引入张晋元,金地商置“纾困”同业竞争?

本文来源于公众号–克而瑞地产研究  金地商置旨在丰富集团业务内容,定位资管和开发运营。2012年,金地集团收购香港上市公司星狮地产,成为其控股股东,并在之后将其更名为金地商置。作为金地集团旗下商业地产上市平台,金地商置自身的定位是地产综合开发和资产管理,主营业务包括商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。除了“A+H”双平台上市能拓宽融资渠道外,金地商置的成立也能扩充集团除住宅开发以外的业务。那么这些年来,金地置业是否在执行最初的使命呢?张晋元的加入又能给企业带来怎样的变化呢?  金地商置销售增速曾一度超越金地集团。金地商置面世之初,集团为了协助其早期扩张,提供了一些资源。2013年,直接向金地商置注入了6个住宅物业以及150万方的土储。借助早期集团过渡的住宅项目以及后期收并购优质项目,金地商置实现了销售业绩的大幅增长,与集团合约销售占比维持在20%-30%,增速也在2016和2017年超过了集团,这反映了金地商置在物业开发方面似有“喧宾夺主”之势。  金地商置在开发销售上成绩突出,但从营收情况来看,投资管理和服务运营部分收入占比虽逐年提升,却并未做到齐头并进。分析企业年报,可以看出在2014-2016年期间,企业的物业销售收入占比均达到了90%以上,在2016年甚至达到了97%;在投资管理方面收入主要来自深圳威新软件科技园和北京搜狐网络大厦的租金,占比较小。更是在2016年收购了上海启客集团和广电地产76%的股权,正受惠于开始营运的商业物业数量增加以及物业管理收入的增加,企业在2017年实现了租金和管理费收入增长率约50%的成绩,这部分的收入占比也由2016年的3%提升至8%。之后,商业项目持续发力,至2019年中报发布,物业投资及管理占比已提升至9%,预计待更多商业项目竣工后,将进一步上升,但短期内依旧有限。  土储的规划用途也印证了企业目前业务重点仍是住宅开发,且分布城市与集团有所重叠。就2017和2018年企业公布的土储明细来看,纯住宅建面占比分别达到了65.7%和60.0%,若包含其他有住宅用途的混合用地,比例将进一步提高。观察土储分布,多分布在一、二线城市,在2019年中一二线土储建面占比达86%,且多为金地集团已有营运覆盖的城市。即使近年来逐步向三四线城市转移,分布城市有所差异,但仍有重叠。虽然这有利于整合资源,巩固在现有城市的业务,但不免会造成与其控股股东金地集团的格局。  虽目前业务重心是住宅开发,但展示出转移业务重心的趋势。从近些年企业的一些表现来看,反映了金地商置的重心逐步向投资管理和服务运营方向转移,且物业类型更为多元化。首先,从商业中心综合体来看,2018年末开业的杭州购物中心出租率近乎100%,在开发的商业项目也涉及徐州、南京、济南、北京及淮安等多个城市,并且在今年11月集团与青岛西海岸签署协议,计划进行商业综合体的开发。其次,在产业园镇方面也做了较多动作。金地商置在几年前就成立了金地威新产业,专门负责产业地产部分;早期开发的北京搜狐网络大厦和2016年收购的上海8号桥项目出租率在2019年中均达100%;今年10月,还在石家庄签约了高性能硅基辐射探测器产业化项目;并且此次张晋元履新金地商置高级副总裁,也是分管金地商置产业,由于其在万科、华夏幸福和泰禾均有履历,具有战投、营销和产业运营经验,或会放大企业在产业方面的投入和关注。  总的来看,金地商置销售开发的成绩亮眼并且这部分与总营收占比较高,土储也以住宅为主,所以短期内住宅开发销售业务仍会扩规模促增长。但这不妨碍企业在“商置”方面的发力,企业将借助开发销售带来的收益,积极拓展其他业务,长期来看会和金地集团形成差异化的优势。由于金地商置在商业、产业、物业等方面已经有所布局并且将持续加码,在多元化方面“反哺”金地集团值得期待。
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金地商置迎来一位明星经理人。

2013年金地商置成立,标志着金地集团“A+H”双平台融资格局面形成,同时金地商置作为布局香港资本市场的重要落子,近年来在金地集团多方面扶植下得以迅速壮大。成立仅6年时间,金地商置2018年销售额已经逼近500亿元,占金地集团销售总额30%,扮演着助推集团增长的关键角色。虽然以“商置”为名,但在自身及集团迫切的规模诉求之下,住宅开发仍是不二选择,2018年近9成收入来自物业销售,且超90%土地储备位于一二线城市,可以说,金地商置利用多元协同带来的土地端优势,深刻贯彻了集团深耕一二线城市的战略布局。

12月10日,原天润集团总裁张晋元正式入职金地商置,出任高级副总裁一职,负责产业园业务和科技孵化。这多少有些出乎预料。

目录:

事实上,在六年的时间里,金地商置从无到有,已悄然成长为一家销售额将近600亿的房企。但同时,金地商置也存在一些问题,如土储稍显薄弱,同业竞争问题等。双方的牵手,会是金地商置解决历史问题的契机吗?

