金地的产业梦想

大概没有哪家房企的掌舵人,像金地集团董事长凌克这么关注产业,提起世界、中国的产业变迁和发展,如数家珍。12月3日,凌克携金地集团核心管理层,包括总裁黄俊灿,高级副总裁徐家俊、陈长春,胶东公司总经理王为军等人,罕见地共同现身青岛。他们是为青岛西海岸新区而来。金地集团与新区管委会签署战略合作协议,将在此开发三个项目,均为产业园区。金地将为西海岸导入体育、教育、康养、医疗等资源,推动人工智能、智能制造、生物医药等产业落地,预计总投资超过500亿。几年前,金地就进入了产业地产领域,迄今为止已运营20个产业园。这家曾号称为“万保招金”四大龙头之一的开发商,没有陷入单纯的规模之争,而是将眼光放到了更远的未来。从深圳、上海,再到青岛,乃至美国,金地演绎了一家中国房企探寻产业变迁,主动牵引产业转移,并探索产融结合、开发运营产业园区的故事。2019年前11月,据克而瑞排行榜,金地销售1752亿,排名15。对“金地速度是否慢了”的疑问,凌克不以为意,他的关注点更在增量市场。在凌克看来,产业园区的本质仍是办公楼,是房地产开发业务的延伸,“办公是房地产除住宅之外的第二大生意,”在这个新的赛道上,金地要力争上游。第二大生意深圳南山高新区,金地威新产业园,一片繁忙景象。这里集中了6家世界500强和17家上市公司,包括英特尔、亚马逊、松下、阿里巴巴、大疆创新等知名公司;2018年税收同比增长19%,达到6亿元。这是金地的第一个产业园,如今已成为产业园区运营的样板。凌克对21世纪经济报道记者说:“英特尔、亚马逊华南的研发中心、大疆总部都在这里,除了这些特别知名的公司,还有很多中型的公司。”深圳之外是上海。据凌克介绍,在上海,金地已经落地闵行科创园、虹桥科创园、嘉定智造园、宝山智造园等多个产城融合项目,还有两大文创产业园区——上海8号桥和三邻桥项目。2018年,金地的产城项目又在南京落地,获取了位于南京国家级软件产业研发基地的南京雨花科创中心项目。此次落子青岛,又是金地产业开发运营的一大突破。凌克透露,在青岛的项目中可售面积很少,都是持有运营,将来要引入产业公司。金地产业园区亦在海外布局,尤其是高科技集中的美国。7年前,万科判断住宅开发规模即将见顶,遂转型城市配套服务商,寻找增长的“第二曲线”;7年来,房地产行业转型风盛,几乎所有的开发商都在寻找自己的新路径。金地也不例外,凌克找到的路径是地产相关多元化,从住宅延伸到办公。凌克认为,“产业园区本质上还是办公楼,只是业态不一样,办公楼是地产生意里面的第二大生意,第一大是住宅,第二大就是办公楼;办公楼又分两种,第一种就是纯粹的办公楼,第二种就是产业的办公楼。”截至目前,金地集团开发和运营的产业项目接近20个,累计园区面积200多万平方米,布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞和圣地亚哥等地。然而一个绕不过去的问题是,过去4年,在货币高发之下,住宅市场经历了一个超级大牛市,碧桂园、融创、旭辉、新城等一批高周转的黑马冒了出来,规模、增速大幅超越了万科、保利、中海、华润、金地这样的老牌地产公司。金地是否错失了住宅开发的机会窗口?规模增速是否太慢了?凌克着急吗?凌克听到这样的问题立刻回应,“金地的销售额并不差。不能只看规模,还要看净资产、总资产、利润等指标。”他不太关注金地的销售排到第几,长远来看,他认为地产的几类大生意都要做,“住宅、办公楼、公寓,这些我们全部都会去做,还要到全世界去做,这就是金地公司。”凌克称,金地现在开发的产业地产都很成功,“首先引入的产业是技术含量比较高的产业;第二这些公司的经营情况很好,也给当地政府创造了很好的税收。”到产业中去几年前,北师大金融教授钟伟就指出,“房地产公司应该思考如何加载产业,将来运营商会‘吃掉’开发商。”房地产进入存量时代,开发转向运营,逻辑简单明了,但实际操作却难上加难。加载产业,意味着开发商们要进入、沉浸到自己完全陌生的领域,这是一场脱胎换骨的折磨。目前市场上,很多所谓产业的项目,本质仍为房地产,以出售物业反哺持有物业。产业地产的先锋华夏幸福,财报中的收入来源仍大多是销售。凌克这几年脚步遍及中美多个城市。他认为,做产业园区的运营必须要懂产业,其中最核心的就是,弄明白产业变迁和发展的规律。