新萄京娱乐网址24927772019年中国房地产总结与展望 | 政策篇

本文来源:克而瑞地产研究  2019年,金融政策整体总量宽松,但居民房贷、企业融资前松后紧,5月份以来房企融资环境持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。央行调整房贷利率定价机制,定价方式调整为“LPR加基点”,尽管LPR利率中枢下移,但房贷利率依旧易涨难跌。棚改开工量显著缩水,“计划减量、实际超量”也在预期之中,货币化安置比例降低,多数调研城市拆迁进度显著放缓。中央定调三阶段变化:3月份两会表态“防止房市大起大落”,7月底政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,12月份新华社重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。地方调控历经三阶段变化:1-4月份,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月份,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控;8月份以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松。  展望未来,中央控金融防风险,确保不发生系统性金融风险,房地产行业也是去杠杆最重要的领域。房地产融资有望边际改善,但房企整体融资环境依旧偏紧;而在LPR利率中枢下移的作用下,房贷利率将稳中有降。地方调控“外松内紧”,稳定仍是下一阶段房地产调控政策主基调,人才新政将继续发力,“四限”调控局部放松,但整体政策环境将持续偏紧。  2019年总结  01、中央稳-紧-稳:防大起大落,不将房地产作为短期刺激经济手段,再到全面落实因城施策  中央政策层面从年初的平稳预期转变为年中的加码预期,再到年末的平稳预期。3月份两会表态“防止房市大起大落”,4月份中央政治局会议重申“房住不炒”,7月份中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,12月份中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。  3月3-15日,两会作为政策风向标,引发市场广泛关注,主要涉及以下4个方面:其一,从“坚决遏制房价上涨”到“防止房市大起大落”,侧面映证未来楼市预期的转变;其二,平衡稳增长与防风险关系,调控强调地方主体责任,地方政府将有更多的政策自主权,可以根据市场实际情况,及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性;其三,信贷政策适度纠偏,企业去杠杆居民稳杠杆,着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境;其四,稳步推进房地产税立法,考虑到立法程序的复杂性,2020年或将提交审议。  4月19日,中央政治局会议进一步重申“房住不炒”的政策主基调,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制。与此同时,住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度,并对一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示。5月18日,住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。我们认为中央始终坚持“房住不炒”的定位,保持政策的连续性和稳定性,防止房地产市场出现大起大落,进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在具体的执行层面,中央已将更多的政策自主权赋予地方政府,要求夯实城市政府主体责任,确保房地产市场平稳健康发展。  7月30日,中央政治局会议明确提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。我们认为市场默认的“夜壶”理论已经失效,即使中国经济再困难,也不会重走刺激房地产进而挽救经济颓势的老路。房地产政策层面已由年初的平稳预期转变为年中的加码预期,意即“四限”调控仍将从紧执行,房价仍是不能碰的红线,城市房价也是决策层监管房地产市场的重要信号。  12月12日,中央经济工作会议提出:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。区别于7月底中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,本次会议重申坚持房住不炒的定位,落实因城施策、“三稳”的长效机制,房地产政策层面明显缓和,稳定将是下一阶段调控政策主基调。  02、金融总量宽松,但居民房贷、企业融资前松后紧,房贷利率先降后升再稳  03、地方松-紧-松:多城激励人才购房,紧盯房价红线加码调控,“四限”局部放松  地方调控历经三阶段变化:1-4月份,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月份,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控,着力打压投资、投机性需求,维稳房价上涨预期;8月份以来,人才新政不断发力,上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购,长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。  