新萄京娱乐网址2492777上海楼市“过冬”:新房去化艰难 半数二手房主动降价-第一财经·中国房地产金融

新萄京娱乐网址2492777,2019年上海楼市进入尾声,各大房企开始最后的销量冲刺。解放日报·上观新闻记者统计显示,上海在12月份有近40个楼盘有新房源推出,是上个月的3倍之多,力度也高于去年同期。其中,不乏“万科青藤公园”“公元2040”这类备受市场关注的项目。12月份连续两周新房供应上升进入12月份,房企冲刺力度大大增加。记者发现,12月的第一周,新房供应量环比增加26%,进入第二周,房企的推盘力度再度增大,环比增长40%。其中,本月入市的复地雅园公馆、尚汇豪庭三期、锦绣里、瑞虹新城天悦郡庭、滨江一品苑、凯德星贸邸等楼盘,都位于中心城区。“中心城区住宅项目的标的相对高,可助力房企回笼资金,冲击销售目标。”上海中原房地产市场分析师卢文熙说。11月份,上海楼市成交量环比有所上升。多家地产机构对“网上房地产”监测的数据显示,11月份新房、二手房成交套数分别是5332套、1.8万套,环比上升20%、12%。新房市场,楼盘销量前5名分别是大华公园城市(宝山)、浦发东悦城(浦东)、前滩锦绣臻品(浦东)、西郊金茂府(嘉定)和大华朗香瑧园(宝山)。二手房市场,板块销量前5名分别是三林、浦江、南桥新城、金山新城和浦东世博。最受欢迎的三林板块中,成交房源主要集中在三林世博家园、浦发绿城、三林新村等小区。今年11月份出现成交量上升,原因在于“银十”不“银”。上海链家市场研究部分析师杨雨蕾表示,10月份住宅成交套数低于预期。以二手房为例,受到新楼盘持续开盘、二手房挂牌量减少等因素影响,成交量持续回落。在今年前10个月成交套数排名中,今年10月份排名倒数第二,仅高于受春节假期影响的2月份。临港新片区今年的新房交易表现亮眼。业内人士表示,自今年8月份临港新片区设立到现在,临港地区的新房成交面积,已经超过该地区去年全年的成交面积。在12月9日至15日的新房成交前10名的楼盘中,有4个位于或毗邻临港新片区。其中,销量排名第一的楼盘,一周内共签约了190套。12月9日至15日新房成交前10名楼盘销量中,有一半位于浦东和奉贤购房者观望情绪依然比较浓根据国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,上海新房价格微涨,二手房价格环比持平。位于中心城区的静安府、云锦东方等小区备受欢迎。静安府今年以来持续加推,徐汇“云锦东方”认筹比达到126%。反之,郊区新盘成交量持续低位徘徊。记者梳理发现,在11月份入市的13个新盘中,只有8个公开摇号。其中,嘉定主城、宝山杨行、松江九亭的三个新盘,认筹比只有15%至22%。5个不公开摇号的楼盘,位于市郊的青浦、奉贤等地。记者从奉贤区房管局了解到,如果认筹人数小于准售房源,可以申请不公开摇号。具体视情况制定,需要通过区房管局、上海市东方公证处审批,一般是认筹人数小于房源的10%至20%。“这也说明在一系列政策调控下,市场处于比较平稳的状态。炒房投资客已经比较少见。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。二手房市场,购房者观望情绪同样浓重。尽管成交量反弹,11月份二手房成交套数仍不如今年以来的月均水平。经过今年3月份强劲增长的“小阳春”之后,二手房交易量从4月份到8月份持续下跌,更没有出现以往的“金九银十”。在记者走访的世纪大道、浦东大道两家中原地产门店来看,进入12月份后,看房客流有所下降。“买家对未来价格的预期是平稳的,不急于入市。但不少卖家的挂牌价格依然比较高,房子就不好卖。”我爱我家一名中介表示。总的来看,上海今年二手房市场价格相对稳定。“购房者的观望情绪依然比较重。根据中介门店交易单情况,价格谈判的空间仍有5%左右。”卢文熙说。二手房市场成交量整体偏低,使得中介市场竞争趋于激烈。今年以来,中介行业头部企业纷纷出台转型举措。上海中原两次进行薪酬改革提高盈利。1月份,上海中原实行合伙人制,门店经理从过去的固定提成变成了“底薪+固定提成”或