在他的观察中,产业大概有三种迁移:第一种是按照人才迁移。以美国为例,“在美国做生命工程、医疗,往前推二十年是波士顿,但是今天看就不止了,旧金山、圣迭戈、奥斯丁旁边也有很多生命工程的公司,因为旧金山、圣迭戈的大学医学系比较好,这就是人才带来产业的改变。”第二是按产业的梯度迁移,比如从深圳到东莞、再到内陆城市;第三是有一些特别的大公司,带出来一个城市的产业改变,比如说亚马逊之于西雅图,阿里巴巴之于杭州。凌克认为,产业总是不断地由贵的地方逐步往便宜的地方走,“迁移还是有规律的,最后研发中心会在中心城市,比如旧金山全是公司总部加研发中心,深圳那么高的成本,再去做一个生产车间就贵了;一些小一点的研发中心和生产基地,就来到菲尼克斯、德州、青岛这类城市。”金地的产业园布局也符合这样的路径,从深圳、上海,再到南京、青岛等地。主要招商的产业为人工智能、生物医药、智能制造等。凌克告诉记者,在选产业进入园区时,还是倾向于高端产业,“高端产业、总部研发的办公楼最有竞争力,它们更稳定,租金也高。但也会做产业链的全配套,配一些厂房。”青岛的三个项目,分别位于桥头堡国际商务区、交通商务区和隐珠街道,金地将投资配套项目,导入不同的产业资源,比如康养、文体等,打造产城融合生态圈。在房企多元化发展的大背景下,不少房企都选择进军科技前沿领域,如碧桂园斥资百亿研发智能机器人,恒大投资新能源汽车等。金地的定位非常清晰,还是开发商、运营商,而非自己去做产业实体。虽然旗下也有智能软件公司,但金地不会激进地进军前沿科技,只会去投资或合作。凌克感慨,“今天的电动车多难卖啊?”盈利的闭环每一种生意都有它的盈利模式,住宅开发就是拿地盖房再卖掉,赚的是土地升值的差价,是一种即售模式。而产业园区就不一样了,它需要持有运营。凌克认为,产业地产的盈利,主要来源于租金收入和资产升值。“产业做成功的标志之一是租金收益率,金地目前的产业地产一般的租金收益率都在7%-8%;如果开发一个纯办公楼,只需要5%-6%就可以。因为要把它卖掉的时候,买方出的价往往更高。”凌克说。造成这一区别的主要影响因素是流动性和出租率,他解释,办公楼更容易流动,产业地产“接盘侠”少一些;另外产业地产都是大租户,一个租户如果退了,出租率就会受很大影响。产业园区的生意,最后做得成不成功,对发展商来说,就是看租金收益率或者把它卖掉的溢价。而在运营的培育期,需要沉淀大量的资金,必须产融结合。金地早就设立了房地产私募基金稳盛投资,可以投资产业项目;金地的员工跟投,也投入了产业,可有2倍杠杆。此外,金地还与多个外部资方进行股权合作。凌克透露,在青岛的投资中便引入美国阿波罗基金,双方各自持股50%。金地还投资了四只产业基金,分别是AMINO
Capital(丰元创投)、元禾谷风、Mission Bay
Capital、清源创投,涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、合成药物、基因检测等领域。凌克表示,金地作为开发商,做产业地产的最终目标并不是持有运营,“还是要卖的,哪一个开发商会把所有的物业全部拿在手上?”在卖之前,凌克同意,运营价值越高的资产价值越高,“租金表现得越好,卖的价就越好。”凌克透露,金地在圣何塞开发的产业园卖给了谷歌,自有资金的收益率估计是25%。在国内,产业地产要转售目前比较困难。凌克指出,有一种人是做资产管理,他们希望长期持有优质资产,比如保险公司。它们就是合适的接盘方。在过去,保险公司只愿意投资和接盘北上广深等一线城市的资产,如今形势转变,北上广深收益率变低,成都、武汉和杭州等城市产业经济规模不断扩大,保险公司接手资产的意愿也变强了。他也期待REITS模式的“出售”和退出。美国产业地产的大公司,最后都是做REITS,办公楼、产业地产、酒店、公寓全部都是REITS,“迟早中国也会有这个的。”凌克认为,REITS需要控制负债率和风险。REITS是把资产分割成金融产品,卖给了普通老百姓,所以不允许过度高周转,因为高周转意味着高杠杆、高负债,那这个公司的风险就大了。新的竞争力一家公司的业务与风格,往往与创始人、领导人密切相关,凌克崇尚稳健之道,金地的运作也以“穿越经济周期”为核心出发点。当碧桂园今年冲击8000亿,万科、恒大6000亿,融创也上了5000亿时,凌克并不想盲目地冲击规模。