一、依托集团资源,大力帮扶下的迅速成长

母公司“花式”输血,金地商置高速扩张

二、持续深耕一二线,规模导向下的加速扩张

12月4日,金地商置披露了前11个月销售业绩。数据显示,11月单月,金地商置实现合约销售额约45.12亿元,同比减少24.3%。这已是金地商置连续两个月销售额下滑,10月份,金地商置实现合约销售总额约42.35亿元,同比减少11.25%。

三、住宅贡献90%收入,开发业务护航下的多元布局

然而,金地商置的规模却不可小觑。2019年前11月,金地商置合约销售额已达到524.88亿元,同比增长28.86%。根据金地商置1月27日公布的一份路演纪要,今年年末,这家公司预计合约销售要达到600亿元。

一、依托集团资源,大力帮扶下的迅速成长

值得一提的是,实现“从0到1”,金地商置仅用了6年。2012年9月15日,金地集团发布公告称,通过旗下全资子公司辉煌商务有限公司,以16.54亿港元的对价,收购星狮地产56
.05%股份,成为其控股股东。是年12月12日,在完成收购、高管入驻等动作后,星狮地产正式更名为金地商置。

金地商置是金地集团旗下成员企业之一,其前身为香港上市公司星狮地产,后于2012年被金地集团收购后更名。依托于集团资源,自2013年起,金地商置迅速开展全国性地产业务布局,仅一年时间,销售金额就突破百亿,并于2015年先后收购广电地产、并购岂客集团,经营规模得以快速扩大,2018年销售额已达到490亿元,2019年1-9月合约销售金额已达到437.41亿元,根据《亿翰智库2019年1-9月典型房企销售业绩TOP200》,此规模已可占据行业百强TOP60席位。

在被收购之时,星狮地产持有的资产并不多,仅上海的一幅住宅地块和北京、深圳共两处收租物业,住宅地块建面为74.5万平方米,两处物业每年的租金收入约1.5亿。然而,在2014年,金地商置的销售额已经达到了114亿元,占当年集团销售额的23.27%。

对比金地集团近年来稍显平淡的销售业绩增速,除了2014年至2015年的初始投资阶段,金地商置的销售增速普遍高于金地集团,2016年至2019年上半年销售业绩均保持了较高增长水平,销售业绩平均涨幅达69.15%,2014年至2018年销售金额年化符合增长率达44%。同时,金地商置对金地集团的业绩贡献率从约20%上升至30%左右。

其中,母公司金地集团的“帮扶”功不可没。2013年10月,金地商置收购金地位于北京、天津、西安、沈阳、宁波6个项目、近150万平米土地储备,作价10亿元。彼时,业内人士认为,这是金地集团向金地商置“输血”,以帮助其完成早期扩张。

此外,我们也很容易能从新增土地储备数据上得出,金地商置一度得到了集团的深厚眷顾。2015-2016年金地商置新增土地储备面积占集团总新增面积近50%,即使此时金地商置只贡献了五分之一的销售量,澳门新萄京网址 ,此后2017年至2019上半年,新增土地储备占比维持在与贡献率相符的30%上下。

金地商置的第二次扩张发生在2016年,当年,金地商置的销售额达到了201.5亿元,同比增长77.8%。到了2017年,这一数据更是增长了124%至452亿元,此后一路稳步增长。

除了在投资端的偏爱之外,金地商置的利润率表现也显著优于集团整体表现,自2014年起至今,金地商置净利润率普遍比集团高出10个百分点以上,这或许不是偶然时间,集团可能有意识地将高盈利项目聚拢于金地商置旗下,从而反映在财报的良好表现中。

这一次,金地商置依靠的是并购扩张。据不完全统计,自2015年——2016年年底,金地商置先后收购了5家公司,其中最为著名的莫过于2016年7月,收购广电地产74%股权。屡次并购中,金地集团扮演着“资金提供者”的角色,如2016年4月30日,金地集团为金地商置进行了2000万美元的银行贷款担保。

