汤臣一品斜阳 刘嘉玲出售物业传言与上海豪宅镜像

一套房子降价1.4亿元!要不要来一套?近期,上海有套顶级豪宅跳楼价大甩卖,直接降价35%,相当于便宜了1.4亿元。降价后多少钱呢?中介的报价是4.1亿。估计有朋友会说,我哪里是缺这1.4亿元,我是缺这4.1亿元啊。小编掰着手指头想了半天,自己别说1.4亿元了,1块4的矿泉水都不舍得买。好了,下面就带大家看看这豪宅是何方神圣。“上海第一豪宅”打折中介称直降1.4亿“上海第一豪宅”檀宫近期引发关注来源于一条二手房交易信息。有中介称檀宫一套1572.89平的别墅出售,有业主直降1.4亿,目前报价4.1亿。该别墅为占地4亩的檀宫8号。要知道,檀宫曾创2005年存量房价格纪录,2012、2014年二手房最高价格纪录。不过,微博上还有中介称檀宫一套报价4.1亿的别墅业主直降5000万。还有微博爆料称,该套豪宅前面就挂牌4亿出售,两年无人问津,近期业主大幅降价,依然无人接盘。还有一条9月份发布的微博称檀宫1572.89平的别墅售价5.5亿。不过,基金君在二手房网站上并没有看到檀宫8号的影子。倒是贝壳找房网上有一套1160.71平米的别墅售价4.6亿。根据时代财经报道,有中介称檀宫在售的有两套房源,檀宫6号和檀宫8号。檀宫6号挂牌三年至今未能成功售出。两套豪宅都有议价空间,要根据买家的付款方式商议,如果首付比例高、资金到位快,可以尝试向业主争取3.5亿左右的价格。檀宫豪宅如果以4亿的总价算,首付至少要1.2亿,还不包含各项手续费、税费。被称为上海第一豪宅的檀宫,究竟在哪里呢?基金君带大家来看看。再清楚一点。檀宫位于上海市长宁西郊,这块区域早在上世纪30年代便已发迹,成为叱咤上海滩的四大家族和民族资本家们的别墅后花园。檀宫毗邻的西郊宾馆历史悠久,是接待了百余批国内外元首的国宾馆。这一区域内不仅配套设施十分齐全,而且教育资源极具国际特色,包括哈密路幼儿园、上海市总工会幼儿园、宋庆龄幼儿园国际部、虹桥国际学校、长江商学院上海校区等众多名校。资料显示,总占地近4.8万平方米的檀宫规划建造了18栋独栋别墅,其中,每栋面积最小的近1600平方米,面积大的则超过2000平方米。一年物业费超百万看房要交资产证明一般的别墅叫别墅,檀宫的别墅,叫庄园可能更合适。檀宫究竟有多壕?基金君找了一些介绍供大家体会一下。毕竟,檀宫不是随便看的,出售的二手房要想一探究竟是要提供资产证明才行的。“檀宫在开盘时也不是说看就能看的,当时我们想去看样板间,要传真名片过去核实身份,再预约时间等,如果有意向购买,还要先交1000万元的可退还保证金,然后才能选择购买哪座别墅,并与开发商讨论别墅的内部装修细节。”有地产人士对基金君表示。檀宫建筑风格以英国、法国、意大利、西班牙的经典建筑为蓝本,并由世界顶尖的建筑设计事务所在境外设计。别墅分上下四层,每一层休闲和娱乐、社交、款待贵客和居住四大主题。据介绍,这里的别墅每月物业维护费都在10万人民币以上,“每一栋别墅就像一座私人酒店,恒温游泳池、中央空调等耗费的水电煤费用,草坪清理等人工费,一样都不可少”。开发檀宫的上海华丽家族(集团)有限公司董事总经理曾志锋曾这样介绍。基金君从网上找了一段颇有“小时代”风格的檀宫的介绍,“一万平方米原生水域环绕在其周围,以及对方圆3公里内的建筑永远不得高于15米的规定,更突显了檀宫高贵的地位。另外,建筑的选材也是特别有讲究,整个别墅区所有的石材全部来自于阿尔卑斯山地表矿,据说法国卢浮宫、凡尔赛宫及巴黎圣母院都使用该石材。”有记者曾经问过其开发商华丽家族董事总经理曾志峰:“这样经典的豪宅,有没有想过给自己留一套?”曾志锋淡淡地说:“没有,我不配住这样的房子。”檀宫降价只是特例老洋房更壕上海中原地产市场分析师卢文曦表示,檀宫此类别墅卖的是稀缺的土地资源,因为占地比较大。一栋就有几亩地,私密性也很好。而后面开发的别墅基本密度都很高,住户的距离比较近,越往后这种大面积的占地别墅开发的就越少,很早之前别墅土地就不批了。此外,檀宫的地理位置也相当不错,靠近市中区的别墅不多,虹桥肯定是比较好的区域,且覆盖了很多历史底蕴的东西。对于檀宫8号打折甩卖,卢文曦认为这只是特例,因为这个产品本身就很小众。顶级豪宅本来就是有价无市,富人的房子哪天心血来潮觉得好,就砸钱买了。卢文曦介绍,这种极端顶豪,即便市场活跃的时候,每年的交易量也是比较少的,随着市场波动,清淡的时候成交更少,市场本身就是相对封闭的市场,每年交易可能就那么几套,甚至几年也不一定交易一套。要说檀宫是顶级豪宅,那上海老洋房似乎是更壕的存在,交易市场也更为封闭。据了解,上海老洋房都是名人住过的,属于历史保护建筑,一年就那么几套,买家大多很神秘,价格高低全凭个人喜好,有的人就喜欢淮海路的老洋房,或者华侨对老房子有情怀,几个亿砸下去就买了。上海豪宅市场稳定新盘天花板确定檀宫的降价让不少人猜测豪宅市场降温。丽兹行统计豪宅研究院统计数据显示,第三季度高端二手公寓成交量总计508套,环比下降21.1%;高端二手别墅成交128套,环比上升2.4%,与去年第三季度持平。新房方面,三季度共计有18个高端豪宅项目开盘,环比第二季度上升125%,但仅成交32套总价五千万以上的豪宅,同比下降幅度达到64%。
卢文曦表示,从数据来看,市场成交量是缩水的,毕竟现在市场资金收紧,房地产市场整体业在降温,即便土豪买这种顶豪产品也会考虑市值、资金等本身的问题,所以市场成交量其实这两年相对前几年稍微有点缩,但上海这种豪宅市场成交量整体还是比较稳定的。卢文曦称,现在上海单价十几万的豪宅成交还不错。因为新盘限价的关系,原本像黄埔江边上楼盘,单价开到15万没问题,但现在很多盘单价开到10万,卢湾、新天地这种区位楼盘定价也只能定到16万,新盘的天花板已经划好了,对再上涨的期待就少了很多,这两年市场相对比较清淡一点。
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上海,从来不缺豪宅故事。