衡量一家公司长久的竞争力,更需要看ROE、净利润,以及新的盈利模式和能力。对开发商而言,最核心的资源仍然是土地和资金。将视野扩展到全行业,一二线城市增量土地萎缩,公开招拍挂地价高企,几个大型房企巨头,都在通过各种方式获得持续发展的土地资源。比如,万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上,试图为传统的开发业务带来新的增长曲线。又如,碧桂园要做智能机器人和科技小镇,恒大借新能源汽车大建厂区,融创和万达争相拿文旅项目,华夏幸福也有产业新城,这些都可以得到地方政府的青睐。而类似央企招商蛇口、华润置地、中海地产这类,他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力,也能与地方合作,拿到大型项目。换言之,未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂的,甚至垄断式的。“未来可能一家公司每年靠几个超大型项目,就能跑在前面。”深圳一家大型开发商人士说。金地通过产业园区获取项目资源,是否可以成为这家公司新的竞争力?让它在房地产下半场竞争中突围?对此凌克表示,拿地偶然因素多,金地有教育、医疗、文化体育等产业能力,可以去到不同的地方,在某些大型开发区里提供配套服务,导入产业资源,出发点“是为当地政府解决问题”,而非拿地。“我们并没有那么高的期望,总是要去提供综合性的产品,通过这种方式拿地大概是30%,70%还是希望招拍挂拿地。”不过显然,通过多年的产业园区运营,金地已经具备了更多面向未来的竞争力。最终,凌克认为,中国开发商的目标就是成为凯德,在开发+资产管理的模式下,“公寓和办公楼REITS的市值比住宅都大,管理资产1300多亿新币。”凌克说。
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原标题:金地的产业梦想
金地是否错失了住宅开发的机会窗口?规模增速是否太慢了?
大概没有哪家房企的掌舵人,像金地集团董事长凌克这么关注产业,提起世界、中国的产业变迁和发展,如数家珍。
12月3日,凌克携金地集团核心管理层,包括总裁黄俊灿,高级副总裁徐家俊、陈长春,胶东公司总经理王为军等人,罕见地共同现身青岛。
他们是为青岛西海岸新区而来。金地集团与新区管委会签署战略合作协议,将在此开发三个项目,均为产业园区。
金地将为西海岸导入体育、教育、康养、医疗等资源,推动人工智能、智能制造、生物医药等产业落地,预计总投资超过500亿。
几年前,金地就进入了产业地产领域,迄今为止已运营20个产业园。这家曾号称为“万保招金”四大龙头之一的开发商,没有陷入单纯的规模之争,而是将眼光放到了更远的未来。
从深圳、上海,再到青岛,乃至美国,金地演绎了一家中国房企探寻产业变迁,主动牵引产业转移,并探索产融结合、开发运营产业园区的故事。
2019年前11月,据克而瑞排行榜,金地销售1752亿,排名15。对“金地速度是否慢了”的疑问,凌克不以为意,他的关注点更在增量市场。
在凌克看来,产业园区的本质仍是办公楼,是房地产开发业务的延伸,“办公是房地产除住宅之外的第二大生意,”在这个新的赛道上,金地要力争上游。
第二大生意 深圳南山高新区,金地威新产业园,一片繁忙景象。
这里集中了6家世界500强和17家上市公司,包括英特尔、亚马逊、松下、阿里巴巴、大疆创新等知名公司;2018年税收同比增长19%,达到6亿元。
这是金地的第一个产业园,如今已成为产业园区运营的样板。凌克对21世纪经济报道记者说:“英特尔、亚马逊华南的研发中心、大疆总部都在这里,除了这些特别知名的公司,还有很多中型的公司。”
深圳之外是上海。据凌克介绍,在上海,金地已经落地闵行科创园、虹桥科创园、嘉定智造园、宝山智造园等多个产城融合项目,还有两大文创产业园区——上海8号桥和三邻桥项目。
2018年,金地的产城项目又在南京落地,获取了位于南京国家级软件产业研发基地的南京雨花科创中心项目。
此次落子青岛,又是金地产业开发运营的一大突破。凌克透露,在青岛的项目中可售面积很少,都是持有运营,将来要引入产业公司。
金地产业园区亦在海外布局,尤其是高科技集中的美国。
