澳门新萄京手机版网址全国首例!终审胜诉!长沙东成大厦业委会赢回负一楼管理权!

(原标题:全国首例!法院判决:地下车库管理权归业主委员会)
地下车库本应作为房屋公共资源的一部分,由所有业主共享权益,但长期以来,开发商利用优势地位把持地下车库的所有权和管理权,业主们往往只能忍气吞声作罢。然而,在湖南长沙,东成大厦的业主们却咽不下这口气,业主们为此走上近两年的诉讼之路。12月16日,他们收到了长沙市中级人民法院的终审判决:负一楼地下车库的管理权归业主委员会。据了解,业主委员会通过民事诉讼拿回地下车库管理权,在全国尚属首例。两处停车位价格迥异东成大厦位于长沙市芙蓉路,由湖南东成房地产开发有限公司(以下简称“东成房产”)开发建设,在1999年刚交付使用的时候,曾经是芙蓉路上一栋颇有名气的楼盘。该大厦地上有30层,地下2层。地下负二层为人防工程,地下负一层为地下车位。其时,东成大厦物业由湖南东盛物业管理有限负责管理(以下简称“东盛物业”)。2002年2月,经长沙市房管局核定,为东成大厦负一楼办理了产权证,产权归东成房产所有。2004年5月,东成房产通过湖南省拍卖公司以拍卖方式对其包括车位在内负一楼的房屋产权进行处置,长沙联鑫实业有限公司(以下简称“联鑫公司”)通过竞拍方式取得该车位及其他房屋的产权。联鑫公司到房屋产权登记管理部门办理了过户手续。由于对东盛物业诸多不满,东成大厦业主委员会与其进行多场官司后,终于在2016年3月,结束了与东盛物业的关系。大伙从业主中征集4位自愿当发起人的代表,到长沙工商部门注册成立长沙市好邻居物业管理有限公司(以下简称“好邻居公司”),从社会上选聘有丰富物业管理经验的人员担任主管,开始摸索自我管理方法。2016年11月23日,业委会与好邻居公司签订合同,委托其管理小区物业。然而,小区负一楼(含地下车位)的管理权却一直在联鑫公司手里,它修建停车设施,对外来车辆和业主车辆进行收费。就这样,东成大厦停车场分室外和室内,室外即大厦停车坪由好邻居公司负责收费,室内即地下车库由联鑫公司收费。12月18日,《中国消费者报》记者来到东成大厦进行走访。东城大厦外墙上有一块黄色公示牌,上面公示着东成大厦停车坪的收费标准,小车24小时最高收费20元;相隔几米处的地下车库入口则是一块蓝色的公示牌,显示小车24小时最高收费40元。记者注意到,价格存在差异的两处停车场所也呈现出两种迥然不同的景象,停车坪里车辆密密麻麻停靠,缺少秩序,而车库内却有不少空位。业委会索要地下车库管理权2016年,东成大厦小区业主自行成立好邻居公司后,所有业主成为公司股东,物业开始实行自管。本着“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定,东成大厦业委会向联鑫公司去函,要求联鑫公司交出负一楼的停车场管理权。联鑫公司以负一楼产权归己为由,拒绝交出管理权。双方多次协商未果。2018年8月,东成大厦业委会将联鑫公司告上法庭。东成大厦业委会诉称,联鑫公司在未经东成大厦业主大会任何授权的情况下,非法对东成大厦负一楼把持,修建收费设施,对业主和外来车辆收费,对抗大楼物业由一个物业企业施行管理的强制规定等,由此给整栋大楼埋下公共安全隐患,其行为违反了国务院《物业管理条例》第三十三条之规定。请求法院判令联鑫公司退出对东成大厦负一楼的非法管理;联鑫公司向东成大厦业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件、档案、钥匙。长沙市芙蓉区人民法院公开开庭审理此案。法院审理认为,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业企业或者其他管理人。东成大厦业委会作为备案的业主委员会,是有权代表东成大厦全体业主的法定机构,其与好邻居公司签订了物业管理服务合同,应对双方当事人发生法律约束力。根据《物业管理条例》第三十条的规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案涉案的东成大厦物业管理的现状是负一楼由联鑫公司管理,其余部分由好邻居公司管理,好邻居公司是与东成大厦业委会签订物业管理服务合同的公司,根据前述规定,联鑫公司应退出对负一楼的管理,由好邻居公司统一进行物业管理。故对东成大厦业委会的诉讼请求,一审法院予以支持。终审法院维持原判联鑫公司对一审判决不服,上诉至长沙市中级人民法院。在上诉状中,联鑫公司表示,一审判决在未查明东成大厦负一楼权属状况等基本情况而且东成大厦业委会也未提交该负一楼权属证据的情况下,判决要求联鑫公司退出对东成大厦负一楼的管理,并交出全部资料文件档案钥匙,明显是没有事实依据的。东成大厦负一楼为联鑫公司通过购买方式取得的独立所有的房产,并进行了物权登记,联鑫公司对此拥有专属物权,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,联鑫公司依据房屋的规划用途,办理了合法的经营手续,以及经营停车场,服务于大楼用户和广大社会用户,符合相关法律规定。东成大厦业委会辩称,东成大厦地下停车位属于大楼公共设施,应该是提供给全体业主进行使用,根据《物业管理条例》,由物业公司实行管理。东成大厦业委会请示了长沙市住房和城乡建设委员会,长沙市住房和城乡建设委员会回复应由一个物业公司实行管理,负一、负二楼消防安全都是东成大厦业委会负责,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。长沙市中级人民法院审理认为,业主享有委托物业企业或者其他管理人的权利。东成大厦业委会代表东成大厦全体业主与好邻居公司签订的《东成大厦物业管理服务合同》,合法有效。长沙市住房和城乡建设委员会《关于东成大厦业主委员会信访问题的回复》明确:根据《物业管理条例》第三十三条的规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。东成大厦负一楼停车场应由一个物业服务企业实施管理。本案涉案东成大厦负一楼由联鑫公司管理,而好邻居公司是与东成大厦业委会签订物业管理服务合同的公司,联鑫公司虽主张东成大厦负一楼车库的所有权归其所有,应当享有占有、使用、收益、处分的权利,但本院认为东成大厦负一楼除车库外,还有共有分摊面积,联鑫公司目前对负一楼的使用、管理行为承担了部分物业服务企业的职能,影响了物业服务企业和业主对负一楼安全设施的维护,一审判决联鑫公司应退出对东成大厦负一楼的管理,由好邻居公司统一进行物业管理,并向东成大厦业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件档案钥匙,并无不当,本院予以维持。联鑫公司应在合理范围内对车库行使权利。据此,长沙市中级人民法院作出判决:驳回上诉,维持原判。
12月市中心有楼盘又现抢房状态 | 开盘汇总保利云上最后一批房源已取证认筹
总价约412万起易眼看房

