关。

12月28日上午,央行发布公告,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

听起来有点拗口,简单的说,咱们以前的贷款合同是以基准利率+上浮的方式定价,现在要转换为LPR+基点的方式定价了。

当然,和大多数人相关的还是房贷。

央行8月份曾表示,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行,为什么又变了呢?换成新的定价方式后,房贷是多了还是少了?央行都有解答。

需要特别指出的是,这次变动不包括公积金个人住房贷款,毕竟公积金个人住房贷款利率比商业贷款利率要低得多。

央行重磅调整:

将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR

2019年8月17日,央行发布改革完善贷款市场报价利率形成机制公告。

央行表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

根据央行公告,存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么?

一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。

三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

央行表示,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日,执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

新的房贷利率这样算!

那么,新的房贷利率怎么算?转换后利率会有变化吗?

央行表示,定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

简单的说就是,在第一个定价周期住房贷款新执行的利率和当前执行的利率相同,因此新利率中基点的数值是当前利率和LPR的差值,基点一旦确定此后将不再更改。

另外,这一改变对银行来说也是“压力山大”。央行表示,自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

LPR降低并不是为了刺激楼市

虽然第一个房贷周期利率不变,但此后LPR的变动将会对你还房贷产生影响。

房贷利率一般对应的是5年期的LPR。根据中国外汇交易中心的数据,目前5年前LPR的报价为4.80%。

每经小编注意到,LPR报价上一次变动是在11月20日:1年期品种由4.20%下降到4.15%;5年期品种由4.85%下降到4.80%。

中原地产首席分析师张大伟当时分析表示,5年期LPR的降低意味着购房刚需族100万贷款30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。

值得注意的是,此前中国证券报报道,在改革后,LPR逐渐成为新增贷款定价基准。LPR与MLF利率挂钩,后者的变动对LPR、进而对信贷市场利率有重要影响。面对MLF利率、央行逆回购利率相继下调,一些研究人士认为,降息周期可能已经开始。

中金公司固收研究团队指出,从历史情况看,央行逆回购利率下调通常不会一次就结束,新的一轮降息周期可能已开始。

华泰证券(行情601688,诊股)张继强表示,MLF利率存在继续小步下行空间,以引导LPR继续走低。不过,相关政策操作仍需防止“通胀预期扩散”,应维持“常态货币政策”。

不过,LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市。

早在8月央行便表示,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

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