视高“凉”了?真实情况竟完全相反

【本文系网易“对话地产界”栏目原创稿件,转载需授权】圆中集团是一家总部位于香港,以产业投资为基础的多元化投资集团,投资领域涵盖生物医药、证券金融、产业地产、教育等多个领域。作为我们不太熟悉的圆中集团有着神秘、低调的标签。虽然在成都已参与打造了蔚蓝卡地亚黑钻、乐活公社和康普雷斯国际酒店等众多项目,但很多人对他们知之甚少。2018年9月,圆中集团在视高板块拿地,着力打造集团公司在成都的首号地产项目。如今随着项目正式亮相,在供应焦点的天府新区,圆中大溪地迅速引起广泛关注。一路走来,圆中集团低调且稳劲。尤其是在内外博弈加剧、行业洗牌加速的格局下,圆中集团的思维与策略,值得同量级的企业学习;作为圆中集团在成都的推动者,圆中大溪地项目营销总王剑云女士的判断与看法,也值得行业品评出颇多思考。本期【网易房产·对话地产界】嘉宾圆中大溪地项目营销总王剑云
看区域:世界只有一个成都,成都也只有一条天府大道2017年是视高狂欢的一年。据网易房产不完全统计,2017年底开盘的保利天府林语,单价接近13000元/㎡。在此之前,视高镇新房最高售价约为5000元/㎡。即便价格高彪如此,天府公园城、万科城市之光、新城悦隽天府等项目也都创下了“开盘售罄”的记录。随即而来的便是高点坠落,2018年,截止8月,视高共计4宗土地出让,最高楼面地价仅857元/㎡。伴随土地市场的冷静和515新政的影响,视高镇迎来了狂欢之后的空虚。虽然价格依然高企,但新推项目的开盘认购率已在下降,该区域的天府金融港项目更是于8月9日打出了“交5万享3%优惠”的宣传海报。就在大家看衰视高之时,圆中集团却在9月迅速出手,分别以1507元/平和1200元/平的楼面地价吃进视高镇两宗地。部分媒体在报道此事时,把此次拿地行为称之为:抄底。王剑云女士直言:抄底的说法并不存在。因为圆中对项目的总投资达21亿元,而且对于项目的产业投资和高标准的建设,是无法用土地价格来衡量的。“除了开发住宅外,更多的产品是用来发展产业的。比如:集团总部基地、生物医药研发、孵化园和康养产业等,都将落址天府大道视高段,这里会形成地标性建筑”,王剑云女士告诉网易房产。但更重要的原因是,圆中非常看好视高的发展。圆中大溪地效果图作为成都城市发展的中轴线——天府大道的地理位置优越,王剑云女士认为,作为成都主轴线上的产品,一定是非常有价值的。而视高镇是衔接天府新区和天府新区核心区的,未来,这里也是最具发展潜力的天府新区中央居住区。看产品:每个人都有“面朝大海,春暖花开”的期待在成都,圆中大溪地是园中集团独立投资开发的第一个项目。但多年来在国内外参与众多项目的投资,也让圆中在产品线上积累了来自日本和本土的设计师团队和专业的景观公司。作为一个高端低密的墅居社区,此次圆中大溪地除了采用一般豪宅常见的6米挑高的入户大堂和入户指纹密码锁外,还引进了小米智能家居和low-E玻璃等9大智能科技和绿色科技。圆中大溪地效果图据了解,圆中大溪地总占地165亩,总建筑面积达33万方,一个城市高端墅居及城市高端综合体的项目,未来这里还将修建一个150米高的超高层建筑,以及引入集团总部的康养产业和医药生物研发。按照规划,整个大溪地项目将分为3期开发,1期产品包括有低密洋房、墅居高层和跃层小户,总容积率只有1.99。