澳门新萄京手机版网址 1

长沙接连发生“抢车位”事件,400业主自带板凳清晨排队“抢位”

– 1 –

记者 杨昱 龚化

长沙中级人民法院判了!

澳门新萄京手机版网址 2

负一楼交由业委会管理

澳门新萄京手机版网址 3

地下车位管理权之争

7月9日,长沙市芙蓉中路,东成大厦停车费上涨后,业主们将车停在车库门口,而停车场内却空空荡荡。实习生
任梦龙 记者 田超 摄

澳门新萄京手机版网址 ,业委会与联鑫实业两次对簿公堂

市民投诉

因开发商将地下车位产权转让、交由他人管理,从去年开始,长沙东成大厦业委会和联鑫实业公司两次对簿公堂。最近,长沙市中级人民法院终审判决:东成大厦负一楼应交由业委会管理。对此,东成大厦业委会主任谈俊表示,昨天拿到判决书后,他兴奋得难以入眠。

“小区80个车位,有个老板就包了一半,让人郁闷的是,他还不是小区的业主。”家住长沙市芙蓉区凤凰大厦的徐先生向本报热线96258投诉,小区车位的出售是否违背了“优先业主”的原则。

让东成大厦业委会主任谈俊兴奋得难以入眠的,就是眼前这份《长沙市中级人民法院民事判决书》。

徐先生所住的凤凰大厦被外来土豪买走一半车位,致供需紧张;与其比街相对的东成大厦停车费则突涨至800元/月,业主堵门抗议;而雨花区新城新世界的业主为租到仅有的260个停车位,全家提板凳排队求号……

