澳门新萄京网址天道好轮回!谁能饶过谁,人口拐点将至,房价逃不过反噬

2017年我国新出生人口数量为1700万,2018 年为 1500 万,到了今年 2019
年预计只有
1100万,政策放开之后,人口不升反降,出生人口在呈锐减态势,会对2020年房价有影响吗?想当初
90 年代、2000
年那会,大家即便是承受沉重的罚款、遭遇失业,也要毅然决然生孩子。但是到了
20
年后的当下,男生连女友都不愿意去追了,年轻人连结婚都不想结了,出生人口的下滑也就是顺理成章的事情了。出生人口减少归根结底还是以房价为首的生活开支成本实在是太高了,普通人砸锅卖铁也已经是负担不起了,所以才会有了今天这样的结果,要是衣食无忧,安居乐业,谁不想找个人生伴侣呢。如果出生人口的数量持续减少,那么未来年轻人群体的数量将会大幅度减少,对于新购置住房的需求也会大幅度降低,对于房价多多少少还是会形成一定影响。但同时老龄化程度在提升,开发商持续不断拿地盖楼。需求在减少,供给却在不断增多,大家觉得未来房价会如何?很多时候不是我们不想,是社会现实太过于残酷,我们不得不做出妥协,“体制化”的现象是必然出现的。
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问:出生人口少,会对房价有什么影响?

从二胎政策开放至今,我们不难发现,二胎并没有从根本上挽救急剧下降的人口出生率。

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2018年1523万的出生人口数已经创下了1949年以来除三年自然灾害时期外的新低。

房市乱局即将结束,盛宴即将散席。东方泛起了鱼肚白,曙光已然显现。近期买房要慎重,勇敢的接盘侠己了了无几,房价肯定要跌,即使房贷利率再低,即使取消限购,也刺激不了购买力,因为人们口袋里的钱真得不多了。其实算一笔账就一目了然:比如买100平米的房子,每平15000元,总价150万,产权70年。首付30万,需贷款120万,分30年还完,假如利息约共计150万,则此房共花300万。按住满70年算,每年为4.3万,每月3571元。就是说,等于你每月花3571元租房住。更何况,房子不可能住70年,撑死住50年,那么平均每年6万,每月5000元。等于每月花5000元租房住。那么试问我们到底是买的房还是租别人的房。难道我们租银行的房,租开发商的房?有14亿分之几的人能保证50年连续不断每月顺利还款5000元?有几个人,请出来走两步?房地产领域问题己非常严重,远非上面算的这一点,国家如果再不重视不改变,后果不堪设想。

而今年的数据也不容乐观。

出生率降低,人口总数在减少,未来房价下跌是必然的,这是符合市场的供求关系的,即使供应量不变,需求人数下降,供大于求,价格降低是商品价格发展的规律,在一二线城市来说变化不会太明显,即使出生率降低了,还有外来人口流入,房价的变化也就不大,而三四线城市就比较惨了,出生率降低,人口流入负增长,人口下降明显,房价下跌的幅度就会变大

相关数据显示,截止至十一月中旬我国的出生人口数量为1016万。

一. 一线城市还是会缓慢上涨的

“1016万人口”表面上看似很多,但实际这样的出生率还比不上日本!

生育率不断下降会导致新生人口不断减少,那么未来购房者数量就会持续减少,那么房子就会供过于求。房价理应会不断下跌。

澳门新萄京网址 ,有人估算,今年出生人口总计将在1100万左右,比去年减少约30%,可以说是断崖式下跌。

然而我国人口分布是极其不均匀的,最典型的就是一线城市由于拥有丰富的经济资源,科技资源,医疗教育资源,上市公司众多,地理位置优越,从而吸引了大量外来劳动力,典型的人口净流入城市。

而近40年来,我国死亡人数快速增长,2019年将大概率超过1000万人。

在外来人口持续流入的情况下,一线城市的房价几乎不可能下跌。但是在房住不炒政策的控制下,也不会大涨,只会缓慢上涨。

不少专家预计我国人口增长拐点将出现在2025-2030年之间,人口总量减少势必会波及整体购房者的数量。

二. 二线城市情况过于复杂

需求拐点很可能随着人口拐点而至,楼市格局将逐渐跟随人口拐点的格局重塑。

比起一线城市,二线城市的情况则复杂得多,大部分二线城市也是人口净流入城市,然而二线城市的数量过多,面积太大,也导致了房价涨跌趋势不明朗。

需求减少,库存多

例如天津,杭州等主力二线城市,由于地理位置优越,资源丰富,房价显然是长期看涨的。然而其他二线城市则无法精确预测了,因为他们人口分布更不均匀,郊区人口要比市区人口少得多,而且郊区资源稀缺,房价则很有可能是横盘或者阴跌的。