目前在天府大道视高段还是以刚需高层为主,但从事地产行业17年的王剑云认为,随着社会的发展,越来越多的需求是追求个性化和舒适度。比起刚需类的7、80平的三房,她宁愿做一般常规豪宅做的80平米的两房、120平的三房。在和记者的交谈中,王剑云女士提及最多的一个词就是产品。“我在成都已经呆了十几年,看到很多房子都是排列式的,高层、洋房都密密麻麻的堆积在一个小区里。很多人对于住在花园里、随时都能看到公园这个需求是很渴望的”,这也是大溪地打造8层带电梯的洋房产品,最重要的原因。她深研成都市场的洋房产品发现,目前市场上有很多十几层楼高的洋房。王剑云认为,如果洋房做到11层,就算是小高层了;如果洋房带电梯只做3-5层,那就是别墅。每个人都有“面朝大海,春暖花开”的情结,在她的考量下,做8层的带电梯洋房是最恰当的。这样既可以保证洋房的舒适度,也可以为8层以上的高层住户提供无遮挡的视野,推窗后视野直接越过洋房,可以看到整个社区,舒适度也会更高。王剑云女士认为,市场好的时候大小房企鸡犬升天,唯有市场不好的时候,优秀者才会脱颖而出。在房地产企业进入白银时代以后,大鱼吃小鱼的吞噬效应,整合效应会加倍释放,市场大势更有利于大中型房企的优势发挥。但目前利润低、操盘难、竞争激烈,尤其是改善时代、消费升级下,好产品、好服务、项目团队才是项目成败的关键。看市场:总体稳定看好视高事实上,在这两年里成都楼市先后经历了限购、限购升级、摇号、限购再升级的阶段,纵使作为地产老手的王剑云女士也直呼“看不懂”。限购政策本身是与开发商为购房者提供好产品的想法是背离的,但有些区域确实应该得到控制。王剑云女士认为,在经历了2018年的调控以后,成都的开发商和购房者都日趋理性,目前并不具备继续加码的条件。“成都不仅是个省会城市,多项数据表明,成都这个城市是放眼全球的,以后是媲美北上广深的一线城市,所以2019年在政策上会比较稳定。”从王剑云女士的表态中,不难看出她对于成都的未来、对于视高的未来,有多看好。目前天府大道视高段的高层售价多在1.3万-1.4万元/平左右,比起高峰期的1.7万-1.8万元/平,这个价格低了不少,但与二圈层的双流和龙泉相比,这个价格并不算低。王剑云女士告诉网易房产,从天府大道主轴下来,以现有的基础配套和引入的产业,以及交通条件,如果高层均价卖到1.7万-1.8万/平还是泡沫成分居多,但现在阶段1.3万-1.4万元/平的价格,刚好合理。“其实逻辑很简单,2017年视高拍地的价格是6000元/平,结果房价被炒到了1.8万元/平,现在视高的土地回到了4500元/平,房价回调到了1.3万元/平,说明这个价格是合理的,是受政府认可的价格”。王剑云女士认为,未来待乐高乐园投入运营,产业配套基本完成后,天府大道视高段还会具备进一步升值的潜力。圆中大溪地效果图作为一个以产业投资为基础的多元化投资集团,圆中集团涉足产业地产、生物医药、证券金融和教育众多板块。作为集团重点关注的地产板块,除了大溪地项目,圆中还准备在3年内在眉山牧马镇片区布局一个2300亩的康养国际生态大盘。“本身我们就有很多产业,可以嫁接的资源也很丰富,未来我们希望国际康养项目能在国内有个很好的发展,这也是我们的理想”,王剑云女士表示。无论是实力雄厚的品牌房企还是实力有限的中小房企,亦或是高端住宅或者是康养国际生态大盘,王剑云女士认为,找准项目定位、深耕产品开发,才是在日渐激烈的地产板块脱颖而出的关键。