7年前,万科判断住宅开发规模即将见顶,遂转型城市配套服务商,寻找增长的“第二曲线”;7年来,房地产行业转型风盛,几乎所有的开发商都在寻找自己的新路径。
金地也不例外,凌克找到的路径是地产相关多元化,从住宅延伸到办公。
凌克认为,“产业园区本质上还是办公楼,只是业态不一样,办公楼是地产生意里面的第二大生意,第一大是住宅,第二大就是办公楼;办公楼又分两种,第一种就是纯粹的办公楼,第二种就是产业的办公楼。”
截至目前,金地集团开发和运营的产业项目接近20个,累计园区面积200多万平方米,布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞和圣地亚哥等地。
然而一个绕不过去的问题是,过去4年,在货币高发之下,住宅市场经历了一个超级大牛市,碧桂园、融创、旭辉、新城等一批高周转的黑马冒了出来,规模、增速大幅超越了万科、保利、中海、华润、金地这样的老牌地产公司。
金地是否错失了住宅开发的机会窗口?规模增速是否太慢了?凌克着急吗?
凌克听到这样的问题立刻回应,“金地的销售额并不差。不能只看规模,还要看净资产、总资产、利润等指标。”
他不太关注金地的销售排到第几,长远来看,他认为地产的几类大生意都要做,“住宅、办公楼、公寓,这些我们全部都会去做,还要到全世界去做,这就是金地公司。”
凌克称,金地现在开发的产业地产都很成功,“首先引入的产业是技术含量比较高的产业;第二这些公司的经营情况很好,也给当地政府创造了很好的税收。”
到产业中去
几年前,北师大金融教授钟伟就指出,“房地产公司应该思考如何加载产业,将来运营商会‘吃掉’开发商。”
房地产进入存量时代,开发转向运营,逻辑简单明了,但实际操作却难上加难。
加载产业,意味着开发商们要进入、沉浸到自己完全陌生的领域,这是一场脱胎换骨的折磨。
目前市场上,很多所谓产业的项目,本质仍为房地产,以出售物业反哺持有物业。产业地产的先锋华夏幸福,财报中的收入来源仍大多是销售。
凌克这几年脚步遍及中美多个城市。他认为,做产业园区的运营必须要懂产业,其中最核心的就是,弄明白产业变迁和发展的规律。
在他的观察中,产业大概有三种迁移:第一种是按照人才迁移。以美国为例,“在美国做生命工程、医疗,往前推二十年是波士顿,但是今天看就不止了,旧金山、圣迭戈、奥斯丁旁边也有很多生命工程的公司,因为旧金山、圣迭戈的大学医学系比较好,这就是人才带来产业的改变。”
第二是按产业的梯度迁移,比如从深圳到东莞、再到内陆城市;第三是有一些特别的大公司,带出来一个城市的产业改变,比如说亚马逊之于西雅图,阿里巴巴之于杭州。
凌克认为,产业总是不断地由贵的地方逐步往便宜的地方走,“迁移还是有规律的,最后研发中心会在中心城市,比如旧金山全是公司总部加研发中心,深圳那么高的成本,再去做一个生产车间就贵了;一些小一点的研发中心和生产基地,就来到菲尼克斯、德州、青岛这类城市。”
金地的产业园布局也符合这样的路径,从深圳、上海,再到南京、青岛等地。主要招商的产业为人工智能、生物医药、智能制造等。
凌克告诉记者,在选产业进入园区时,还是倾向于高端产业,“高端产业、总部研发的办公楼最有竞争力,它们更稳定,租金也高。但也会做产业链的全配套,配一些厂房。”
青岛的三个项目,分别位于桥头堡国际商务区、交通商务区和隐珠街道,金地将投资配套项目,导入不同的产业资源,比如康养、文体等,打造产城融合生态圈。
在房企多元化发展的大背景下,不少房企都选择进军科技前沿领域,如碧桂园斥资百亿研发智能机器人,恒大投资新能源汽车等。
金地的定位非常清晰,还是开发商、运营商,而非自己去做产业实体。虽然旗下也有智能软件公司,但金地不会激进地进军前沿科技,只会去投资或合作。凌克感慨,“今天的电动车多难卖啊?”
盈利的闭环
每一种生意都有它的盈利模式,住宅开发就是拿地盖房再卖掉,赚的是土地升值的差价,是一种即售模式。
而产业园区就不一样了,它需要持有运营。凌克认为,产业地产的盈利,主要来源于租金收入和资产升值。
“产业做成功的标志之一是租金收益率,金地目前的产业地产一般的租金收益率都在7%-8%;如果开发一个纯办公楼,只需要5%-6%就可以。因为要把它卖掉的时候,买方出的价往往更高。”凌克说。