“底薪+分红”,并拥有门店人事权。这一举措大大激励门店自主性和积极性,从3月份起门店全部实现盈利。今年7月起,再度优化一线经纪人薪酬制度,一线经纪人可以选择无底薪、最高提成72%的制度。上海二手房市占率排名首位的链家,也针对服务品质进行了改革。“我们对标海底捞,提升服务品质,同时也在推动经纪人转型。”链家首席运营官王拥群表示,上海链家正在打造高学历、高专业度、高职业素养的经纪人队伍,统招本科生率目前已接近50%。栏目主编:张奕题图来源:视觉中国图片编辑:朱瓅
12月市中心有楼盘又现抢房状态 | 开盘汇总保利云上最后一批房源已取证认筹
总价约412万起易眼看房

凛冬已至,上海迎来了今年的第一场雪。大雪之后,和气温一样,上海楼市也降到了冰点。刚刚过去的11月,上海新房市场成交量降至谷底,曾经市区炙手可热的楼盘中环一号、国际明佳城认购量也大幅下滑,摇号组数尚且不足房源量的一半。二手房的成交量也持续在低谷徘徊,买房者观望情绪浓厚,房东主动降低价格,就连聚集在地铁口散发传单的中介也四散而去……新房:年内成交最低谷
摇号冷清、库存增加根据上海链家市场研究部监控的数据显示,截至29日,
2018年11月,上海市新建商品住宅成交面积为45.43万平方米,较10月全月下降13.85%;成交套数为0.37万套,较10月全月下降11.29%。11月成为下半年以来新房市场成交量最低的月份。数据来源:上海链家市场研究部(11月数据截至29日)另一方面,上海新房的供应量也是下半年以来的最低点。根据上海链家市场研究部监控的数据显示,截至29日,11月,全市新建商品住宅新增供应量为0.53万套,环比下降29.18%。在供应量下降的同时,11月新盘的摇号情况相较10月进一步降温,在已经公布摇号结果的10个项目中,8个项目的摇号组数低于推盘数量,其中7个项目的摇号组数在推盘量的50%以下。摇号情况最为冷清的新城西岸公园,其摇号组数仅相当于房源量的23%,甚至中环一号、国际明佳城这样的市区楼盘,其摇号组数也不足房源量的一半。上海链家市场分析师赵葆根表示:11月市场在供销两端均已进入了下半年的谷底,而从摇号情况来看,除了个别热盘,大部分新推项目的去化情况都相对堪忧,这也导致在供应下行的情况下,11月末的商品住宅存量达到4.49万套,较10月末的4.29万套又有所提高。伴随着12月的到来,年末供应端出现放量的概率较大,与前期诸多去化率有限的楼盘交织在一起,将进一步加剧年末的销售压力。二手房:议价空间加大
半数房源主动降价相比新房市场的冰冻而言,上海二手房市场维持较低的成交量。据上海中原地产数据显示,
11月上海二手住宅成交1.3万套,环比增加11.7%。虽然环比略有增加,但也仅是今年以来平均水平。虽然成交量小幅上升,但是,上海的二手房指数已经连续第十一个月的环比下降。据上海二手房指数办公室的数据显示,11月,上海二手房指数为3898点,环比下降0.17%。上海二手房指数办公室统计,11月,全市130个板块中,上涨板块59个,占比45%;价格下跌板块55个,占比42%;持平板块16个,占比12%。新兴城区价格跌幅较大的板块如浦东三林、青浦新城、宝山顾村,价格分别下跌0.81%、0.77%、0.73%;中心城区价格跌幅较大的浦东洋泾、普陀曹杨、虹口曲阳,价格分别下跌0.82%、0.61%、0.59%。这些板块卖家降价揽客仍是主流现象,如浦东三林、宝山顾村成交房源多为老工房(售后公房)或动迁安置房,普陀曹杨、虹口曲阳成交房源则以售后公房为主,购房者多为预算300万以内、对价格敏感度高,成交案例中不乏议价2%-5%成交的现象。
