杭州出台住房租赁资金监管办法

(原标题:“住房租赁新政”公布!首提住房租赁金融风险,长租爆雷的“坑”或将减少)
昨天,住建部在其官网上公布了住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。《意见》突出问题导向,强化有效监管,将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化,意味着住房租赁行业野蛮生长的时代终结,政府强监管的时代到来了。01图片来源于网络《意见》主要内容1、加强从业主体管理。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中,须注明“房地产经纪”或“住房租赁”,转租住房10套(间)以上的单位或个人,要依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前要向住房和城乡建设部门推送开业信息。2、加强房源信息发布管理。房源信息应当满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。3、规范租赁住房改造行为。各地制定了闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。4、防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。5、建设住房租赁管理服务平台。直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。6、建立住房租赁常态化管理机制。各地住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门建立协同联动机制。建立多层次住房租赁纠纷调处机制。另外,《意见》还对推行住房租赁合同示范文本、规范机构服务收费、加强行业自律等内容作了要求。02值得关注的是,《意见》首次提到了防范住房租赁金融风险。这两年,关于长租公寓爆雷的新闻不断,前天还曝出“杭州鼎家网络科技有限公司、杭州鼎家房地产经纪有限公司两家公司的实际控制人——魏永锋,被西湖公安分局依法采取刑事强制措施,涉嫌罪名是隐匿会计凭证、会计账簿”的新闻。此外,根据资料,今年7月,南京乐伽长租公寓爆雷,曾轰动一时,当时,乐伽杭州分公司由喔客接手。但是今年9月份开始,有房东发现喔客开始拖欠租金,到了10月份出现大面积违约情况,租客和房东才发现,自己“被坑”了。11月,喔客平台投资方——上海卧荣网络科技有限公司杭州分公司,涉嫌合同诈骗案,被杭州市公安局钱塘分局立案侦查。这背后有一个普遍现象,便是一批长租公寓企业为了迅速占领市场,采用“高价收房、低价出租”的方式吸引客户,但为了赚取现金流,他们一次性收取租客半年甚至一整年的租金,而给房东仅按季度支付租金。在获取现金流的同时,不乏部分企业又通过金融模式运作,把资金投到一些更高风险、更高回报的生意中,这就涉及到经济诈骗了。同时,这种经营模式风险也不言而喻,一旦资金链断裂,爆雷也就不可避免。此次《意见》专门提出防范住房租赁金融风险,这对避免一些长租公寓屡屡爆雷的现象将是一种非常有利监管举措。03事实上,作为全国首批12个开展租房租赁试点的城市之一,杭州市的许多工作都做在了前面,《意见》中的大部分内容都已落地。像11月26日,杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行就制定发布了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(以下简称《监管办法》),包括资金监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险警示等内容,进一步加强住房租赁市场监管,规范住房租赁企业行为,保障租户及房东合法权益,促进住房租赁市场平稳健康发展。图片来源于网络《监管办法》明确要求本市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业在本市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,并报市房产行政主管部门备案。同时,通过租赁平台对外公布住房租赁企业的专户信息,接受社会监督,并在企业经营活动场所、租赁房源发布平台、房屋租赁合同中明示专户信息。住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理,实现资金动态监管。《监管办法》要求从事利用收储房源开展住房出租业务的企业(以下简称“托管式”住房租赁企业)须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。扣除风险防控金后,所余部分资金不足以支付房源委托出租人本期应付租金的,将被风险预警一次,累计3个月被预警的,房产行政主管部门将该住房租赁企业列入风险警示名单。“托管式”住房租赁企业因经营不善,无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金,以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务,通过向市房产行政主管部门提交书面申请,经审核同意后,凭市房产行政主管部门出具的书面同意材料向银行申请解冻并使用风险防控金。对存在违规行为的住房租赁企业,各相关部门将视情节轻重,采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记录企业诚信档案等方式进行处理。据了解,该《监管办法》执行时间为2020年1月1日至2022年12月31日,为期三年。此外,杭州住保房管局还制定出台了《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》,明确住房租赁活动均应通过杭州住房租赁监管服务平台办理网签备案,并下发推出房屋租赁登记备案“全网办”,实现相关业务办理“跑零次”。图片来源于网络为了扶持一些住房租赁行业中的优秀企业,今年11月还印发了《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法》,以提供资金帮助。同时,各种类型的住房租赁专项检查工作也在不定期进行,以确保政策有效落实、保障群众利益。

原标题:杭州规范住房租赁企业行为 设立租金专户动态监管

张女士刚刚掏出36000元交了一年的房租,可入住不到一个月,中介“跑路”了,急得她团团转。

杭州市住房保障和房产管理局26日联合杭州市金融办、中国人民银行杭州中心支行发布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(下称《监管办法》),从资金监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险警示等方面进一步加强住房租赁市场监管,规范住房租赁企业行为,保障租户及房东合法权益。