造成这一区别的主要影响因素是流动性和出租率,他解释,办公楼更容易流动,产业地产“接盘侠”少一些;另外产业地产都是大租户,一个租户如果退了,出租率就会受很大影响。
产业园区的生意,最后做得成不成功,对发展商来说,就是看租金收益率或者把它卖掉的溢价。
而在运营的培育期,需要沉淀大量的资金,必须产融结合。金地早就设立了房地产私募基金稳盛投资,可以投资产业项目;金地的员工跟投,也投入了产业,可有2倍杠杆。
此外,金地还与多个外部资方进行股权合作。凌克透露,在青岛的投资中便引入美国阿波罗基金,双方各自持股50%。
金地还投资了四只产业基金,分别是AMINO
Capital(丰元创投)、元禾谷风、Mission Bay
Capital、清源创投,涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、合成药物、基因检测等领域。
凌克表示,金地作为开发商,做产业地产的最终目标并不是持有运营,“还是要卖的,哪一个开发商会把所有的物业全部拿在手上?”
在卖之前,凌克同意,运营价值越高的资产价值越高,“租金表现得越好,卖的价就越好。”
凌克透露,金地在圣何塞开发的产业园卖给了谷歌,自有资金的收益率估计是25%。
在国内,产业地产要转售目前比较困难。凌克指出,有一种人是做资产管理,他们希望长期持有优质资产,比如保险公司。它们就是合适的接盘方。
在过去,保险公司只愿意投资和接盘北上广深等一线城市的资产,如今形势转变,北上广深收益率变低,成都、武汉和杭州等城市产业经济规模不断扩大,保险公司接手资产的意愿也变强了。
他也期待REITS模式的“出售”和退出。美国产业地产的大公司,最后都是做REITS,办公楼、产业地产、酒店、公寓全部都是REITS,“迟早中国也会有这个的。”
凌克认为,REITS需要控制负债率和风险。REITS是把资产分割成金融产品,卖给了普通老百姓,所以不允许过度高周转,因为高周转意味着高杠杆、高负债,那这个公司的风险就大了。
新的竞争力
一家公司的业务与风格,往往与创始人、领导人密切相关,凌克崇尚稳健之道,金地的运作也以“穿越经济周期”为核心出发点。
当碧桂园今年冲击8000亿,万科、恒大6000亿,融创也上了5000亿时,凌克并不想盲目地冲击规模。
衡量一家公司长久的竞争力,更需要看ROE、净利润,以及新的盈利模式和能力。
对开发商而言,最核心的资源仍然是土地和资金。将视野扩展到全行业,一二线城市增量土地萎缩,公开招拍挂地价高企,几个大型房企巨头,都在通过各种方式获得持续发展的土地资源。
比如,万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上,试图为传统的开发业务带来新的增长曲线。
又如,碧桂园要做智能机器人和科技小镇,恒大借新能源汽车大建厂区,融创和万达争相拿文旅项目,华夏幸福也有产业新城,这些都可以得到地方政府的青睐。
而类似央企招商蛇口、华润置地、中海地产这类,他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力,也能与地方合作,拿到大型项目。
换言之,未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂的,甚至垄断式的。“未来可能一家公司每年靠几个超大型项目,就能跑在前面。”深圳一家大型开发商人士说。
金地通过产业园区获取项目资源,是否可以成为这家公司新的竞争力?让它在房地产下半场竞争中突围?
对此凌克表示,拿地偶然因素多,金地有教育、医疗、文化体育等产业能力,可以去到不同的地方,在某些大型开发区里提供配套服务,导入产业资源,出发点“是为当地政府解决问题”,而非拿地。
“我们并没有那么高的期望,总是要去提供综合性的产品,通过这种方式拿地大概是30%,70%还是希望招拍挂拿地。”
不过显然,通过多年的产业园区运营,金地已经具备了更多面向未来的竞争力。最终,凌克认为,中国开发商的目标就是成为凯德,在开发+资产管理的模式下,“公寓和办公楼REITS的市值比住宅都大,管理资产1300多亿新币。”凌克说。21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。