年初,市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑,政策层面谣言满天飞,真实反映市场浮躁心态。譬如,济南、南京取消限价,青岛、郑州取消限购皆属谣言。当然,部分城市政策执行层面确有放松,典型如南京,一季度仙林湖等板块新开盘项目售价皆突破所在片区限价上限。又如阜阳,率先取消限价,住宅备案价格不受土地出让限制,房企可根据市场价格自行调整。  与此同时,海口、西安、南京多城纷纷调降人才落户门槛,涉及放宽人才落户的年龄限制,取消购房落户的面积限制,降低落户的社保缴纳门槛等。石家庄全面放开城区、城镇落户迁入条件限制,实行“零门槛”落户。呼和浩特、宁波等多市更是落地人才购房补贴这类刺激性政策,典型如呼和浩特,本科及以上学历的应往届毕业生可半价买房。又如宁波,高层次人才最高可获60万购房补贴。  4月27日,丹东率先落地限购、限价,非户籍家庭在市区范围限购1套新建商品住房,同一楼盘售价每月环比涨幅不得超0.6%,就此开启热点城市升级调控的大幕。  而在被住建部点名预警提示之后,苏州房地产调控层层加码,一时到无以复加的地步。5月11日,苏州落地限售令,园区、高新区等部分重点区域新房限售3年,园区二手房限售5年。5月24日,苏州多部委召开座谈会,明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内。7月24日,苏州限购、限售双升级,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上个税或社保;新房、二手房限售区域皆扩容至市区范围,其中新房限售3年,二手房限售5年。  6月20日,西安升级限购,政策力度相较严苛,新晋落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保更是满5年才能在限购区域买房,并将临潼区纳入限购范围。核心动因在于房价上涨过快,西安房价同比涨幅连续6个月领跑全国。与此同时,受限于房价大幅上涨,大连、洛阳相继落地限价令,并采取暂停网签备案等惩戒措施。  综合而言,决策层调控房地产的决心已定,地方调控更关注房价红线,房价仍是不能碰的红线。  8月份以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松。具体而言,上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购,典型如上海临港新片区,非户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人,社保缴存年限也由原先的连续缴满5年缩短至连续缴满3年;又如成都天府新区直管区,招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才等三类人员购房,不受户籍、社保缴纳时限的限制,但限售5年。  长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市范围调降人才购房门槛,典型如长沙,专科以上学历或技师以上职业资格的人才,购买首套房不受户籍、社保缴存年限的限制;又如江门,调降港澳台、重点招商企业、持有广东省人才优粤卡等三类家庭购房门槛,无社保缴纳年限要求。  04、棚改实际开工量已超额完成5.3%、货币化安置滞后效应,对三四线市场托底支撑  2020年展望  01、中央政策展望:把控金融调节防风险,房企融资有望改善,房贷利率稳中有降  展望未来,我们认为中央将控金融防风险,坚决打好三大攻坚战,确保不发生系统性金融风险。  近期,央行行长发表题为《坚守币值稳定目标,实施稳健货币政策》的文章,明确提出:综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节,前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节,但绝不等于对房地产放水,防范金融风险仍是一贯坚持的方向。另外,从去杠杆的角度来讲,现阶段房地产行业也是去杠杆最重要的领域。  预计2020年的货币政策将松紧适度,避免大水漫灌,但结构性宽松可期。房地产融资有望边际改善,但房企整体融资环境依旧偏紧,监管核心在于房企融资用途的合规性,保证未来施工和竣工的有序进行;而在LPR利率中枢下移的作用下,按揭贷款仍是银行信贷优选,2020年房贷利率大概率稳中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。  02、地方政策展望:“四限”调控“外松内紧”,稳定是主基调,整体全面落实因城施策  可以预见的是,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。  地方调控“外松内紧”。限购、限价、限售、限签等“四限”政策仍是地方调控重要抓手,政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快,各城市可以根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。  预计2020年人才新政将继续发力,更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛,逐步放开人才购房限制性措施,“四限”调控局部放松。不过,我们认为改变经济过度依赖房地产,已然上升到国家的政治高度,并将是长期的战略选择。本轮调控政策难言实质性转向,房地产整体政策环境将持续偏紧,“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期,进一步落实房地产长效管理机制。  更多信息,微信关注北京买房帮住,政策解读、买房问答、自驾看房,全get√