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自成都进入商品房时代,成都的“板块大挪移”就从未止步,尤在2016年后陡然加速。而挪移速度较快且具有关注度的当属“国际城南”、天府新区。搭乘着国家新区的红利,不论是规划还是配套方面,这里的每一个板块都可分一杯羹。

2017年火爆城南的“视高”板块今天究竟如何?是不是像之前有媒体说的“已经熄火凉凉”了?结果令人意外:今年上半年视高板块累计销售房产3017套,与去年相比成交量稳步上升!据仁寿购房通统计数据显示:1至4月月均成交约381套,5月成交731套,6月份成…

城南板块变迁疾速 “挤出效应”愈加明显

2017年火爆城南的“视高”板块今天究竟如何?是不是像之前有媒体说的“已经熄火凉凉”了?

在成都跻身“新一线城市”的背后,城南扮演的角色可谓“中流砥柱”,我们想要研究任何一个区域的发展进程,都逃不开“带火”成都的高新区。

结果令人意外:今年上半年视高板块累计销售房产3017套,与去年相比成交量稳步上升!据仁寿购房通统计数据显示:1至4月月均成交约381套,5月成交731套,6月份成交达761套,成交量还在持续提升!

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一个不争的事实是:
视高板块无论是价格还是成交量都在攀升,视高不仅没凉反而全面升温。

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▲ 天府新区

以高新区较具传奇色彩的大源为例。大源迅速成为高新区的发展核心,实现了华丽蜕变。广阔的土地,相关部门的高水准规划,开发商的投注,三者缺一,大源或许都不会是现在的大源。

视高全面“触底反弹”?

大源板块的更迭得益于新区的设立、产业驱动、规划落地等因素。在大源之后,又陆续有中和等板块划归高新区,高新区又再次迎来一波“大换血”。

2017年下半年开始的视高楼市究竟有多火?

天府新区势头迅猛 下一步将迈向何处

一年多前,视高区域房价在短短一年内直接从 4000元 /㎡跳到 13000元
/㎡,关注度超过新川、兴隆湖,加上不限购的优势,视高区域堪称城南炙手可热的新板块。来自全国各地的购房者蜂拥至视高板块,售楼部路边停满了不同川籍车牌的汽车,购房客户穿梭在双向八车道的天府大道。

与此同时,我们也发现,成都楼市,尤其是城南的分散效应愈发明显,发展态势强劲的板块未来几乎可以“自给自足”;而城市的“挤出效应”在近年来非常显眼,并且这个趋势将会持续延展。

各个项目的售楼部门庭若市,人声鼎沸,单个项目日均来访200-300组,1136套房的万科城市之光、1232套房的保利南院、1083套房的保利林语等视高区域代表性楼盘在开盘后短短4个月的时间实现了所有楼盘房源售罄。

故此,高新区热门板块的变迁史放在更加年轻的、规划落地更加迅猛天府新区身上同样适用。

朗基香颂天府项目甚至在没有售楼部,仅有临时工棚作为展示区的条件下实现首批次开盘即售罄,抢到房子的欣喜万分,没有抢到的扼腕叹息。一时间,“投资热土”成为视高楼市的代名词,而“没有房卖”,则成了当时视高楼市的一种常态。

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▲香颂天府临时售楼部 实景图

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板块的持续火热也助推视高地价、房价的不断走高。房产数据显示:2017年视高平均成交的土地楼面地价达3170元/㎡,比2016年的448.4元/㎡上涨606%!新房房价由4000元/㎡上涨到13000元/㎡!

视高经济开发区距离成都双流国际机场38公里、成都第二国际机场35公里、兴隆湖20余公里,处于两大机场中间点的黄金位置、天府新区核心区的辐射范围内。

之后因为成都“515”限购政策的升级调控,在成都楼市整体“冷静”的背景下,视高区域同样受到了一定影响。供小于求的情况出现反转,外来的投资客看到视高房价逐渐停止上涨之后,也迟迟不愿意下手,而成都市区的房价也趋于稳定,刚需客户不再害怕成都房价过度上涨,视高逐渐淡出他们的置业考虑范围。

黄金点位视高可期 楼市“三方”一致看好

曾经售楼部人满为患的景象再难见到,各个项目基本也靠渠道分销人员进行带客,道路两旁汽车不再拥挤,部分开发商开始了降价活动促销,买房送奔驰、宝马,不要车直接抵房款……

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从千人排队到买房送奔驰,视高的“大起大落”,让部分关注视高发展的人群流露出悲观情绪,更有甚者发表了视高房价即将“腰斩”,视高将成为下一个“燕郊”的言论,一时间外界纷纷感叹:这下视高板块应该“熄火”了。

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▲“遇冷期”的视高

据悉,截至2017年底,视高镇随着天府仁寿大道、中建大道、产业大道等基础设施建设的竣工,工业企业发展势头强劲。全镇现已入驻项目153个,投产企业110个,从业人员2.5万人,是成渝经济区较具投资价值的产业园区。

但事实真是如此吗?

值得一提的是,经济开发区之外,教育产业也是视高区域的主要支撑。

根据仁寿购房通的统计数据,2019年上半年,视高房地产成交量其实在稳步上升。1月到4月共成交1525套,5月累计销售731套,6月份房产累计销售761套。2019年上半年视高累计销售房产3017套!

据了解,目前已经确定的有四川科技职业学院天府校区、成都信息工程大学天府校区、四川通用航空职业学院、四川武警警官学院4大高校,其中前两所学校已经投入使用。

视高目前的楼市行情绝不是“熄火”,反而是理性、健康的稳步增长。销量与价格都处于平稳上升阶段。今年以来,各大房企更是加快了进驻视高的步伐,视高潜力还真不容低估!