我们曾有过两波生育高峰,而处于第一波生育高峰的人口如今已经不具备楼市需求的能力,除此之外,随着他们的逐渐老去,老龄化也将不断加重。

而市区的房价则是长期看涨的。

第二次婴儿潮中的80后如今大部分都已经完成了购房需求,留下的潜在需求已经不多。

甚至有少部分二线城市由于外来人口持续减少,本地人口生育率又不断下降,则有可能未来房价会下跌的。

而下一次婴儿潮遥遥无期,毕竟如今的生育意愿一再下降,更何况很多年轻人婚都不想结,更别提生孩子了。

三. 三四线城市会下跌

想当初 90 年代、2000
年那会儿,大家即便是承受沉重的罚款或遭遇失业,也要毅然决然生孩子。

至于三四线城市,如果生育率无法回升的话,那么三四线城市的本地人口是不断减少的,由于资源不丰富,他们所能够吸引到的外来劳动力数量也是极其稀少甚至是没有的。

但是到了 20
年后的当下,男生连女友都不愿意去追、年轻人连结婚都不想结、很多结了婚的人连孩子都不敢生,还有很多已婚人士狂离婚,让离婚率一再创下新高。

所以很遗憾的是,三四线城市的房价未来是会下跌的。

2019年三季度民政局最新统计,全国结婚的713万对,离婚的310万对,离婚率43.53%,超出想象,有些地区如天津离婚率竟然能达到70%。

也许有很多人会说,我们的有钱人那么多,他们就可以撑得起高昂的房价!

这个数字实在是太高了,而且对生育也会产生很直接的影响。

然而有钱人买那么多房干吗?买多了房子,要么卖出去赚差价,要么就租出去。

整体出生人口将持续下降,也意味着未来对房屋的需求将持续减少。

在生育率不断下降的情况下,人口是持续减少的,不要说找人买房,连租房的人都在减少!所以有钱人更不会大量买房。

而需求减少的同时,供应端却并未减少。

综上所述,生育率不断下降,是会导致房价大体上趋于横盘甚至是不断下跌的,主要还是要看城市人口分布,人口越多的城市房价越坚挺。

这些年房地产公司从未停止自己的脚步,还在不断的努力拿地建房。

出生人口少,房价必定大跌。为什么呢?

从图中就能看出尽管在调控严格、资金收紧的2018年,房产新开工面积依旧较2017年上升了17%。

一、出生人口少,人口老龄化严重。到时候房子何止卖不掉,租也租不掉。房子留着就是无人要,郊区和小镇的一文不值,市区也好不在哪里去。

玩儿命的盖房,我们真那么缺房子吗?

二、出生人口少,投资房子也不敢投资了,也没有人为儿子屯房什么的。房子测底失去投资价值,房子必定回归居住属性,租售比相同或者当地平均工资作业了当地房价。

我们不仅有不低的空置率,还有不低的人均住宅套数。

人口出生比例下降,肯定会对楼市产生一定的影响,从房价的角度来看,主要是受市场供求关系决定的。那么,人口减少之后,房价长远来说是必定会呈现下降趋势,这也确实是今后房价出现拐点的一个重要因素。

这些年拆迁一家就能得到好几套房屋,在大城市这些房屋还能租出去,但在小城市很多房屋只能选择空置,而整体空置率并不低。

曾经有专家预测,如果放开二胎后一年新出生人口应该是4000万,但实际上按照去年新出生只有近1000万,远低于预测数据。这对于未来的房价上涨明显是缺乏足够动力支持的。其实这并不难理解,购买新建商品住宅和二手住宅的需求逐渐走低,房价上涨哪里有接盘侠?