受制于市场购买力透支,叠加棚改货币化安置渐次退出,短期内多数三四线城市房地产市场依旧面临较大的下行压力,调控政策微调放松也在预期之中。截止目前,自3月份以来的“小阳春”行情已暂告尾声,前期积压的市场需求大都释放完毕。随着楼市成交明显放缓,厦门、烟台等二三线城市库存风险再次浮出水面,库存及消化周期皆升至历史高位。我们认为下半年压力城市有望逐步松绑调控,“四限”政策皆有放松可能性。

中央重申“房住不炒、因城施策”主基调未变,稳地价稳房价稳预期

总结

头图 | 珊珊王 已获授权
上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实一城一策、城市主体责任的长效机制。住建部连续两次预警提示,房价仍是不能碰的红线;货币政策中性偏积极,央行接连两次降准,累计释放长期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松,房贷利率连续6个月逐级回落;2019年棚改计划开工量同比腰斩,贵州、黑龙江同比跌幅更是超8成,山东、长春等部分省市货币化安置渐次退场。地方“因城施策”有收有放,苏州、西安等加码调控,西安政策力度相较严苛,南京、佛山等局部放松调控,但难言调控政策实质性转向。抢人大战再掀高潮,更多二三线城市调降人才落户门槛,石家庄更是实行“零门槛”落户,并给予高素质人才购房补贴、个税减免等实实在在的优惠。
展望未来,房地产市场将以“稳”为第一要务,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。长期来看,房价仍是不能碰的红线,热点城市调控政策仍需从紧执行,且不排除加码调控的可能性。多数三四线城市房地产市场犹存较大的下行压力,调控政策微调放松已在预期之中。随着楼市成交明显放缓,厦门、烟台等二三线城市库存风险浮出水面,
下半年压力城市有望逐步放开调控,“四限”政策皆有放松可能性。下半年房地产信贷政策或将适度收紧,房企融资将明显收紧,尤其是那些激进拿地的房企将成重点监管对象。不过,在资金利率相较低廉的大环境下,下半年商业银行仍将增配居民房贷业务,
房贷利率有望延续前期下行趋势, 但进一步下降空间相对有限。

其三,丹东、苏州作为本轮市场转暖的热点城市,相继落地限价令,严格限定房价涨幅目标,全年涨幅必须控制在5%以内,以期减缓房价上涨预期。三四线城市仍需稳地价、稳房价、稳预期,赣州发文停止特价房销售,需上报审批,降价项目则暂缓备案。我们认为三四线城市既要限制房价上涨,更要抑制房价下跌,谨防房价下跌引发资产泡沫破裂、金融风险共振等极端现象。

另一方面,受益于银行间市场流动性合理充裕,下半年资金利率有望维持在较低水平。鉴于居民房贷业务仍是银行信贷的优质资产,预计商业银行对于居民按揭资产配置意愿仍处高位,住房信贷政策有望延续相较宽松的政策走向。联系到房贷利率连续6个月逐级回落,预计房贷利率有望延续下行趋势,但进一步下降空间相对有限。而在“因城施策、一城一策”的政策大环境下,不同城市或将出现差异化的住房信贷政策。那些投资炒作氛围浓厚、房价上涨压力较大的热点城市,居民房贷业务或将有所收紧,上调房贷首付比例、调升房贷利率上浮比例均是可以考虑的选项。

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房地产信贷政策相较宽松,房贷利率连续6个月逐级回落。融360数据显示,无论是首套还是二套,房贷平均利率皆呈“抛物线”式回落。具体而言,2018年1-10月房贷利率逐月提升,首套、二套房贷平均利率分别升至5.71%和6.07%阶段性高位。2018年12月份以来房贷利率则持续走低,截止2019年5月份,首套房贷平均利率降至5.42%,较前期高点减少0.29个百分点;二套房贷平均利率跌至5.74%,较前期高点减少0.33个百分点。