和张女士签约的,是上海喔客。她租的这套房子,原本属于杭州乐伽公寓托管,今年8月,乐伽停止经营,所有房源由3家公司接管,其中就有上海喔客。

《监管办法》明确要求杭州范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业在该市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,并报杭州市房产行政主管部门备案。住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理,实现资金动态监管。

“我想,他们能站出来接管,肯定底气很足。再加上房租确实便宜,每个月才3500元,比同区域能便宜1000元左右。就签了合同。”然而现在,她缴纳的房租都“消失”了,房东说“一点都没收到”……

同时,住房租赁企业设立的专户信息应在杭州市租赁平台公布,接受社会监督,并同时在经营活动场所、房源发布平台、房屋租赁合同中明示专户信息。

这样的不靠谱现象,今后在杭州或将不再发生。

《监管办法》还提出通过设立风险防控金,保障各方合法权益。即从事利用收储房源开展住房出租业务的企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。

杭州市住保房管局昨天联合市金融办、人行杭州中心支行,制定发布了《杭州市住房租赁资金监管办法》,内有专项租金监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险警示等内容,保障了租户及房东的合法权益。

扣除风险防控金后,所余部分资金不足以支付房源委托出租人本期应付租金的,住房租赁企业将被风险预警一次,累计3个月被预警的,房产行政主管部门则将该企业列入风险警示名单。

该办法执行时间为2020年1月1日至2022年12月31日,为期3年。记者岳雁通讯员房轩中

此外,对存在违规行为的住房租赁企业,各相关部门将视情节轻重,采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记录企业诚信档案等方式进行处理。

杭州出手为长租公寓企业立规矩

据悉,该《监管办法》执行时间为2020年1月1日至2022年12月31日,为期三年。(完)

张女士的遭遇并非个例,从去年的鼎家倒闭,到今年乐伽“破产”,再到前不久的德寓“垮台”,最终受害者是大批无辜的房东和租客。

这也间接暴露了租房市场中一些不合规的乱象,类似德寓、喔客这种长租行业的公司遇到资金问题,主要是初期大多采取“高收低出”模式抢占市场。

一位资深中介表示,“高收低出”模式是目前长租公寓在市场中迅速扩张的一种方式,房东以较高的价格出租,租客以相对低的价格租到房子。中介靠金融运作去实现商业盈利,这种金融运作,一般情况下又是高风险和高回报的,“一旦资金链断裂,公司就会立刻倒下”。

高收低出、租金贷、快速装修等种种不合理模式,导致长租公寓屡屡出现资金链断裂,以及出现装修安全问题。

目前,长租公寓市场已经到了重新整合阶段。可以预料的是,随着市场的进一步发展,仍会有不规范的长租公寓企业被淘汰出局。

为了进一步加强住房租赁市场监管,规范住房租赁企业行为,促进住房租赁市场平稳健康发展,杭州出手了。

10月9日开始,杭州市住保房管局开展了《杭州市住房租赁资金监管办法》意见征求活动。

昨天,《监管办法》正式出台。直指租赁企业资金使用规范问题的监管空白。

设立租赁资金专户

设立风险防控金

《监管办法》明确要求,本市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业,要在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,并报市房产行政主管部门备案。

同时,通过租赁平台对外公布住房租赁企业的专户信息,接受社会监督,并在企业经营活动场所、租赁房源发布平台、房屋租赁合同中,明示专户信息。

住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金,以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金,均应缴入专户管理,实现资金动态监管。

《监管办法》还要求从事利用收储房源开展住房出租业务的“托管式”住房租赁企业,须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下,用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。

风险防控金的总额,按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。扣除风险防控金后,所余部分资金不足以支付房源委托出租人本期应付租金的,将被风险预警一次。累计3个月被预警的,房产行政主管部门将该住房租赁企业列入风险警示名单。

“托管式”住房租赁企业因经营不善,无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金,以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务,通过向市房产行政主管部门提交书面申请,经审核同意后,凭市房产行政主管部门出具的书面同意材料,向银行申请解冻并使用风险防控金。

对存在违规行为的住房租赁企业,各相关部门将视情节轻重,采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记录企业诚信档案等方式进行处理。

总的来说,《监管办法》可以更好地杜绝相关租赁企业随意挪用租赁资金,去进行盲目扩张或者盲目金融化、资产证券化的情况,相关的风险也会大大降低。

即使未来相关租赁企业因为资金链断裂而倒闭破产,相关房东租客的损失,还可以通过风险防控金来兜底。

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