新萄京娱乐网址24927772019年楼市众生相:房企卖力“吆喝”,“炒房者”在观望,谁又在错过?

根据内地和香港相关上市房地产企业发布的公告,目前已经有32家房企发布了今年前11个月的销售业绩,合计销售额达到56027亿元,同比上涨18.6%,刷新历史记录。上述32家房企2018年全年合计销售额为52538亿元。这意味着,大部分房企今年前11个月的销售额超过去年全年的水平。销售金额再创新高已无悬念,但房企销售同比增速已经明显放缓。房子是用来住的,不是用来炒的。经济“去房地产化”已经是共识,是行动,是趋势。但令人意外的是,在房地产调控持续进行中,房地产销售金额还是创了新高。有如此好的销售金额支撑,房价止涨下跌该有多难!多年以来,高房价带来一系列问题,既影响了民生福祉,又影响了宏观经济的健康稳定。房价为什么难下跌?与民众的投资房产偏好不无关系。民众有投资房产的偏好,才使得房价难以下跌。如果民众没有这个偏好,房价涨上去了,还可以下来;而因为有了这个偏好,房价跌下来就要遭受到几乎所有“有房一族”或明或暗的抵制。无房的人盼着房价跌,一旦买了房子,成了“有房一族”,就天天盼着房价涨。其实,对于那些只有一套自有住房的人而言,房价涨跌真的和他没什么关系。房价再高,他也不可能卖掉不住了。反过来,房价再跌,也不会影响他房产的居住功能。从市场的供需力量对比看,即使住房供给过多,但因为这个偏好的支撑,房价还是下跌难。房价高,让民众看到投资房产“有搞头”,又进一步强化了投资房产的偏好。高房价和房产投资偏好形成了正反馈效应。形成房产投资偏好的真正原因是根植于中国人内心深处几千年的投资观念。“添家置业”是中国人的守财之道。所谓“置业”,很大程度上就是购买房产。自古以来,中国人就有“以末致富,以本守之”的传统。所谓“以本守之”,不过是购买田产、盖个大房子。城镇化发展让买地盖房子变得不现实,但却让“买房子”成了“置业之道”。于是,从南到北,任何一个城市都不乏名下数套房产的“普通人”。
有人说,中国人偏爱投资房产是因为中国的金融投资产品太少。这似乎很难成立。进入21世纪,中国金融大发展,金融投资产品日益繁多,不可谓不丰富。可供投资的金融产品真的不能再说“少”,然而房产投资偏好却依然存在,所以说更主要的还是传统投资观念使然。这样的传统投资观念有一定的社会危害性。古代人“以末致富,以本守之”,导致土地兼并让“贫者无立锥之地,富者广厦万千”;现代人对房产投资的热衷,让房地产非理性繁荣,影响了宏观经济的健康运行。要改变民众投资房产的偏好,就必须发挥房地产投资的市场作用,房价该跌时必须跌。不能形成房价只涨不跌的预期,从而让人们认为买房是稳赚不赔的买卖。也许,当民众投资房产的偏好改变时,房地产调控就真的能见到成效了。
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一位许久不联系的房产销售突然给我发微信,说姐再不买房子,明年两会一开,房价又要上涨,房贷利率也会上升。

我特别佩服他观点鲜明。但不知道他从哪里得来的这么清晰的判断。因为很多机构也都不敢贸然对房价走势进行置评。

2019年宏观经济表现出需求不足,让人对楼市报以担忧。不管新一年,房价是涨还是跌,我明显听出他语气里的绝望和无奈:现在房子不好卖了。

“调控”、“北京二手房价持续下跌”,2019楼市众生相

“政策调控”、“房价下降”、“因城施策”成2019年的楼市关键词。

起初,很多人看不清本轮调控的决心。对比2015年那轮调控,有很大一部分大胆者靠房子致富。

靠房子致富的有两类人。一类是“炒房者”,一类是房企。

炒房者很简单。低买高买,房子一转手就净赚几百万的多的是。2015年可是说是“炒房者”的黄金期。经济发展,手里有钱的人多了,有炒房意识着也多了。

有个邻居告诉我,2012年他在大厂以均价4000元左右入手一套华夏幸福的房子,在2017年房价高点以近3万元每平方米卖出,净赚200多万元。

他还不是一位“职业”炒房者。职业炒房者就更厉害了。我们老家阳谷县,一个六线小县城,很多房产都被温州“炒房团”团购走。

2015年以来,楼价“高温”期,确实造富不少人。楼市作为高收益的资产配置,已经让很多人不惧调控压力。

虽然2019年调控继续,且本轮调控不仅针对房企,还有购房者。现在俨然不再是“炒房”好时机。

但仍有胆大者,在“顶风”投资。一位销售跟我讲,2019年底,华夏幸福新开盘的四季公馆,就被温州一“炒房团”团签走不少房源。

房地产企业亦是如此。2014年政策提出对房地产实施“分类调控”。一线城市增加房子供应,但限购政策不退出,继续遏制“炒房”行为。

库存量较大城市则控制住在用地规模,调整新建商品房上市机构。在满足居民合理需求下,消化库存。

在政策调整下,很多知名房企都陆续放慢脚步,甚至收缩盘面。“逆水行舟不进则退”,更多企业还是选择逆风飞行。

也正因此,中梁、正荣、金茂房企迎来后发优势,2018年,有13家房企销售额破千亿元。全年千亿房企军团达30个。

房企的分化不禁让人感叹,“江山代有才人出,各领风骚多少年”。

现在看来,2018年似乎是房企最好的时刻。2019年,政策定调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”。一句话让房企背负太多压力。