上海二手房指数办公室分析称。本月成交回升不代表市场回暖,11月交易节奏恢复正常,并且议价空间有进一步松动的空间。以前二手房的议价比例可能在5%-7%,但现在买家还价向9折目标靠拢,这让部分房东心理无法接受,短期不排除会出现双方僵持的情况。除非是房东急需使用资金,不然可能还需要一段时间接受降价,上海中原地产市场分析师卢文曦表示:考虑到年底是传统淡季,不排除12月份成交量再度下滑的可能。

楼市“国六条”细则的出台,使上海房地产市场再度进入买卖方僵持状态。二手房交易在5月最后两天狂赶“末班车”后,进入6月骤然降温,不少中介门店的签约量减少,看房客锐减一半以上。同时,新房上市量在5月最后一周又现“高峰”,成交均价继续下探。
二手房买卖陷入观望
“上周至今,二手房买卖成交了1单,租赁成交了1单,有意向的也就一两单。”中原地产浦东南路分行昨天向记者透露,新政细则出台后,持观望态度的买家、卖家均比原先明显增加。负责陆家嘴、三林、上南等区域二手房的中原地产浦东一区表示,6月前4天,共成交15套,较前一周有所减少。汉宇地产交易部门也表示,6月1日以来,其门店每天预约的签约量已经下滑到去年4月份的水平。
面对新政,卖家的心情比较复杂。有些卖家采取摘牌暂时不卖,继续等待时机,或者“售转租”;有的由于资金问题,选择小幅降价,以期尽快出手;也有少量的提升价格,“转嫁”税收压力,但大多数挂牌卖家还是维持原状以静观后市。
由于档次和房龄的不同,各类二手房的行情也有所不同。中原地产浦东一区有关负责人表示,其陆家嘴区域的高端住宅,基本上是“该买卖的还会买卖”,受营业税政策调整的影响相对较小;而三林等区域的中低端住宅,购买者多为自住客,选择观望的比较多,而且更倾向于购买不用纳营业税的楼盘。
汉宇地产交易资料显示,在楼盘房龄两年左右居多的杨浦、长宁、闸北、闵行和浦东塘桥等区域,成交量下滑明显,挂牌成交价格有3-5%的下浮。在楼盘房龄4-5年居多的虹口、普陀和浦东三林、上南等区域,不到5年的房源“售转租”明显增加。
新房成交价小幅下跌
本市新房市场继续保持平稳,首付款比例提高等新政细则的影响,目前还未有充分地显现。上海房产之窗楼市行情监测系统显示,5月26日至6月1日的一周内,本市新房上市量又现“高峰”,新开房源共计36个开盘单元,推出3749套房源,面积约42.5万平方米,其中有16个集中在外郊环间。
该周内,共成交新盘套数6709套,面积81.7万平方米,与前一周相比成交量增加15.6%,成交均价环比下跌3.4%。其中,公寓类商品住宅成交均价下跌2.1%,成交量占全部住宅的73.9%。
在前20位成交楼盘中,单价万元以上有4个,8000-10000元5个,6000-8000元3个,6000元以下达到8个。从楼盘分布看,松江4个;闵行、浦东各3个;嘉定2个;卢湾、徐汇、闸北、普陀、奉贤、崇明、金山、南汇各1个。
分析人士指出,楼市新政细则出台后,上海新房市场表现比较平静。由于新房成交受营业税影响较小,因此没有出现集中成交的景象。但是,涵盖开发、交易、信贷等多个环节的新政细则,会使相当部分的新房需求退缩、观望,使供求关系发生变化,其调控效力将在未来几月中显现。

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