管住“租金贷”需理顺房屋租赁金融市场

借鉴P2P、共享押金的教训,要求住房租赁企业设立租赁资金专项账户,避免资金挪用。不久前召开的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议为2020年楼市政策定下了基调。其中一条就提到要培育发展租赁住房。12月25日,住建部、银保监会等6部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,《意见》将加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,并指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。《意见》提出,开展住房租金贷款业务,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配;住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款;不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等。对于《意见》出台,有业界人士解读为对某些长租公寓“高进低出”“长收短付”经营模式、强制“租金贷”等现象将形成有效制约。近年来,长租公寓模式兴起,不少资本和企业投入其中,并将其描绘成万亿级规模蓝海市场。然而在短期繁荣之下,不少长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”经营模式,将租金用于投资等领域,结果相继爆雷,求租者面临交了长期租金却要被赶出家门的困境。同时有不少求租者被诱导或因信息不对称,而背上了高息“租金贷”,权益受到严重损害。也因此,此次《意见》基于保障广大租房者权益,对此类现象加以整顿,尤其是借鉴之前P2P、共享押金的教训,要求住房租赁企业设立租赁资金专项账户,确保租金、押金在第三方监管之中,避免这部分资金被挪作他用,对于住房租金贷款也有更加细化的规范标准,如此一来,对于租房者而言是一大利好。当然,长租公寓也好,租金贷也罢,也不能一棍子打死,毕竟对于长租模式和房屋租赁贷款,还有着不小的市场需求。只不过,关注“租金贷”需进一步理顺房屋租赁金融市场。必须要看到,一方面,房屋租赁金融市场通过增加供给,确实能缓解部分租房者的资金压力,通过分期付等方式获得所需住房。另一方面,如果房屋租赁金融市场陷入到过度追求暴利的无序发展中,就会导致利用信息陷阱等方式赚取高息,坑害租户等现象。此外,为了追求业绩和利润,放贷机构或者长租公寓企业会放低申请者门槛,导致本来不符合申请资质的租户获得贷款,然而他们往往缺乏足够的还贷能力,最终租户背负沉重债务,放贷机构或长租公寓因坏账、呆账过多导致资金链断裂,让爆雷危机循环往复,房屋租赁金融市场陷入死局。因此,此次《意见》要求金融监管部门做好贷前调查,评估借款人还款能力,确定融资额度;加强贷后管理,审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆等。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。这一系列新规,就是理顺房屋租赁金融市场的必要之举,通过建立借款人还款能力综合评估等“防火墙”,避免求贷用户群体盲目扩大;对住房租赁企业房贷资金流向加以审查,防止资金滥用;限定住房租金贷款金额占比,减少企业过度放贷所带来的资金风险,三管齐下,才能推进住房租赁金融市场的规范化、长远化发展。

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