规模还要扩张、销售额也要创新高。但房价突然难以上涨了,不仅“炒房者”发蒙,房企也开始不再坚持“慢就是退”发展想法。

房地产行业有个不成文的规律,行情不好的时候,业务就从三四线收缩至一二线城市。

但实际上,2019年一二线城市也不再是安全地。北京二手房价持续数月小幅下跌已是现实。深圳也在试图扭转房价下跌局面。

大城市自有大城市的尴尬。相比之下,小城市则相对灵活。1月2日,四川省自贡市富顺县打响2020年“救市”第一枪!

这只是被曝光的,大部分没有曝光的三四线、五六线城市多多少少都有类似政策出台。原来“因城施策”,实则是对房地产的一种的托底。

16万亿销售额再冲新高,房企生存质量如何?

在上有“限价”天花板,下有地方政策托底下,房价起起伏伏,房企也不如以前活得“潇洒”。

中原地产统计,2019年全国合计出台房地产调控政策次数达620次,同比增加38%,刷新历史记录。

但就是在超600次重重压力下,房地产行业仍在冲击16万亿销售额。

在前两天的跨年演讲中,丁祖昱预测,2019年房地产销售金额会突破16万亿元,同比上升约7%左右。2018年为15万亿元。

从这个销售规模看,2019年依旧是房地产最景气的年份。但繁荣的宏观数据并不能为房企粉饰太平。

在销售基点、严调控下,房企生存压力历史未有。天风证券研报显示,百强销售增速也从2018年的35%下降到2019年的16%。

在2019年销售目标完成率上看,除世茂完成率124%、绿城122%、阳光城117%超额完成既定目标外,华发、富力、奥园则略低于计划。

富力地产原定年度销售目标是1600亿元,但克而瑞数据显示,实际达成数字为1493.1亿元。其行业排名也跌出前20强。

此外,丁祖昱也在演讲中印证这个观点。2016年百强房企的增速在50%左右,今年百强房企的增速只有6.5%左右,可以说是跳水式的失速。

最让房企引以为豪的千亿销售“俱乐部”,2019年仅迎来6家房企,不及2018年13家的一半。

新扩容的6家千亿房企是中国奥园、滨江地产、建业地产、佳兆业、美的置业。

有新人笑就有旧人哭。16万亿的销售规模下,房企洗牌进一步加剧。失意的泰禾,千亿销售额都没能守住。还有更惨的,奥山、银亿跌出百亿销售榜单。

销售失速的“老”富力,还有2019年被传的沸沸扬扬的暂定拿地文件,屡屡被揭开的负债“伤疤”总是难好。

营销常规手段凸显压力,2020年销售额将降至冰点?

销售难上规模,从来没有感觉房子这么难卖。一位房产销售如是说。2019年成房企销售难的“分水岭”。

房子卖不动,容易起内讧。2019年底上演一出房企与渠道“斗嘴”事件。当时财华社也写了一篇《乙方“撕”甲方
谁动了房地产开发商的奶酪?》去解读此事。

对于房企的营销压力丁祖昱则认为,很多房企被渠道绑架了。

他给出一组数据。单盘产能从2016年10亿元降到2019年的5.9亿元,竞争不可避免,常规手段全面失效,卖房全依赖于渠道。

2018年之前渠道占比小于5%,2018年升到10-15%,2019年开始达到50%,2019年四季度占比则达到50%以上。

为什么渠道这么厉害?丁祖昱也给出解释:最大逻辑就是客户发生天翻地覆的变化,由于财富客户下降,今天自用型客户和楼盘要匹配起来,比过去困难得多。

通俗点讲,就是“炒房客”,尤其是组团“炒房”少了,那些一口气买一层楼、或者一栋楼做投资的人没了,散客自然要靠渠道、时间去寻找了。

这也侧面说明,房子的市场需求或已经接近饱和。没有市场,16万亿将是房地产销售规模顶点?

对于2020年房地产行业,招商策略预测房地产销售金额增速将转负。其从投资角度进行了解释。

招商证券认为,“房住不炒”政策会一直影响一线城市房产的投资回报率。

此外,货币宽松政策已经开启本轮利率下行周期,信托、债券型产品、银行理财及货币基金收益率将会继续下行。

“资产荒”下,未来五年,能够提供10%以上年化回报的资产可能仅剩权益型产品——例如偏股型基金。

“炒房”的开始“炒股”,居民资金将加速流入股市,楼市将被打入“冷宫”。缺乏有效供需,又失去“投资价值”,未来房地产销售增速或将跌至冰点。

作者|李莹

编辑|彭尚京

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