展望未来,房地产市场调控政策基调将以“稳”为第一要务,并不会因为中美贸易战升级、中国经济环境出现困难,便重走刺激房地产托底经济的老路。而在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下,决策层调控房地产的决心已定,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。

数据来源:住建部,CRIC整理

4月,住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度,并对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月,住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住建部连续两月预警提示足以说明决策层调控房地产的决心已定,房价仍是不能碰的红线。而在被住建部点名房价预警提示之后,苏州多部委紧急召开座谈会,明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内,且不排除进一步加码调控的可能性。

其四,鉴于近期热点城市土拍市场持续火爆,地价非理性上涨,倒逼房价上涨预期。受此影响,合肥、东莞相继收紧土地竞买规则。譬如,合肥严禁关联公司参与竞买同一宗地,一旦发现有违规情况,将实行取消土地竞得资格、纳入信用“黑名单”、两年内不得参与合肥土地竞买等相关处理,最大限度地防止围标现场发生。东莞则引入终极报价机制,以报价更接近平均价的竞买人为最终受让方。

其二,佛山、合肥限贷政策略有松绑,涉及调降首付比例以及房贷利率等。譬如,佛山无房无贷家庭在非限购区域购房,首付比例降至2成。又如合肥首套房贷已结清的家庭购买二套房,仍执行首套房贷利率。

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各城市继续贯彻落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,政策层面是有收有放。部分城市相继落地乃至升级调控政策,涉及升级限购、加码限售、严格限价等多个方面,但调控政策内容并未超出现有框架范围。具体而言,

上半年,央行接连两次降准,累计释放长期资金约1.08万亿元。受惠于货币政策中性偏积极,银行间市场流动性合理充裕,宽货币至宽信用的传导链条渐显成效,一季度累计社融增量8.18万亿元,人民币贷款增加5.81万亿元,皆创单季度历史新高。不过,受中美贸易战不断升级等多方面因素影响,短期内实体经济下行压力再次浮现,二季度社融、信贷略有放缓。譬如,5月份社融增量1.4万亿元,人民币贷款增加1.18万亿元,整体依旧符合市场预期。

短期内,新晋落户人口持续净流入,可以给房地产市场提供需求支撑。尤其是购房补贴新政落地后,在一定程度上将刺激居民购房消费,楼市成交量将有所回升。长期来看,人口流向与城市经济、产业发展水平密切相关,核心一二线城市具有不可比拟的发展优势,人口虹吸效应显著;三四线城市经济发展仍存短板,唯有产业留人才是发展根本之策。

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2019年棚改计划开工量腰斩,贵州、黑龙江降幅超8成,部分省市货币安置淡出

近期决策层密集发声,譬如郭树清明言要防止房地产的投资行为,过度依赖房地产最终会付出代价,预示着房地产信贷政策或将适度收紧。

其一,丹东落地限购,非本地户籍家庭在市区范围限购1套新建商品住房。海口、西安加码限购,西安政策力度相较严苛,新落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保满5年方可在限购区域购房,并将临潼区纳入限购范围。

住建部连续两月预警提示,决策层调控房地产决心已定,房价仍是不能碰的红线

其一,为了支持粤港澳大湾区发展,对标打造全球第四大经济湾区,珠海、中山相继放宽港澳台居民限购政策。譬如,祖籍中山且在中山无房的港澳台同胞家庭,允许购买1套新建商品住房。南京远郊区域局部放松限购,外地人只要持有南京市居住证或者劳务合同,便可在高淳区购房。

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展望

其二,苏州加入限售城市行列,园区、高新区部分重点区域新房限售3年,园区二手房限售5年。丹东限售政策再升级,继非本地户籍家庭之后,本地户籍家庭也纳入限售范围,限售时间周期依旧长达5年之久。