西南财经大学曾测算过我国城镇地区住房空置率:

事实上,国内早已经过了缺少房子的时代,按照最新数据显示,目前国内人均住房面积接近40平方米㎡,一般来说,国际上认为人均住房面积只要达到39平方米㎡的情况下,房地产市场的投资增幅就会下降,房价也因此下跌,从而进入品质竞争时代。

2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

总之,接下来哪个城市的净流入人口增多,哪个城市的房价就可能继续上涨,保值增值的潜力也就相应更大。而人口流出比较严重的城市今后将出现类似东北某城市那样的“白菜价”。

假设按照这组数字体现出来的每年1.1%的增加值来计算,2018年和2019年空置率大概为22.5%和23.6%。

很多人认为房价是炒起来的,但其实房子最根本的属性是商品属性,因此供需面才对房价有最大的影响,房价之所以在过去出现突飞猛进式的增长,其中一个原因就是需求太大供应跟不上。

而按照国际通行惯例,商品房空置率在5%—10%之间为合理区,显然,我们已经超出太多。

由于过去房屋是配给的,因此很多人房子都不够住,即使有房的人也面临房屋条件不合心意,打算改换住房条件的需求。另外再加上过去十几年来城镇化的迅速推进,很多进城务工人员需要房屋,这样就推升了价格的上涨。

关于人均住宅套数,住建部住房政策专家顾云昌曾表示,现在中国住宅人均套数已达1.1套,虽然这个数据有所争议,但整体来说,楼市中的需求减少,供应增多是显而易见的事实。

如果人口出现下滑,那么对房价来说显然是利空的,因为人口下降就意味着需求面没有那么多的上升空间了,自然利空房价。是这却不一定对核心城市的房价有明显的改观,因为即使人口再下降,更多的居民也愿意进入大城市生活,虽然全国的人口下降,但是局部的人口甚至有可能上升,这样核心城市的房价未必会出现下降。

房价会降吗?

另外需要说的一点,在我国现在出生人口虽然下降,但是人口出现整体的下滑,还需要很长一段时间,人口结构性的改变肯定是一种压力,但是影响到房价还需要一段时间,至少在10~20年左右的时间内,对于房价没有根本性的改变。

人口将进入负增长、城镇化接近尾声,需求增量将越来越少,那么房价会降吗?

没有任何影响!中国的房地产,并不是因为人口的多与少而上涨的![捂脸]

这还得看经济,房产作为一个日渐成熟的商品,其价格除了受需求影响,还受经济和政策的影响。

影响房价因素很多很多,因出生人口少,对房价的影响,暂时不会太大

政策起调控作用,经济起根本作用。

①我国人口基数太大,即使出生人口持续下降,但出生人口的数量还是很大的。

改革开放以来,城乡居民收入大幅提升,居民财富不断增长。

②中国人自古有置田产、房产的秉性,古代富商,有钱了就买田置地。

1978年,全国居民人均可支配收入仅171元,
2014年突破2万元大关,2018年,全国居民人均可支配收入28228元,即将突破3万元大关。

③房子属于保值增值品,因此很多人投资房产,把房价黑炒上去了。

除人均可支配收入外,一个国家的综合实力也主要体现在GDP上。

④现在开放“二孩政策”,可以生两个了,中国未来人口还将增长。

改革开放以来,中国GDP的增长较为迅速。1978-2018年年均增长率为9.2%,远超同一时期其他主要经济大国的增长率。

⑤中国很多父母,都会为自己儿女预先买好房,等他们长大结婚用。毕竟物价房价在涨,所以先买先便宜。

在同一时段,美国GDP的平均增长率为2.7%,加拿大为2.5%,英国为2.3%,日本为2.2%,法国为1.9%,德国为1.8%,意大利为1.4%,尽管都实现了正增长,但增长率都大大低于中国。

⑥房地产行业商品房需求量大,商家抬高物价,一个愿打一个愿挨。

虽然在近几年GDP的增速有所减缓,但是这也是符合经济学的战略性放缓。

供需决定价格

出生人口多,意味着对房子的需求多,供不应求时,价格上涨;

出生人口少,意味着对房子的需求少,供大于求时,价格下跌。

过去20年,随着中国城镇化的发展,中国大量农村劳动力向城镇转移,推动了中国房地产市场的空前繁荣。也使得土地财政有了强大的赖以生存的基础。

根据人口理论,

中国第一次人口高峰在上世纪50、60年代,由于战争结束,百废待兴,急需劳力。毛主席说:人多力量大!!!那时家家大多都有弟兄姐妹五六个,形成了一个庞大的50、60后人口基数。

第二次人口高峰出现在70年代末,80年代初。由于五六十年代出生的人,在70、80年代左右,生儿育女,形成了一个更加庞大的70、80后基数。到了90年代末期,随着70、
80后要安家落户、要娶妻生子,再加上中国社会城镇化的发展,所以庞大的70后80后人口基数就形成了对中国房地产市场的巨大需求。所以2000年左右中国的城镇化加速,中国的房地产飞速崛起,房价一飞冲天!