《投资者网》李宁

在金地集团董事长凌克的设想中,近2000亿销售额的金地集团未来要做的还有很多:“住宅要做,办公楼要做,出租公寓也要做,全部都要做。而办公楼可以分为两种,一种是纯粹办公楼,另一种是产业办公楼。未来金地要做到全世界。”

虽然住宅地产目前是金地的主要收入,但对产业地产的重视,一定意义上,金地近些年已经在国内外成绩斐然。

从青岛西海岸到全球布局

12月3日,金地集团与青岛西海岸新区战略合作协议签约仪式在青岛西海岸新区举行。据悉,金地将在西海岸地区规划签约近5000亩地块,未来将在区域内进行包含住、教育、医疗、商业综合体等综合业态的开发,总投资额300亿元。

具体而言,双方就青岛桥头堡国际商务区、交通商务区、隐珠街道三个区域内的三个重点项目分别签署了合作框架协议。金地集团将结合各个区域的产业资源基础和实际发展需求,有针对性地导入体育、教育、康养、医疗等产业资源,着力推动人工智能、智能制造、生物医药等战略性新兴产业在西海岸新区落地。

公开资料显示,青岛西海岸新区位于山东省青岛市西岸,包括原黄岛区全部行政区域,和原青岛市经济技术开发区和原胶南市全部行政区域,
其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里,西海岸新区是国务院批准的第9个国家级新区,处于山东半岛蓝色经济区和环渤海经济圈。

早在2010年,金地就布局山东市场,已经在烟台、济南、青岛布局多个项目。不过,此次签约的青岛西海岸项目,或将成为金地在山东及国内最大的产业地产项目之一。

金地集团董事长凌克是地产老兵,他表示,公司积累的产业基础和园区运营能力将成为金地未来的一项核心竞争力之一。西海岸项目的签约,便是金地复合型业态在重点城市的首次落地尝试,金地将联同青岛西海岸新区,打造以”市场+产业+技术+人才+配套”为核心的产城融合生态圈。

