房子卖后升值反悔 海南离异夫妻演”双簧”拒办过户

(原标题:房子卖后升值反悔 海南离异夫妻演”双簧”拒办过户)
南国都市报12月19日讯(记者 陈栋 通讯员 罗凤灵
王天琳)来自河南的阿霞(化名)与儿子阿明(化名)共同出资购买位于海南乐东的一套商品房,后委托前夫阿强(化名)卖给四川的阿燕(化名),阿霞收了63万元房款,两年后却因房子升值反悔不愿过户。这对离异夫妻串通一气否认合同效力欲收回房屋,不料却被法官识破招数收房无望。近日,海南省第二中级人民法院判决阿霞、阿明协助将该房过户至阿燕名下。签了协议收了钱
突然反悔不肯过户2015年2月,阿霞和阿明母子俩共同出资41万余元,购买乐东某小区的一套商品房。2018年7月,阿霞、阿明取得该房屋的不动产权登记证,确定该房屋的所有权人为阿霞(占90%的产权)和阿明(占10%的产权)。阿霞与阿强原为夫妻,2015年7月6日,双方办理离婚手续。2017年2月18日,阿强与四川的阿燕协商房屋转让事宜,经协商,阿强同意以63万元的价格将前妻阿霞、儿子阿明所有的房屋转让给阿燕。当天,阿燕按阿强的要求一次性将购房转让款汇入阿霞的银行卡上。2017年2月20日,阿强以阿霞、阿明的名义与阿燕签订房屋买卖协议,协议约定,该房不动产证下发后,阿霞、阿明应与阿燕办理该房屋的过户手续。协议签订后,阿强将该房交给了阿燕使用至今。2018年7月,该房不动产证办下后,阿燕要求办理过户手续,阿霞、阿明却不同意办理,双方因此发生纠纷。阿燕诉至法院维权,一审法院未支持其诉讼请求,遂向海南二中院提出上诉。谎称未授权前夫卖房
主张合同无效阿燕上诉称,购房后居住至今已2年多,至起诉前,阿霞、阿明从未提出异议。由于房产出售后,房地产市场一路上扬,该房已上涨至110万左右,阿霞、阿明违背契约精神,背信弃义,意图通过否认合同效力的方式获得不当利益,严重侵害了其合法利益。阿霞辩称,其与阿强因感情问题早在2005年就分居生活,各自经济独立,房子是其与儿子共同购买,阿强没有出资无处置权,且签合同时其和儿子并未在场,认为合同是阿强与阿燕私自签订的。阿明也辩称,父亲阿强未得到其和母亲的授权,父母二人均无权处置其个人财产。二审期间,阿燕申请证人尹某出庭作证。尹某向法庭说明了阿燕的购房经过,“我和他们一起去三亚的银行办理手续,办完后阿强就打电话给对方问是否收到63万元,对方确认收到后,阿强才与阿燕完成合同的签订”。尹某指出,阿霞曾与阿强一同到阿燕家用餐,对卖房一事是知情的。阿霞申请证人阿强出庭作证。阿强在法庭上说:“我退休后经常来海南生活,看到阿霞在海南有房我没房,心里不平衡,就想把房子卖掉再买个大的一起居住。这房子我没有出钱,前妻和儿子也没有委托我卖掉这套房子,我是瞒着他们自己偷偷卖的,他们并不知情。”法院认定合同有效
判令协助过户二审经查,阿强作为本案的利害关系人,与阿霞、阿明之间关系特殊,其代前妻阿霞、儿子阿明出售该房产时,向阿燕出具了《商品房买卖合同》、购房款《收款收据》等全套手续,阿强在已办理离婚登记的情况下,仍向阿燕提供《结婚证》,并披露阿明是其与阿霞婚生子的信息。阿燕支付的购房款是根据阿强提供的银行账号,直接转入阿霞账户,阿霞也自认该账户确系自己保管并无遗失。阿强将房产交付给阿燕使用后,2017年4月2日,阿霞、阿明经河南省某公证处公证,向阿燕出具《委托书》,委托阿燕代为到房产部门办理房屋查档手续、代为办理案涉房产的产权证并领取房屋产权证,阿霞否认知晓向阿燕出卖房屋一事,且与阿燕互不相识,却又向阿燕出具公证的《委托书》,有悖于常理。另外,证人尹某也证实阿燕曾在涉案房产接待过阿霞与阿强,阿霞知道已将房产出售给阿燕的事实。以上查明事实足以认定阿强是在有代理权的情况下,以阿霞、阿明的名义与阿燕签订《房屋买卖协议》。海南二中院经审理认为,本案签订的《房屋买卖协议》合法有效,双方应依约诚实履行各自的义务。海南二中院判决,阿霞、阿明协助将位于乐东的房产过户至阿燕名下。
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近年来,房屋买卖成为人们生活中离不开的话题。然而,随着房屋交易数量的日益增多,因交易产生的各类纠纷也纷至沓来。昨日,柳州市柳南区人民法院法官通过近年来普遍出现的房屋交易纠纷案例,以案说法,希望能给广大卖房者和购房者们以提醒,为房屋买卖的顺利进行提供一定的帮助。