而这份判决书所明确的,就是东成大厦负一楼该交由谁来管理的问题。

接连发生的“抢车位”事件看似啼笑皆非,却折射出长沙小区车位紧张与市民购车数量不断增长之间的矛盾。

谈俊介绍,东成大厦1999年交付使用,开发商在办理注销手续的同时,一并给地下车位办理了产权,并将产权转让给了长沙联鑫实业公司。

外来土豪买走一半车位

2016年,东成大厦选聘新物业进场后,本着“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定,东成大厦业委会向联鑫实业去函,要求联鑫实业交出负一楼的停车场管理权。

“我下班回家,车刚开进地下停车场,就被一道铁门给拦不了。”徐先生是凤凰大厦的业主,7月1日傍晚,他发现小区大部分车位被人用铁架子围了起来,一问才知,一名非小区业主的陈姓老板买下了40个车位,停进去要收费20元/天。

因双方协商不下,去年,东成大厦业委会将联鑫实业公司告上法庭,长沙市芙蓉区人民法院判决认定,联鑫实业应在判决生效之日起五日内,向东成大厦业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件档案钥匙。

“小区有100多台车,地下停车场仅80个车位,本来就供需紧张,这下倒好,又少了40个。”徐先生很是气愤。

但联鑫实业对此表示不服。

事后,40个车位的买主陈波赶到现场,并出示了停车场的相关产权过户证明,表示要将车库重新包装来经营,“这是我花300多万从银行手上拍卖到的,这是商住两用小区,我买的40个车位是有产权的,另40个则属于公摊面积,由业主自己使用。”

联鑫实业上诉后,今年11月,经长沙市中级人民法院终审判决,驳回联鑫实业上诉请求,维持原判,这也就意味着,东成大厦负一楼的管理权,最终明确为交由业委会管理。

回应:业委会状告土豪买家

长沙东成大厦业委会主任
谈俊:这个案件是作为业主委员会通过民事诉讼拿回管理权,在全国是首例,这样对别的小区在将来统一管理地下车位以及管理能有序进行,这是开了一个很好的先例。

“物权法有规定,规划用于停车的车位车库,应首先满足小区业主的需要。陈波并非小区业主,却买下这么多车位来牟利,这不合法。”目前,小区业委会已将陈波诉上法庭,芙蓉区法院已受理此案。

– 2 –

停车费突涨至800元/月

业主停车仅限大厦前坪

6月30日,东成大厦小区也因停车问题引发业主抗议。地下车库门口被围得水泄不通,而车库内却空空荡荡。

钥匙托管专人随时移车

原来自6月起,负责小区车库管理的联鑫实业公司一纸告示:决定将350元/月的停车费涨至800元/月,单日的停车收费也有大幅提高,2小时以内收费10元,此后每2小时再加10元,10-24小时以内收费60元。
这一收费标准堪称长沙小区之最。

负一楼40余车位明确管理权

在这栋住有160户业主的商住两用小区里,地下停车位只有80个,户均0.5个车位。

有效缓解大厦“停车难”

“按包月算,一年将近1万元,四五年的停车费能买一辆新车了。”业主王先生愤愤不平。他联合楼栋内多名业主向芙蓉区物价部门投诉,虽经多次调解,可物业公司仍维持800元/月的收费标准。

由于地下车位被开发商转让产权、交由他人管理,东成大厦物业公司目前能管理的停车区域,仅限于大厦前坪,由于停车场地有限,车子的停放是里三层外三层、满满当当,眼前这位车主停好车后,习惯性地把钥匙交给了保安。

回应:“停车混乱,以涨代管”

东成大厦物业经理表示,中级法院判决后,这40多个车位,将交由业委会统一进行管理,这不仅有助于缓解大厦停车难的问题,也方便物业统一整改消防隐患。

对于业主的抗议,联鑫实业公司一位罗姓负责人回应,“涨价是为了方便管理。”

对于“负一楼管理权终审判决”一事,长沙联鑫实业公司王经理今天上午表示,他们已收到判决书。

“以前每月350元,可大家都乱停乱放,一辆车占两个位置,导致很多入驻公司、企业的车辆没法开进来。”该负责人说,停车场原由物业管理,因管理不善开发商已收回管理权,800元每月的收费标准是由开发商拟定的。“这80个地下车位的产权都属于开发商,按规定,我们有权自主定价。”

长沙联鑫实业公司王经理:我们现在只谈负一楼的,法院判决的是负一楼的,上面有40多个车位。

对于目前高价政策下无车入库的尴尬局面,罗并不担心,“涨价是为了确保20多台公司车辆能正常停放,不是为了赚钱。有空余的车位,才会考虑出租。”

记者:你们是哪一年买的车位?