寻觅视高核心 如何洞见城市未来

视高成“兵家必争之地”

“视高购置房产也有一套方法。”有业内人士如是分析,他认为,既然全国排名前十的开发商都愿意跻身于此,这里必定有着不争的价值。

今年以来,视高的土拍都竞争激烈,热度持续不减,各大房企纷纷进驻视高。

在这样的背景下,继保利等品牌房企之后,2018年,视高楼市格局再添猛将——新城控股集团。值得一提的是,其与保利一同打造的新城·天府悦墅,正在填补区域的墅居空白。

1月,万科重仓32亿加码视高16宗地块,2月,成都特驱新农业斩获4宗地块。5月,德信地产在视高拿地,成交楼面地价4901元/㎡。6月,仁寿县公共资源交易中心以拍卖的形式出让了6宗位于视高镇的国有建设用地,总出让面积约295102.45㎡,新城控股龙光等4家房企分别竞得。7月17日,视高镇再次顺利拍卖了七宗土地,共计488.1亩,七宗土地均是产业用地,由四川圆中北科实业发展有限公司、四川圆中润达丰置业发展有限公司分别竞得。目前,融创、新城、保利、万科都已在此拿地,落子视高。

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除各大房企的争相布局,视高的产业配套也逐步到位。7月16日,总投资260亿的眉山加州智慧城项目开工仪式成功举行;占地面积约2500亩的中日国际康养城项目也一派繁忙;除此之外,联想叠云创新科技园也落户视高,未来将在此打造大数据产业聚集区。

项目实景图

▲ 综合交通规划图

据了解,该项目是位于视高的一所300米中轴长廊景观社区,定位明晰,利用美式庄园式园林的规制、纯粹的墅居分区等手法打造,7大主题花园环伺整个社区,邻里中心、私家庭院皆有配备。

清明小长假刚过,当人们还在假期余味里意犹未尽时,视高楼市就燥热不已,各大售楼部又出现人声鼎沸的场面,周末期间各项目购房者日均到访量又回到日均150-200组。4月视高一个开发商项目,高层开出了12300元/㎡的单价,首批次140套房源推出即售罄,时隔2周后又加推196套房源,开盘当天被抢购一空。作为区域内以高品质为核心诉求的项目,朗基香颂天府在4-6月期间也取得了销量约500套的佳绩。

同时据新城控股方面介绍,悦墅每一户都享有超大赠送空间,以建面130㎡的四房叠墅为例,实际使用面积达到了259㎡,空间的尺度已然翻番。

▲视高区域某楼盘首推当天售罄 实景图

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▲香颂天府售楼部现场 实景图

项目户型图

政策的落地和规划的落实,让视高成为品牌房企、高科技产业企业的“必争之地”。从2019年开始,视高楼市反而信心倍增!

除去产品的硬性指标,软性服务也是房地产近年来较为重要的指标之一。该项目由新城悦物业自持服务,其拥有22年的高端物业管理经验,细致入微的五大维度管家式体验已享誉全国。

视高买房必看“中轴物业”

在我们讨论视高、关注视高的时候,就必然难以将目光从上述项目挪移开来。这意味着,不论视高的未来如何,新城·天府悦墅所代表的“未来生活”,就足以令天府南甚至整个成都,为之震撼。

在城南受购房者欢迎的楼盘各具特色,但也有相同特征:热销楼盘一定是紧邻天府大道两侧的“中轴物业”。在视高楼市同样遵循这个价值逻辑,作为率先进入视高的朗基地产,其打造的香颂天府不仅是视高品质大盘的代名词,同时它也成为区域内受大众追捧的楼盘之一。

▲ 朗基·香颂天府 实景图

香颂天府地处天府大道中轴位置,视高区域的配套普遍均衡分布在项目左右。规划中的南天府公园、今年即将建成的柴桑河生态湿地公园等均将香颂天府包围。除此之外,规划中的成眉市域铁路S5线将紧邻香颂天府,其中S5线在视高区域内设有南天府公园站和乐高乐园站。

▲ 天府视高绿地系统

成都的母亲渠——东风渠于香颂天府穿流而过,临河生态环境带更显城市自然风光。项目位于视高大学城核心地带,左右相邻四川通用航空职业学院、武警警官学院,大学营造年轻社区的氛围,促进商业的繁华,让生活更显丰富。纵享区域发展红利,匠造视高生态名居,香颂天府是朗基地产在国际城南耕耘的又一力作。

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