“古色古香、高贵典雅、格调讲究,有一股浓浓的老上海风情。”不少娱乐新闻这样描写过刘嘉玲拥有的汤臣一品豪宅。

近日,地产朋友圈传出刘嘉玲已经将这套面积1200平方米的顶楼复式挂牌出售,售价是4.6亿人民币,加送花园游泳池、停车位。

观点地产新媒体就此事件咨询了中原、丽兹行等多家中介代理机构,未能得到确认的消息。

据相关媒体报道称,其实这并不是刘嘉玲第一次在朋友圈挂售卖这套房子,早在2016年就挂出这套房子,但最终并没有成交。

命运多舛的汤臣一品,在十四年漫长时间里的缓慢销售,每一笔交易都能刷新人们对于顶级豪宅的认识。

加上几日前,上海第一豪宅檀宫8号降价1.4亿元出售的事件,将沉默的上海顶豪再一次推上房地产市场风口浪尖。

汤臣一品斜阳

从公开开盘价格就备受关注的汤臣一品,是上海豪宅市场中拥有最多话题的一个项目。

除了刘嘉玲,郭敬明、小S等娱乐明星纷纷买下汤臣一品豪宅,成交价格也一次次被刷新。不过,这并不能掩盖该项目销售缓慢的事实。上海网上房地产最新数据显示,汤臣一品截止目前仍处于在售状态,其中已售住宅99套占总套数181的54%,还有可售住宅套数82套,可售住宅面积92262平方米。

由于单价、总价高,汤臣一品在2005年首次公开销售10个月之后,才终于打破了销售零纪录。据当时的报道称,一套位于33层楼,面积为979.31平方米的复式房型已签约出让,该房源总价高达1.3亿元。