(郑先生提供线索,奖励50元)

长沙联鑫实业公司王经理:买了十多年了。

■记者 杨昱 龚化

记者:那时大概是多少钱买的?

新闻B 面

长沙联鑫实业公司王经理:我只来了两年。

自带小马扎排队抢车位

联鑫实业认为,法院判决只是要求交出负一楼的管理权,作为产权方的他们,如何与业委会交接,还需进一步商议。

7月9日,雨花区新城新世界一期,一条蜿蜒曲折的人龙占满了物业公司的前坪。为了能给爱车找个栖身处,400多名业主提着小马扎排队抢租车位。

长沙联鑫实业公司王经理:产权是我们的,管理权给他们可以,以什么形式给他们,大家可以一起来探讨如何管理这个小区。

“我们是早上6点来的,拿到的是230号。”业主谢女士说,小区有260个地面停车位,800个地下车位,可业主有近3000户。一到下班高峰期,小区内就上演抢车位大战。为此,物业每季度通过发号的形式,对小区内的地面停车位进行一次轮租。

长沙东成大厦业委会主任
谈俊:我们收回管理权之后,首先会规范车位的管理,通过业主大会来表决,来确定将来怎样的收费方法,第二,就会对负一楼负二楼电路进行改造。

回应:

小区遇到问题该怎么办?

最大限度开辟路面停车位

芒果都市来帮你

“小区车位有限,而业主车辆不断增加,排队发号也是没有办法的办法。”新城新世界物业公司的程经理说,一方面会最大限度地开辟路面停车位,另一方面会在下季度采用临时收费的方式出租车位,以免业主再受排队之苦。

芒果都市特别企划

分析

编辑、剪辑 | 九一

规划落后、建设成本高

审核 | 水各

致小区地下车位吃紧

关注芒果都市公众号

“长沙大多数小区的车位与车辆配比达不到1∶1,这与规划追不上变化有关。”湖南普特律师事务所律师邓镝代理房地产纠纷案件近10年。

直通你的小区

在他看来,10年前,长沙私车保有量并不多,车位处于供大于求的状态。但截至去年底,据长沙市统计局公布的数据,长沙市私家车保有量已达105万台,相当于常住人口平均每7人就拥有一台私家车。与此同时,新增停车位却赶不上新增车辆的速度。

而在房地产行业摸爬滚打多年的业内人士罗立看来,地下车库的建筑成本高于地面建筑成本,如果按1:1的车位数配比建造地下停车位,将大大增加开发商的成本,这也是导致地下车库紧张的原因。

据罗立介绍,地下车库涉及到的土方工程、承载、通风、排水、消防、照明、保温、智能化管理车库的闭路电视监控、出入感应卡系统等各个方面,“这些要素决定了地下车库的建造成本比地面以上的房子只高不低。”

措施

小区微循环整治

已规范4196个车位

目前,三湘都市报记者已将这些情况反映至长沙交警部门。

为改善“车位紧张”、“停车难”这一系列问题,长沙交警目前正联合多部门分三批对各社区进行微循环整治。从去年4月19日至今年6月底,共整治了200条支路,新增单行线19条,禁停道路49条,规范车位4196个。

提醒

地下车库属于谁

你知道吗?

业内人士称,“车位的原始所有权”、“车库哪些是业主共有部分”和“车库建造的成本”已成为了许多小区业主与开发商发生摩擦的争论点。

一般情况下,地下车库产权、使用权归开发商所有,即便车库当中部分面积为人防工程,开发商可按照投资受益原则享受非战时的使用权。

地下车库一般是不占用土地公摊面积的,因为建筑物土地使用权一般仅指地上部分,不包括地下挖出来的空间,所以地下车库可以有产权但没有土地证。

此外,小区地面上车库,若其层高没有达到2.2米,则无法办理产权,且无合同明确约定的,则归业主共有。

相关文章