上海住宅市场:年末高端项目集中入市

(原标题:上海住宅市场:年末高端项目集中入市,或是购房者置业好时机)
整体住宅市场(第一太平戴维斯上海住宅销售部)§2019年11月上海一手商品住宅新增供应共计约45.6万平方米,环比下降约27.6%;§同月上海市一手商品住宅成交面积共计约70.3万平方米,环比上升37.1%;§11月份上海住宅市场成交表现良好,在新增供应持续三个月下降的情况下,成交量跃入年内第四,且供求关系实现倒转,呈现出供小于求的格局,也预示着年底前的市场表现仍值得期待。高端住宅市场数据来源:第一太平戴维斯住宅销售部§11月高端住宅新盘供应增加,有三个单价10万/平方米以上的高端项目入市:杨浦区的八埭头滨江园、徐汇区的云锦东方和浦东新区的中企滨江悦府,使11月成为今年高端住宅供应第二多的月份;§
11月份均价10万/平方米以上的高端公寓成交面积约为4.6万方,环比上升21.9%;成交均价120,668元/平方米,环比上升6%;§
11月高端项目开盘去化情况整体良好,特别是云锦东方去化率超95%,但随着12月内多个高端项目的入市,预计年底市场竞争将会愈发激烈。高端细分市场数据来源:第一太平戴维斯住宅销售部
今年以来高端公寓(均价10万以上)市场的价格在一定幅度内呈现波动态势,年初均价为11.87万/平方米,年中最高达到12.21万/平方米,至11月又回升至12.07万/平米,较年初微涨1.6%;
高端别墅(均价10万以上)市场的价格呈现波动上行走势,年内2月份最低价为11.08万/平方米,至11月升至13.74万/平方米,上升了19.3%,但考虑到别墅市场的供求不确定性,价格的波动情况较公寓来说,会表现的更加明显。第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示:从供应方面来看,11月上海高端市场预售证发放量开始逐步增加并延续到12月,据统计12月左右将有约10个市中心区域的高端项目待入市,尽管11月的市场需求表现仍然稳定,但如果未来短期内多个项目集中入市,销售去化的速度仍会面临挑战。就各项目而言:优越的地理位置,出众的产品呈现,更有效的营销推广等因素综合,才能让项目在竞争激烈的市场上脱颖而出。
金融政策方面,11月20日,央行公布最新房贷利率降息5个基点,为4.15%,上海目前的房贷利率也跟央行同步,略微下降,对楼市来说是一定的利好消息。再看行政政策方面,上海普通住宅标准2014年的版本时效于本月内到期,政府及时公告对普通住宅的认定仍保持不变。在近几年房价稳步上涨的情况下,目前在内环内符合该标准的住宅或许仅有小面积的老公房类产品,可见从行政政策来看并未出现松动迹象。年底将至,对于有计划在近期进行高端置业的购房者而言,可以趁着年底前项目集中入市的机会入手,也更容易挑选到心仪的板块和房源。比如近期在热点的苏河沿线板块即将推出的锦绣里项目,项目的地理位置、整体的产品呈现、生活配套方面等综合表现均非常亮眼,结合其预期的售价来看,值得购房者予以更多关注。
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整体住宅市场

行情概述

2019年11月上海一手商品住宅新增供应共计约45.6万平方米,环比下降约27.6%;

10月,全国70个大中城市新建商品住宅平均售价环比增加0.50%,增幅较9月下降3个基点。平均售价较去年同期上涨7.99%,较指数设立基期累计上涨46.66%。其中,50个城市的新建商品住宅售价录得环比上涨,3个城市环比持平,17个城市环比下跌。

同月上海市一手商品住宅成交面积共计约70.3万平方米,环比上升37.1%;

二手房价格同样呈减速增长态势,10月环比增幅从9月的0.27%降至0.13%。

11月份上海住宅市场成交表现良好,在新增供应持续三个月下降的情况下,成交量跃入年内第四,且供求关系实现倒转,呈现出供小于求的格局,也预示着年底前的市场表现仍值得期待

市场点评

高端住宅市场

10月份住宅市场整体继续放缓,价格环比上涨的城市数量减少,平均增速也有所下降。各线城市中仅三线城市行情有所提振,其中西宁、呼和浩特、唐山走出一波加速增长的行情。华北市场的增长表现整体优于华南地区。尽管经济形势更显严峻,但当地住宅可购性更高、限购力度较弱,且政府大力吸引人才以助增长,为房市带来一定支撑。厦门、天津的表现继续落后于一线及其他二线城市,环比增幅为0.7%与0.4%,拖累同比增幅跌破3%。成都、沈阳、武汉、西安的环比增速有所提升,延续此前领涨行情。

数据来源:第一太平戴维斯住宅销售部

近几个月来房价走势基本平稳,然而面对经济及金融环境的挑战,开发商盈利水平及信贷额度继续承压。年末将近,开发商发力销售,而购房压力并未明显减轻,导致部分市场对开发商以价换量的预期进一步增强,买家观望心态延续。

11月高端住宅新盘供应增加,有三个单价10万/平方米以上的高端项目入市:杨浦区的八埭头滨江园、徐汇区的云锦东方和浦东新区的中企滨江悦府,使11月成为今年高端住宅供应第二多的月份;

新建商品住宅价格走势图表

11月份均价10万/平方米以上的高端公寓成交面积约为4.6万方,环比上升21.9%;成交均价120,668元/平方米,环比上升6%;