对金地集团而言,金地商置正如“亲儿子”一般被给予优质资源并寄予厚望:

这种情况一直延续至今。蓝鲸房产注意到,金地商置的借款高度依赖关联方。2018年上半年,金地商置关联方借款占总贷款比重为66%,而到了2019年上半年,这一数值上升至77.6%。

一方面期待着金地商置为集团增长注入新的动力,

不过一个变化是,近两年,金地商置的土储增速已开始放缓,截至2019年6月,金地商置土储为1541万平方米,同期,与其规模相近的建业地产土储为4769万平方米,宝龙地产为2440万平方米。由此来看,要想保持现有增速,金地商置还需在土储上再发力。

另一方面也期待着金地商置优良的财务表现能获得香港资本市场的青睐。

弱化同业竞争?

二、持续深耕一二线,规模导向下的加速扩张

伴随着金地商置的迅速成长,其与母公司金地集团的同业竞争问题也越来越明显。

回归本身的投资情况,规模诉求下,金地商置始终秉持着积极的投资态度。2017年金地商置投资力度和销售金额均出现大幅增长,新增土地储备面积较前一年增长61%,投销比小幅下降至164%,2019年上半年,金地商置的投资力度再度加大,上半年新增土地储备建筑面积245万平米,接近2018年全年投资总量,投销比升至198%。

按照集团最初的设想,作为金地集团的香港上市平台,金地商置的定位是商业地产投资、开发和运营平台。不过,从金地商置的营收比例来看,住宅业务显然是绝对主力,来自亿翰智库的数据显示,从2014年至2019年上半年,住宅收入占总收入的比重一直维持在90%左右。

从各能级城市分布来看,金地商置延续了集团深耕一二线的布局策略,即使2019上半年土地储备总量较2014年已有约400%的增长,然而仍保持着一二线城市占比超过90%的高权重。以武汉、杭州、南京、青岛为代表的新一线城市向来是金地商置的投资重点,常年占土地储备总量超50%;而北上广深等一线城市与济南、太原、昆明为代表的二线城市则呈现出此消彼长的态势,这一方面归因于一线城市严格的供地计划和限制政策,使得土地获取难度加大;另一方面近年低能级城市随着城市发展涌现出了不少投资机会,吸引了开发商的目光。

此外,从土储分布上来看,金地商置亦与金地集团高度重合。据业绩报披露,截至2019年6月30日,金地商置拥有土地储备1541万平方米,其中90%位于一二线城市,而位于三线城市的土地储备仅有10%。而一二线城市,素来也是金地集团的主攻点,2019年上半年,金地集团在一、二线城市土储占比约80%。

纵观土储的城市分布情况,2015年至2018年,金地商置似乎从未停止过城市开拓的进程,平均每年新进入5个城市。但值得一提的是,仅济南、徐州两个城市是真正意义上的“新进入城市”,其余城市均为金地集团已进入城市。从这个角度而言,比起开拓,深耕才是金地商置的真正任务。从土地储备数据上来看,在金地商置不算长的历史中,武汉是唯一一个连续三年土地储备建筑面积超过200万平米的新一线城市,并一度大幅领先于其他城市,但在全国化布局野心的驱使下,一个武汉自然是不够的,其后金地商置加大了对多个一二线城市的投入,将更多城市纳入重点城市。截止2019上半年,上海以196万平米土地储备反超武汉占据榜首,另外土地储备超百万平米的城市有武汉、北京、杭州、南京、昆山、青岛共6个城市。

不过,有观点认为,这并不构成同业竞争,而是为了利于企业融资。中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出,金地商置是港股企业,母公司金地集团是A股企业。A+H结构能让公司在多个交易所同时挂牌交易,在提升股票流动性以及公司融资能力的同时,还可以让公司根据不同的资本市场的规则和监管,采取对公司而言最为有利、成本最低的融资方案。

图表:金地商置2014-2019H1土地储备总建筑面积城市分布

而据接近金地内部的人士向蓝鲸房产透露,虽然金地集团和金地商置均在一二线拥有土储,但双方事实上还是算“良性共存”关系,也存在分工。比如一宗综合地块,未来物业既有商业又有住宅,如果金地商置的操盘能力更强,那么大概率会由它来拿地。

资料来源:亿翰智库,企业年报

根据证监会的定义,“同业竞争”是指上市公司所从事的业务与其控股股东、实际控制人及其所控制的企业所从事的业务相同或近似。显然,金地集团与金地商置构成了同业竞争关系。

