楼市:连续11个月住宅价格指数稳定,上海楼市下一步会怎样?

2019年上海楼市进入尾声,各大房企开始最后的销量冲刺。解放日报·上观新闻记者统计显示,上海在12月份有近40个楼盘有新房源推出,是上个月的3倍之多,力度也高于去年同期。其中,不乏“万科青藤公园”“公元2040”这类备受市场关注的项目。12月份连续两周新房供应上升进入12月份,房企冲刺力度大大增加。记者发现,12月的第一周,新房供应量环比增加26%,进入第二周,房企的推盘力度再度增大,环比增长40%。其中,本月入市的复地雅园公馆、尚汇豪庭三期、锦绣里、瑞虹新城天悦郡庭、滨江一品苑、凯德星贸邸等楼盘,都位于中心城区。“中心城区住宅项目的标的相对高,可助力房企回笼资金,冲击销售目标。”上海中原房地产市场分析师卢文熙说。11月份,上海楼市成交量环比有所上升。多家地产机构对“网上房地产”监测的数据显示,11月份新房、二手房成交套数分别是5332套、1.8万套,环比上升20%、12%。新房市场,楼盘销量前5名分别是大华公园城市(宝山)、浦发东悦城(浦东)、前滩锦绣臻品(浦东)、西郊金茂府(嘉定)和大华朗香瑧园(宝山)。二手房市场,板块销量前5名分别是三林、浦江、南桥新城、金山新城和浦东世博。最受欢迎的三林板块中,成交房源主要集中在三林世博家园、浦发绿城、三林新村等小区。今年11月份出现成交量上升,原因在于“银十”不“银”。上海链家市场研究部分析师杨雨蕾表示,10月份住宅成交套数低于预期。以二手房为例,受到新楼盘持续开盘、二手房挂牌量减少等因素影响,成交量持续回落。在今年前10个月成交套数排名中,今年10月份排名倒数第二,仅高于受春节假期影响的2月份。临港新片区今年的新房交易表现亮眼。业内人士表示,自今年8月份临港新片区设立到现在,临港地区的新房成交面积,已经超过该地区去年全年的成交面积。在12月9日至15日的新房成交前10名的楼盘中,有4个位于或毗邻临港新片区。其中,销量排名第一的楼盘,一周内共签约了190套。12月9日至15日新房成交前10名楼盘销量中,有一半位于浦东和奉贤购房者观望情绪依然比较浓根据国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,上海新房价格微涨,二手房价格环比持平。位于中心城区的静安府、云锦东方等小区备受欢迎。静安府今年以来持续加推,徐汇“云锦东方”认筹比达到126%。反之,郊区新盘成交量持续低位徘徊。记者梳理发现,在11月份入市的13个新盘中,只有8个公开摇号。其中,嘉定主城、宝山杨行、松江九亭的三个新盘,认筹比只有15%至22%。5个不公开摇号的楼盘,位于市郊的青浦、奉贤等地。记者从奉贤区房管局了解到,如果认筹人数小于准售房源,可以申请不公开摇号。具体视情况制定,需要通过区房管局、上海市东方公证处审批,一般是认筹人数小于房源的10%至20%。“这也说明在一系列政策调控下,市场处于比较平稳的状态。炒房投资客已经比较少见。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。二手房市场,购房者观望情绪同样浓重。尽管成交量反弹,11月份二手房成交套数仍不如今年以来的月均水平。经过今年3月份强劲增长的“小阳春”之后,二手房交易量从4月份到8月份持续下跌,更没有出现以往的“金九银十”。在记者走访的世纪大道、浦东大道两家中原地产门店来看,进入12月份后,看房客流有所下降。“买家对未来价格的预期是平稳的,不急于入市。但不少卖家的挂牌价格依然比较高,房子就不好卖。”我爱我家一名中介表示。总的来看,上海今年二手房市场价格相对稳定。“购房者的观望情绪依然比较重。根据中介门店交易单情况,价格谈判的空间仍有5%左右。”卢文熙说。二手房市场成交量整体偏低,使得中介市场竞争趋于激烈。今年以来,中介行业头部企业纷纷出台转型举措。上海中原两次进行薪酬改革提高盈利。1月份,上海中原实行合伙人制,门店经理从过去的固定提成变成了“底薪+固定提成”或
“底薪+分红”,并拥有门店人事权。这一举措大大激励门店自主性和积极性,从3月份起门店全部实现盈利。今年7月起,再度优化一线经纪人薪酬制度,一线经纪人可以选择无底薪、最高提成72%的制度。上海二手房市占率排名首位的链家,也针对服务品质进行了改革。“我们对标海底捞,提升服务品质,同时也在推动经纪人转型。”链家首席运营官王拥群表示,上海链家正在打造高学历、高专业度、高职业素养的经纪人队伍,统招本科生率目前已接近50%。栏目主编:张奕题图来源:视觉中国图片编辑:朱瓅
12月市中心有楼盘又现抢房状态 | 开盘汇总保利云上最后一批房源已取证认筹
总价约412万起易眼看房

由于购房者的观望情绪比较重,一些属性不佳的房子开始滞销。“根据中介门店交易单情况,买卖双方价格谈判的空间仍有5%左右。如果卖家的挂牌价格比较高,或者房子老、地段偏,现在就不好卖。”我爱我家一名中介告诉记者。从事贸易行业的李小姐,今年初将位于浦东祝桥附近的二手房挂牌,降价30万元仍无人问津。