图1:70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况

11月高端项目开盘去化情况整体良好,特别是云锦东方去化率超95%,但随着12月内多个高端项目的入市,预计年底市场竞争将会愈发激烈。

(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

高端细分市场

表1:新建商品住宅销售价格环比变动情况,按城市线级

数据来源:第一太平戴维斯住宅销售部

(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

今年以来高端公寓市场的价格在一定幅度内呈现波动态势,年初均价为11.87万/平方米,年中最高达到12.21万/平方米,至11月又回升至12.07万/平米,较年初微涨1.6%;

图2:70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况,按城市线级

高端别墅市场的价格呈现波动上行走势,年内2月份最低价为11.08万/平方米,至11月升至13.74万/平方米,上升了19.3%,但考虑到别墅市场的供求不确定性,价格的波动情况较公寓来说,会表现的更加明显。

(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示:

图3:70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况,按城市线级

从供应方面来看,11月上海高端市场预售证发放量开始逐步增加并延续到12月,据统计12月左右将有约10个市中心区域的高端项目待入市,尽管11月的市场需求表现仍然稳定,但如果未来短期内多个项目集中入市,销售去化的速度仍会面临挑战。就各项目而言:优越的地理位置,出众的产品呈现,更有效的营销推广等因素综合,才能让项目在竞争激烈的市场上脱颖而出。

(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

金融政策方面,11月20日,央行公布最新房贷利率降息5个基点,为4.15%,上海目前的房贷利率也跟央行同步,略微下降,对楼市来说是一定的利好消息。再看行政政策方面,上海普通住宅标准2014年的版本时效于本月内到期,政府及时公告对普通住宅的认定仍保持不变。在近几年房价稳步上涨的情况下,目前在内环内符合该标准的住宅或许仅有小面积的老公房类产品,可见从行政政策来看并未出现松动迹象。

图4:一、二线城市新建商品住宅销售价格指数,2019年10月

年底将至,对于有计划在近期进行高端置业的购房者而言,可以趁着年底前项目集中入市的机会入手,也更容易挑选到心仪的板块和房源。比如近期在热点的苏河沿线板块即将推出的锦绣里项目,项目的地理位置、整体的产品呈现、生活配套方面等综合表现均非常亮眼,结合其预期的售价来看,值得购房者予以更多关注。

(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

表2: 一线城市新建商品住宅销售价格变动情况

(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

表1:其他重要城市新建商品住宅销售价格变动情况

(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

附:二手商品住宅价格走势图

图5:70个大中城市新建及二手商品住宅销售价格环比变动情况

(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

图6: 70个大中城市二手商品住宅销售价格环比变动情况,按城市线级

(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

上海住宅市场10月解读:市场供应成交双双萎缩,预计未来两月迎来放量

整体住宅市场

数据来源:第一太平戴维斯上海住宅销售部

2019年10月,上海一手商品住宅新增供应累计约63万平方米,较上月环比下降约31.7%;

同月上海市一手商品住宅成交面积共计约51.3万平方米,较上月环比下降35.1%;

高端住宅市场

数据来源:第一太平戴维斯住宅销售部

10月高端住宅新盘供应骤减,仅有两个单价8万/平方米以上的高端项目入市,环比大幅下降;

10月份均价8万/平方米以上的高端公寓成交面积约为10.3万方,较上月环比下降30.4%;其中均价10万以上的高端住宅成交面积为3.8万方,较上月环比下降45.54%;

由于供应非常少,10月高端项目主要以去库存为主,但据统计年底前约有近10个内环内的高端项目即将入市,故整个供应量会挤压到11、12月,届时市场竞争将会更加激烈。

高端细分市场

数据来源:第一太平戴维斯住宅销售部

今年以来高端公寓市场的价格呈现波动下行走势,年初均价为11.87万/平米,年中最高达到12.21万/平米,至10月底降至11.38万/平米,较年初微降了4.1%;

高端别墅市场的价格呈现波动上行走势,年内2月份最低价为11.08万/平米,至十月底升至13.06万/平米,上升了17.8%。但考虑到别墅市场的供求不确定性,价格的波动情况较公寓来说,会表现得更加明显。

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示:

从供应方面来看,10月上海高端市场预售证发放量几近停滞,但另一方面预计在年内面市的高端项目数量约有10个,如各项目都集中于11、12月入市,考虑到市场的需求并不会集中增加,故这些项目入市后将面临激烈的争夺客户战。从成交数据来看,10月的表现也差强人意,其表现在年内也处于低位,这也和10月缺乏供应有关,预计随着即将到来的供应高峰,整体成交量也会随之上扬。

从政策面来看,10月8日房贷新政正式生效,在上海购入首套房的最低利率为4.65%,与原本95折利率4.655%基本持平,而二套房最低利率为5.45%,比原本利率稍高一些。可见新政的执行目前对市场的影响不大,基本可以做到平稳过渡。另外我们也关注到使用权房的限购新政,未来使用权房也列入普通住宅的限购范畴,可见限购政策正在往纵深渗透,政策上会弥补之前的一些“漏洞”部分。

鉴于对10月份的市场解读和未来预判,对于有计划在近期进行高端置业的购房者而言,未来的2个月将是一个比较好的窗口期,集中推盘可以使买房的挑选余地增加,更容易购置到心仪的房产。

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