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调控政策以“稳”为要,贵阳、济南等房价涨幅较大城市或将加码

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抢人大战愈演愈烈,更多二三线调降落户门槛,不乏购房补贴、个税减免等优惠

一方面,当下以苏州、重庆为代表的部分热点城市土地市场已然出现过热征兆,热门宅地频频高溢价出让,单价、总价地王更是时有发生,说明房地产行业信贷资金整体充裕,部分房企甚至有过剩的嫌疑。而在稳金融、稳预期、支持实体经济发展的大背景下,在支持企业正常融资需求的同时,着力打压明显不合理甚至违规融资需求,谨防违规信贷资金流向房地产市场。那些激进拿地的房企更将是重点监管对象,以便在一定程度上抑制房企高价拿地热情,有效缓解地价上涨推升房价上涨预期。值得留意的是,在住建部的指导下,近期央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道,显示房企融资收紧现已步入执行层面。

其三,为了提升房企参与土拍的热情,最大程度减少流拍现象发生,阜阳取消土拍限价条款,房企可根据市场价格自行调整。受制于青岛房地产市场明显降温,新开盘项目去化率持续低位运行,摇号买房已然流于形式,高新区根据市场形势变化,率先暂停商品房公证摇号。

居民信贷或将适度收紧,房企融资将明显收紧,但房贷利率仍将缓步下行

其五,随着市场转暖,诸如税费减免这类刺激性政策渐次退场。譬如,长沙取消二套房契税优惠,购买二套房按4%的税率征收契税,难免将抑制改善性换房需求。市场监管趋于常态化,首付贷仍是重点监管对象,保定发文规范购房融资行为,严禁房地产开发企业及中介机构违规提供购房首付融资。此外,武汉、东莞支持居民退房,意在进一步规范房地产开发企业销售行为和引导受买人理性购房。

货币政策中性偏积极,央行降准释放资金1.08万亿,房贷利率连续6月逐级回落

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与此同时,房价仍是不能碰的红线,热点城市调控政策仍需从紧执行,且不排除加码调控的可能性。当下部分二、三线城市房地产市场依旧火热,房价依旧面临较大的上涨压力,或将效仿西安跟进加码调控,着力遏制投资投机性购房需求,以期维稳房地产市场。譬如,二线城市中的贵阳、济南、昆明等,三线城市中的大理、徐州等,房价同比涨幅皆高居市场前列,加码调控的可能性更大。

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部分城市调控政策有所松绑,涉及局部放松限购、限贷以及限价等多个方面,但难言调控政策实质性转向。具体而言,

我们认为中央始终坚持“房住不炒”的定位,保持政策的连续性和稳定性,防止房地产市场出现大起大落,进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在具体的执行层面,中央已将更多的政策自主权赋予地方政府,要求夯实城市政府主体责任,确保房地产市场平稳健康发展。

头图 | 珊珊王 已获授权
上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实一城一策、城市主体责任的长效机制。住建部连续两次预警提示,房价仍是不能碰的红线;货币政策中性偏积极,央行接连两次降准,累计释放长…

地方“因城施策”有收有放,苏州、西安等加码调控,南京、佛山等局部放松调控

抢人大战再掀高潮,且呈愈演愈烈之势。一方面,更多二三线城市加入抢人大战,纷纷调降人才落户门槛。典型如杭州,专科及以上学历人才在杭工作并缴纳社保,可直接落户。石家庄更是全面放开城区、城镇落户迁入条件限制,实行“零门槛”落户。另一方面,部分城市相继落地购房补贴、生活补贴、个税减免等一系列优惠措施,譬如呼和浩特本科及以上应届或者3年内往届毕业生,可享半价购房优惠。又如深圳着力加强境外人才引进,来粤港澳大湾区工作的短缺人才将享受15%个税减免优惠,差额则由深圳市政府补齐。

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