数观楼市 升与跌、井喷与放缓并存

今年截至11月底,北京二手住宅成交量创2015年以来同期最低值;新房市场上限竞房持续井喷供应,在北京商品住宅供应端占比达50%;今年前10个月,全国商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正……以“数”观2019年北京及全国房地产市场,“升”与“跌”并存,“井喷”与“放缓”同在。年度数据53903元/平方米据北京中原统计数据,今年1月1日到12月12日,北京新房新增供应套数为44741套,新增供应面积合计为561.24万平方米;成交套数为34467套,成交面积合计为463.91万平方米;成交均价为53903元/平方米,成交金额合计为2500.58亿元;存量套数为73629套,存量面积合计为1106.32万平方米。点评:今年以来,北京的新房市场供应平稳,成交大增,成交价微涨。0.2%国家统计局数据显示,今年前11月,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比前10个月加快0.1个百分点。其中,住宅销售面积增长1.6%。商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平。其中,住宅销售额增长10.7%。今年前11月,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速回落。点评:前10月,全国商品房销售面积同比增长0.1%,前11个月,商品房销售面积同比增长0.2%,从数据对比来看,增速加快。50%据克而瑞数据,今年截至11月,2019年北京共供应限竞房25300多套,在北京商品住宅(普通住宅+别墅)供应端占比达50%。从成交环线看,今年前11个月,五环外的限竞房项目成交占比79%,五环内占21%。其中,位于五环至六环的限竞房项目共成交10530套,占比高达56%。分区域看,前11个月,大兴区跃居北京限竞房市场头把交椅,以256.31亿元的成交总额位列各区域限竞房成交榜首。点评:今年北京限竞房持续井喷供应,在供应、成交等方面,肉眼可见地改变了北京新房和二手房市场的“格局”。13个中原地产研究中心数据显示,2019年截至11月,全国一二线城市合计卖地金额高达3.0285万亿。出现了13个“千亿”卖地城市,其中卖地金额最高的为杭州,达2538亿,苏州卖地1656亿,上海卖地1666亿。点评:超过3万亿的卖地金额,相比去年同期上涨幅度达21%。13个“千亿”卖地城市更是刷新了历史同期纪录。135918套据北京中原统计数据,今年1月1日到12月12日,北京二手住宅成交135918套,面积合计为1200.6万平方米。而截至今年11月底,北京二手住宅网签13.09万套,同比下降8%。受政策及新房市场分流影响,二手住宅成交量创2015年以来同期最低值,二手房成交在整体住宅成交市场的占比份额下降至72%。二手住宅成交均价为6.4万元/平方米。点评:北京中原分析称,11月成交量回升至正常水平,但“起量不起价”。近7成克而瑞研究中心数据显示,今年截至11月末,在年内设定了业绩目标的房企中,近7成房企的目标完成率已达到90%以上。其中,包含世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成了全年目标;超2成房企的目标完成率在80%-90%之间;有少数房企目标完成率仍不及80%。点评:克而瑞分析,总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。76宗据克而瑞数据,今年1月1日到12月13日,北京土地成交总计76宗,其中,综合用地34宗、纯住宅用地11宗、工业用地23宗、商办用地6宗、商住用地2宗。成交建设用地面积总计430.87万平方米,成交规划建筑面积总计793.51万平方米,成交总额总计约为1545.18亿元。点评:受到楼市调控政策收紧与融资难度加大的影响,开发商拿地的步伐开始放缓。今年以来,土地市场遇冷,底价成交几乎成为常态。同时,越来越多的不限价商品房地块回归市场。554次中原地产研究中心数据显示,2019年前11个月,全国房地产市场政策调控次数合计高达554次,同比2018年同期的425次,上涨幅度高达30%。其中,11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年的最高纪录,高达72次。点评:中原地产分析,今年10月-11月楼市政策密集发布,主要集中在人才购房相关政策、公积金政策、市场乱象监管政策。未来,大部分城市可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。
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