按照其总价折算下来,该房源单价为13万元/平方米左右。彼时的上海,内环的房价也不过13000多元/平方米,无论是成交总价或是单价,均创下中国公寓楼盘最高纪录。

在随后的十几年里,除了2009年销售37套、2010销售17套、2015年13套、2016年12套,汤臣一品其余每年的成交量都保持在个位数,而且成为了上海豪宅新房和二手市场的主要活跃交易项目。

据贝壳找房上海站信息显示,目前有四套汤臣一品的房源挂出,其中挂牌时间最长的为2年前发布的出售信息。起价最高的为1.88亿元,是位于中楼层的面积为597.41平米单位。

中原地产分析师卢文曦认为,汤臣一品还有不少新房源包括顶层物业在售,单价18-34万/平方米,购房者没必要买二手房。换言之,这套挂牌价4.6亿元的物业,如此高的价格短时间要找到合适的买家并不容易。

网上房地产数据显示,2019年截至10月份汤臣一品共网签5套。

对于汤臣集团来说,汤臣一品是最后一道斜阳。在汤臣集团每年的业绩报告里均提到:汤臣一品依然是集团利润的首要溢利来源。

据今年中期业绩报告,汤臣一品项目收入约3.37亿港元,相当于汤臣集团经营收益总额的71.07%。收入主要来自销售收益,其余则来自租金收入及管理费。

不过天价豪宅面临艰难的销售困境,一度令汤臣靠出售项目资产来维持集团利润。随着汤臣集团不断清空内地资产,汤臣一品是其在上海短期内唯一可以仰仗的项目。

上海豪宅镜像

无独有偶,近期有着“沪上第一豪宅”之称的檀宫8号由于标价4.65亿元出售,引起市场一片轰动。据中介机构人士消息称,这个价格折价了1.4亿元。

中介人士表示,一般豪宅折价出让算是常态,由于物业总价较高,折让的价格会显得尤其突出。而且像檀宫别墅属于顶级豪宅,属于个案,但这并不代表上海豪宅市场的普遍趋势。

值得一提的是,豪宅一直有下半年规模上市的惯例。在供应量大幅增加的时候,若想早点售出,唯一的途径就是降价。

上海中原地产数据显示,上海高档住宅在“金九”迎来一波集中上市潮,截至9月23日,上海一手豪宅供应10.9万平方米,环比增加70.3%。9月以来,几乎每周都有豪宅入市,除了少数别墅产品供应不满20套外,其余项目供应量较多。

例如黄浦滨江的融创外滩壹号,陆家嘴板块的恒大滨江华府这些长期未出现的独栋别墅产品也有少量供应。

上述中介人士分析称,这么多豪宅集中入市,给买家诸多挑选的余地,市场成交会缓步爬升,下半年还会有高点。虽然今年上海楼市成交数据比去年有所改善,但是调控的大基调未变,加上信贷收紧会对豪宅销售产生较大的压力。

丽兹行豪宅研究院统计数据显示,刚过去不久的三季度,上海高端豪宅项目密集推盘,共计有18个高端豪宅项目开盘,环比第二季度上升125%。

但成交方面的数据不算理想,2019年第三季度仅成交32套总价五千万以上的豪宅,而上一年同期,这一数字为89套,同比下降幅度达到64%;成交均价保持了与去年同期相近的水平,为149234元/平方米,同比小幅度上升3.89%。

丽兹行分析指出,2019年,上海顶豪产品整体成交量不高,究其原因,一方面是产品库存不多,开发商惜售;另一方面因为顶豪土地供应的偶然性,且取证限价,故新增顶豪产品实际非常稀缺。

而上海上半年顶级豪宅新房在售较活跃的楼盘为:汤臣一品、嘉御庭、凯德茂名公馆、金臣别墅、大华锦绣华城等;而二手盘自住率较高,挂牌出售量低,成交量较为稀缺。上海5000万以上的新房成交集中于黄埔区、徐汇区、浦东新区和闵行区;二手房成交集中于浦东新区、长宁区、黄埔区、闵行区。

在各种因素的影响下,上海二手顶豪市场出现下行趋势。丽兹行统计,第三季度高端二手公寓成交量总计508套,环比下降21.1%;高端二手别墅成交128套,环比上升2.4%,与去年同期基本持平。

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