而随着中国GDP的飞速增长,国民生活水平的提高,房价自然也会随着经济的发展而增长,这是毋庸置疑的。

如今,我国的城镇化进程和人口迁移已经基本完成。

以农村为例,据统计,80%的农民都在本地县城购买了住房,这也是为什么三四线城市的房地产也会在过去的20年涨幅超过15倍的根本原因。(我们县的房价在2000年的时候400/500一平米,在2017年达到了7000元往上每平米)。过去10年来,在城市里能买房的已经买房了,不能买房的想尽各种办法也买了,甚至还有一家买好几套的。所以,房地产市场需求已经饱和,基本上没有后来者了,这不是个例,全国三四线城市都已经饱和了。所以房价接下来的日子里只有下跌了。

因此,从经济发展层面来看,我国的楼市并不会“凉透”。

全国龙头房企已经开始想御冬的策略了、房产中介机构二手房交易也是成交冷清。

万科开始抛售,去年开始,万科的口号是“活下去”!今年恒大全国降价,双十一期间,好多房企也加入到了降价促销的大军。各大房企售楼部以前门庭若市、人头攒动,目前冷冷清清,鲜有人问。二手房市场也是有价无市,成交冷清。目前的房地产市场可以用冰冻来形容。

人们越富有,支付能力越强,对住房及住房背后资源的要求自然就越来越高,更优质的住宅,就意味着更高的房价。

包括北、上、广、深等一线城市的房子也不可能一直涨下去

北、上、广、深核心区的房价已经直逼纽约、东京、巴黎、伦敦的房价水平,全球住宅价格最高的十大城市中,我国香港、上海、深圳、北京上榜,占据了四个席位,还想涨哪里去?这价格,已经甩人口密度最大的印度孟买好几条街了。

综上所述,中国房价未来上涨的空间不是太大了,过去二十年,我国已经造了太多的房子,随着需求的饱和,随着需求的不断下降,政府下一步的策略是如何让房价软着陆,最好不要暴跌。

供求关系,房价失去支撑,只能降价了。深圳今年写字楼租金大幅下降,就是例子。有人说房东不差钱,但也不是每个房东都不差钱,很多房东等着月租还贷呢,人少了,房子自然就不好租了,那持有房子的收益就少了,最终会导致价格下降,成交减少。

没影响,宁可把房子砸自己手里低价也不能卖,犄角旮旯的没人住的除外。

没有,没有一点关系

房子作为商品,永远是一个优胜劣汰的格局,占有优质地段的优质房屋,在任何时候都是很稀缺的,物以稀为贵。

城市群格局

虽然上面提到,楼市整体并不会凉,但结合人口因素来看,人口流出的地方上涨动力已经明显不足,而人口流入的地方则依旧有潜力。

关于房价,有一句话叫做「长期看人口,中期看土地,短期看金融」,随着人口拐点的到来,人口的作用将变得越来越大。

拐点过后人口不断减少,人口流向就将成为影响各地发展的重要因素。

而人口流向,将源源不断流入大城市群,参照法国巴黎、日本东京等,城市群逐渐壮大,小村镇衰落甚至可能是消失。

对于没有人口流入支撑的大部分四五线城市,浮动一波,必然迎来一个非常漫长的调整期。

在调整期内不会有太大的波动,对于人口基数大的城市楼市与人口之间的正相关关系体现得不明显,人口基数越小的城市将最快体验到人口减少对楼市的影响。

而对于人口流入的大城市群而言,房价将有核心支撑力。

长三角人口目前为1.5亿,京津冀目前人口为1.1亿,珠三角目前的人口为七千多万,这几年将有望形成一个超过8000万以上的超级城市群。

这三个城市群基本上就占据了全国1/4的人口。

而且还将源源不断的吸纳人口,短期有调控压制所以作用并不明显,长期来看,城市群潜力无限。

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戳下图,看楼市数据

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