阿霞与儿子阿明共同出资购买位于海南乐东县的一套商品房,后委托前夫阿强卖给四川的阿燕,阿霞收了63万元房款,两年后却因房子升值反悔不愿过户。这对离异夫妻串通一气否认合同效力欲收回房屋,不料却被法官识破招数收房无望。近日,海南省第二中级人民法院判决阿霞、阿明协助将该房过户至阿燕名下。

案例一

海南购房转卖反悔不愿过户

明确房屋所有权

2015年2月,阿霞和阿明母子俩共同出资41万余元,购买乐东县某小区的一套商品房。2018年7月,阿霞、阿明取得该房屋的不动产权登记证,确定该房屋的所有权人为阿霞和阿明。

阿强和阿梅是夫妻关系,2010年12月6日,阿强将位于柳南区磨滩路的一套房屋卖给阿明,并于当日收取阿明1万元的房款后签订《房屋买卖合同》。合同约定,房屋转让价为35万元整,阿明在当日支付1万元首期房款后,双方于2011年5月12日办理房屋过户手续,之后阿明支付余下的34万元。2011年5月12日,阿强却以种种理由拒绝履行合同义务,不办理房屋过户手续。阿明随即将阿强和阿梅一同诉至法院,要求解除购房合同,并索取违约赔偿金。

阿霞与阿强原为夫妻,2015年7月6日,双方办理离婚手续。2017年2月18日,阿霞的前夫阿强与四川的阿燕协商房屋转让事宜,经协商,阿强同意以63万元的价格将前妻阿霞、儿子阿明所有的房屋转让给阿燕。当天,阿燕按阿强的要求一次性将购房转让款汇入阿霞的银行卡上。

庭审中,阿梅称,当时阿强与阿明签订购房合同时,房屋的产权所有人是她,共有人是阿强,2011年3月7日,夫妻二人离婚,房屋所有权归她自己,她从未委托过阿强出售房屋。

2017年2月20日,阿强以阿霞、阿明的名义与阿燕签订房屋买卖协议,协议约定,该房不动产证下发后,阿霞、阿明应与阿燕办理该房屋的过户手续。协议签订后,阿强将该房交给了阿燕使用至今。2018年7月,该房不动产证办下后,阿燕要求办理过户手续,阿霞、阿明却不同意办理,双方因此发生纠纷。阿燕诉至法院维权,一审法院未支持其诉讼请求,遂向海南二中院提出上诉。

法院审理认为,上述房屋为阿强夫妻共有财产,但阿明与阿强签订的《房屋买卖合同》,仅有阿强一人的签名,而阿明及阿强均未能举证证明阿梅同意卖房,因此,阿强处分上述房屋的行为是无权处分行为,该合同处于效力待定状态。而阿梅主张自己未委托阿强卖房,因此该合同应为无效合同。最终,法院依法判决阿强退还1万元首付款并赔偿阿明1万元损失。

谎称未授权前夫卖房主张合同无效

看法:在夫妻关系存续期间,夫妻一方出售夫妻共有房产,如未经夫妻另一方追认,该合同处于效力待定状态。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。本案中,因阿强的过错导致阿明支付了1万元购房款,合同无效,阿强理应将钱返还。广大购房者在购买房屋时,应该首先对房屋的所有权有所了解,产权明晰后再进行交易。

阿燕上诉称,购房后居住至今已2年多,至起诉前阿霞、阿明从未提出异议。由于房产出售后,房地产市场一路上扬,案涉房屋已上涨至110万左右,阿霞、阿明违背契约精神,背信弃义,意图通过否认合同效力的方式获得不当利益,严重侵害了其合法利益。

案例二

阿霞辩称,其与阿强因感情问题早在2005年就分居生活,各自经济独立,2014年底双方协议离婚。案涉房屋是其与儿子共同购买,阿强没有出资无处置权,且签合同时其和儿子并未在场,认为合同是阿强与阿燕私自签订的。阿明也辩称,父亲阿强未得到其和母亲的授权,父母二人均无权处置其个人财产。