“这说明在一系列政策调控下,市场回归理性,处于平稳状态。炒房投资客已经比较少见。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。在各大卖房群、看房群里,咨询郊区盘的意向购房者并不少。他们主要出于自住考虑。但距离太远、交通不便也成为他们迟迟不肯下手的主要原因。

自2016年出台“沪九条”以来,上海楼市经过一系列调控,房价上涨势头得到有效遏制。前11个月的数据显示,新房、二手房价格指数基本保持稳定,今年楼市可以说是“波澜不惊”。

今年,在新增的新房供应中,青浦、浦东、奉贤、宝山几乎占到一半。大量新房上市,一定程度上带动了成交量上涨。不过,一些“滞销”的楼盘,也几乎都在这些区。

房企们大浪淘沙。根据易居中国发布的报告显示,今年前10个月,排名前100名的房企里,有37家销售规模出现萎缩,其中以中小房企为主。易居企业集团CEO、中国房地产业协会常务理事丁祖昱表示,无论大企业还是小企业,高增长时代已经过去,“能力建设”是未来的重要竞争力。受外部形势影响,房地产行业的集中度越来越高。

记者统计发现,前11个月新房的月均成交量不到60万平方米,只有2015年、2016年的一半水平。其中月度销量最高的9月份,成交量达到79万平方米。不过业内人士表示,这个数字还不到近五年来的平均水平。

今年的新房市场成交面积达到751.5万平方米,处于近3年来的最高位。郊区的表现尤其亮眼,仅青浦、奉贤、宝山、嘉定和松江这5个区,成交量就超过全市的一半,达到55%。

国家统计局的数据显示,今年11月份,上海新建住宅价格指数环比持平。这是今年以来第三个持平的月份。

楼市平稳是否意味着调控已经到位,明年相关政策将会出现松动?12月份以来,中央经济工作会议和住建部透露的消息表明,“房住不炒”依然是基调。12月中旬,中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

今年初,上海市住建委曾经表示,要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性和稳定性。新房市场恰恰反映了这一趋势。从价格来看更为直观。国家统计局数据显示,若以2015年为基准,今年前11个月上海新建商品房价格指数保持在146.5至149.7,几乎没有变化。

2019年即将过去,下一步楼市会如何表现?

二手房成交量回稳,中介市场竞争趋于激烈。今年以来,中介行业头部企业纷纷出台转型举措。上海中原两次进行薪酬改革提高盈利。1月份,上海中原实行合伙人制,门店经理从过去的固定提成变成了“底薪+固定提成”或
“底薪+分红”,并拥有门店人事权。这一举措大大激励门店自主性和积极性,从3月份起门店全部实现盈利。今年7月起,再度优化一线经纪人薪酬制度,一线经纪人可以选择无底薪、最高提成72%的制度。

在12月份已经和预计入市的40个楼盘中,不少属于地段好、价格高的高端项目。“中心城区住宅项目的标的相对高,可助力房企回笼资金,冲击销售目标。”上海链家市场研究部分析师杨雨蕾表示。

“上海二手房市场今年的特点是‘量增、价稳’。上海中原地产市场分析师卢文曦解释道,今年二手房市场虽说月均交易量达到了1.9万套左右,但这只是上海近5年来的平均水平,所以价格不具备持续上涨的条件。”根据国家统计局数据,若以2015年为基准,今年前11个月上海二手房价格指数保持在137.5至139.5,浮动很小。

比起新房市场,二手房市场能更直接地反映楼市状况。综合多家房地产机构数据可以看到,今年1月份至11月份,上海二手房成交量达到21.7万套,超过过去两年全年的成交套数,创下3年来新高。

房企压力增大进入调整阶段

二手房成交量复苏价平稳

12月23日,在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部对明年楼市调控再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并重申“房住不炒”的定位不变。

郊区成今年新房成交量主力军

上海二手房市占率排名首位的链家,也针对服务品质进行了改革。“我们对标海底捞,提升服务品质,同时也在推动经纪人转型。”链家首席运营官王拥群表示,上海链家正在打造高学历、高专业度、高职业素养的经纪人队伍,统招本科生率目前已接近50%。

不过,如果把时间轴拉长,可以发现,楼市远远没有达到“热”的程度。

从11月份来看,入市的13个新盘中,只有8个公开摇号。其中,嘉定主城、宝山杨行的新盘,认筹比只有15%至22%。5个不公开摇号的楼盘,位于青浦、奉贤等地。奉贤区房管局工作人员表示,如果认筹人数小于准售房源,可以申请不公开摇号。具体视情况制定,需要通过区房管局、上海市东方公证处审批,一般是认筹人数小于房源的10%至20%。

在近年来一系列调控政策下,不少开发企业资金回笼面临艰难。面临紧缩的市场环境,一些企业被迫出招应对。“以价换量”的营销策略,从今年年初就开始出现。今年5月份,位于浦东的“保利首创·颂”推出认筹抽奖活动,宝山区“万科启宸”推出特价房,松江“公元2040”部分房源打出9.9折优惠……即便开发商展露“诚意”,一些郊区盘依然遇冷,全年成交量持续低位徘徊。

“可以看到,中国不以房地产作为短期刺激经济的手段。2020年房地产调控将坚持稳为主题。”专家表示。

“价稳”从侧面反映出市场需求的平稳。“经过调控,人们上海房地产市场未来的价格预期变得稳定,不急于入市。”中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟说。

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市场对临港地区的青睐比去年更多。自今年8月份临港新片区设立至今,临港地区的新房成交面积,已经超过该地区去年全年的成交面积。

进入年底,房企们冲业绩的时候到了。12月以来,上海新建商品住宅供应量连续三周环比上扬,入市的高端项目也多了起来。

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