为加速冲击规模的进程,金地选择大幅放宽了权益率门槛,根据年报数据得出,按建筑面积计算,金地商置2017年、2018年土地储备权益率仅为57%和53%,未来会不会进一步下降?从金地集团的权益率变迁中或可窥见端倪。2011年金地集团土地储备建筑面积权益率为80%,此后逐年加速下降,并于2016年到达最低值50.8%,至今徘徊在50%左右,在行业中处于偏低水平。

事实上,房企同业竞争问题并非孤例,如保利发展和保利置业、万科集团与万科置业海外等多家企业都存在同业竞争的关系。目前,保利发展正在开启与保利置业的重组整合工作,而万科与万科置业海外也做出了明确的分工,其中万科置业海外是万科在境外拓展业务的主要推手,而万科集团则主攻国内。

三、住宅贡献90%收入,

目前,金地集团似乎也开始着手调整这一格局。12月3日,金地集团与青岛西海岸签署协议,计划投入300亿元,在区域内进行包含住、教育、医疗、商业综合体等综合业态的开发。金地集团董事长凌克表示,这将是金地集团内整合商置和集团资源,首次进行产城融合的开发。而据上海证券的一份数据显示,金地商置目前已在上海拥有7个超100万方的产业区土储,其中36万平米产业园已开幕营业。

开发业务护航下的多元布局

另外一个信号是,此番张晋元入职金地商置,职位是集团总裁助理兼金地商置高级副总裁,主要负责产业园业务和科技孵化工作。据悉,张晋元曾在万科、华夏幸福、泰禾等地方任职,在企业营销、产业园业务都有着一定的经历。有业内人士分析称,这种复合型人才或将对金地商置产业发展带来帮助。

金地商置成立之初,将自己定义地产综合开发和资产管理平台,致力于商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营;以“商置”为名,凸显非住宅板块的核心地位。可现实总是骨感的,在行业见顶分化加剧,强者恒强、弱者出局的房地产市场环境下,迫切的规模诉求并没有给金地商置多少可选择的空间,通过住宅开发业务进行扩张仍成为了企业最高效的成长方式。2017年至2018年年报显示,土地储备总建筑面积中纯住宅用地建筑面积占比超过60%,住宅与非住宅混合用地占比四分之一,仅13%的土地储备建筑面积为非住宅用地,具体包括商业综合体、办公楼、产业园镇、长租公寓和工业用地等多种类型。

在业内人士看来,金地商置似乎正沿着差异化的路线摸索前进。届时,金地商置与金地集团同业竞争的质疑或将消逝。而金地集团A+H平台的打造,也将使集团未来发展融资获益匪浅。只是难以预料的是,这一过程会持续多久?

根据2018年报所披露的土地储备项目清单,具体看不同业务板块在城市的分布情况,在进入的26个城市中,已布局非住宅项目的有10个城市,包含北上广深4个全部一线城市,和南京、杭州、成都、长沙4个省会城市,其中上海单城土地储备建筑面积超百万平米,占所有非住宅土地储备55%,可视作金地商置非住板块的“大本营”城市。仅布局纯住宅项目的城市有9个,其中昆山、青岛土地储备达到百万平米左右;仅通过混合用地进行住宅布局的城市共5个,包含深圳、济南、沈阳等一二线城市,可见多元业务协同的确为金地商置投资布局带来了优势。

图表:金地商置2018年城市土地储备用地性质分布

资料来源:亿翰智库,企业年报

此外,收入数据也反映了住宅开发业务的压倒性地位,金地商置2014年至2019上半年的营业收人中,物业销售收入占总收入的比重一直维持在90%左右,物业销售是最主要的收入来源;虽然这几年物业投资及管理的收入以较为稳定的速度逐年增长,但绝对值仍然十分有限,加上资金回笼周期较长,短期内住宅开发的扩张仍将会是金地商置的发展重点。

结语:金地商置的表现确实让人们眼前一亮,而这亮眼的业绩首功必归于金地集团的“大力投喂”,背后反射出金地集团的经营战略考量:

第一、借助产业协同模式获得土地端优势,延续集团深耕一二线战略,加速规模扩张;第二、以漂亮的财务数据获得香港资本市场的支持,加快构建“A+H”双平台融资格局。

无论是金地商置的高速扩张还是致力打开畅通的资本通道,最终都或将服务于金地集团的规模扩张梦。我们大胆猜想一下,金地商置的强势崛起是否能够阻断金地集团的下坡路?金地集团是否有机会挤进行业TOP10?
拭目以待吧。

来源:亿翰智库

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