交了定金生纠纷

二审期间,阿燕申请证人尹某出庭作证。尹某向法庭说明了阿燕的购房经过,“我和他们一起去三亚的银行办理手续,办完后阿强就打电话给对方是否收到63万元,对方确认收到后,阿强才与阿燕完成合同的签订”。尹某指出,阿霞曾与阿强一同到阿燕家用餐,对卖房一事是知情的,并当庭确认阿霞与在阿燕家中见过的阿霞系同一人。

2012年1月16日,冯女士向柳州市某房开公司交付了购房定金3万元,用于购买该房开公司位于航岭路某楼盘的商品房,定金收据的备注中注明了具体房号。因房开公司收取定金后没有及时签订协议,而且要求冯变更购房房号,冯不同意,之后房开公司将冯女士所定房屋卖给他人,定金也不予退还。冯女士将该公司诉至法院,要求返还双倍定金赔偿。

阿霞申请证人阿强出庭作证。阿强在法庭上说:“我退休后经常来海南生活,看到阿霞在海南有房,我没房心里不平衡,就想把房子卖掉再买个大的一起居住。这房子我没有出钱,前妻和儿子也没有委托我卖掉这套房子,我是瞒着他们自己偷偷卖的,他们并不知情。”

柳南法院经审理后认为,虽然房开公司与冯女士之间没有签订书面协议,但双方之间关于认购该房号房屋的意思表示已经达成一致,定金3万元已经交付,则定金约定生效,该定金属于立约定金,即双方均应当在交付定金后签订正式的购房合同,因可归责于任何一方的事由导致购房合同不能签订的,其都应当承担相应的定金责任。最终,法院一审判决房开公司向冯女士双倍返还定金6万元。

法官明察秋毫识破招数

看法:定金具有双重担保性,即同时担保合同双方当事人的债权。就是说,交付定金的一方不履行债务的,丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的,则应双倍返还定金。定金罚则对合同双方均是平等的,但收取定金是收取方率先拥有的权利,根据权利义务一致原则,收取定金即应当与对方签订合同确定双方的权利义务以及履行过程,尤其是专门的房地产开发公司。在商品房销售合同纠纷中,卖方收取定金仅出具定金收条而未签订任何合同,导致后来双方是否违约难以查清的,应当由收取定金方承担相应合同约定不明的后果,房屋被另外转卖的,由收取定金方承担定金责任。

二审经查,阿强作为本案的利害关系人,与阿霞、阿明之间关系特殊,其代前妻阿霞、儿子阿明出售该房产时,向阿燕出具了《商品房买卖合同》、购房款《收款收据》等全套手续,阿强在已办理离婚登记的情况下,仍向阿燕提供《结婚证》,并披露阿明是其与阿霞婚生子的信息。阿燕支付的购房款是根据阿强提供的银行账号,直接转入阿霞账户,阿霞也自认该账户确系自己保管并无遗失。

阿强将房产交付给阿燕使用后,2017年4月2日,阿霞、阿明经河南省某公证处公证,向阿燕出具《委托书》,委托阿燕代为到房产部门办理房屋查档手续、代为办理案涉房产的产权证并领取房屋产权证,阿霞否认知晓向阿燕出卖房屋一事,且与阿燕互不相识,却又向阿燕出具公证的《委托书》,有悖于常理。

另外,证人尹某也证实阿燕曾在涉案房产接待过阿霞与阿强,阿霞知道已将房产出售给阿燕的事实。以上查明事实足以认定阿强是在有代理权的情况下,以阿霞、阿明的名义与阿燕签订《房屋买卖协议》,该协议有效。

法院认定合同有效判令协助过户

海南二中院经审理认为,本案签订《房屋买卖协议》合法有效,双方应依约诚实履行各自的义务,阿燕已履行合同约定将购房款支付给阿霞,阿霞、阿明已取得不动产权登记证,办理过户手续不存在法律与事实上的障碍,应按合同约定履行房屋过户手续。海南二中院判决阿霞、阿明协助将位于乐东县的案涉房产过户至阿燕名下。

法官寄语:

诚实信用是中华民族的优良传统,也是我国法律确定的基本原则。阿霞、阿明将房屋转让给阿燕后,又主张合同无效并要求返还房屋违背诚实信用原则。希望通过本案的审理,阿霞、阿强、阿明能在今后的生活中,严格遵守诚实信用这一做人的基本原则,传承中华民族的这一优良传统。

撰 稿:罗凤灵 王天琳

制 作:柏 菁

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