作为国内知名的老牌房企之一,住宅之外,金地对产业地产的想法与实践,外界所知不多。但实际上,不管在国内,还是国际上,金地近些年都耕耘众多,经验丰富。

据《投资者网》获悉,早在2016年,金地集团旗下金地商置就成立了专注于产业平台运营的控股子公司金地威新产业发展公司,聚焦高科技、新能源、大健康、新文创等领域,以高标准打造国际化全产业平台。

以深圳金地威新产业园为例,这里聚集的不仅有整机厂华为、大疆、松下;还有芯片供应商英特尔;总装厂有伟创力;元器件供应商安富利,6家世界500强、17家上市公司形成了园区内互有层次的产业链条。

截止目前,金地在海内外自主开发和运营的产业项目已经接近20个,
总建筑面积200多万平方米。布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球产业高地,产业园区吸引了众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

凯德模式与产业地产的未来

几年下来,金地产业地产盈利情况实际如何?未来发展方向又在何方?日前,《投资者网》等对话了凌克。

在凌克看来,开发商做产业地产最重要的指标是租金收益率的表现,即租金收益率Ebitda
Yield。“现在金地产业地产一般的租金年化收益率在7%-8%,这是标准。如果开发办公楼,并不需要这么高,年化率只需要5%-6%就可以。为什么产业地产高?因为要看某一天把它卖掉的时候,买方出的价是多少,因为买方买办公楼一般价格更高,存在资产及运营的溢价。

凌克认为,产业地产是否成功的标志也是租金收益率以及卖掉后的溢价。他举例,“金地在美国圣何塞开发的产业园区,最后卖给谷歌,自有资金收益率达到25%。”

针对中国产业地产的发展现状,凌克指出,“过去接盘者少,其实接产业园区跟接办公楼道理一样。在全世界有两种模式去持有办公楼或开发产业地产,产业地产其实也是办公楼,不过是另一种业态。有一种是开发商,拿到地做成之后,把它卖掉,这是开发商模式;还有一种是做资产管理,可以长期持有,像保险公司有很多钱可以投入到这些固有收益产品上,如果开发商做运营的话,还可以发REITs。

凌克心目中产业地产做得较好的目标是新加坡凯德集团。他谈到,凯德一方面做住宅,另一方面做办公楼REITs,而办公楼REITs的市值比住宅都大,有2000多亿新币。

再以美国为例,凌克指出,所有的美国产业地产大公司,最后都是REITs,很多公司估值都可以达到200亿美金。美国因为有REITs,所以办公楼、产业地产、酒店、公寓,全部都是REITs。

凌克透露,金地一般产业园区规模在10万平方米,而产业地产中最有价值的是研发楼,金地倾向于做高端产业,如此才最有竞争力。但他也表示,只做研发楼,不做厂房也不可行,最终要做的是产业链的全配套。

如何筛选产业?如何选择城市?凌克认为,选择城市关键是产业导向,产业在哪里可以生存,有需求。“比如服务性产业,要看这里的人口,消费;研发性产业要看当地的受教育程度,产业集群;如果是工厂的话,要考虑工厂在这里是否合算。”

谈及未来,凌克表示,金地还将持续在产业地产上发力,选择适应产业地产发展好的位置及空间,不断提升产业地产运营能力,盈利方面最终需要卖掉或REITs,而国内REITs尚待进一步放开。

无疑,相比住宅快周转的节奏,产业地产周期长所需要的资金投入以及运营能力都极其考验开发商。据悉,金地集团相继引入美国阿波罗基金等合作伙伴,并与源创力波士顿、丰元创投、山蓝资本、中国产业升级网等全平台及孵化器签订了战略合作协议,在发展产业平台方面谋求更多合作。

而且,从人才梯队层面,金地产业地产发展也在持续聚集人才。12月11日,金地商置对外表示,张晋元确认履新高级副总裁,分管金地商置产业。

张晋元毕业于清华大学电子工程专业,后在斯坦福大学攻读商学位,拥有IBM、麦肯锡等职业履历,他还曾担任万科集团战略投资部总经理、万科成都公司总经理、华夏幸福副总裁、泰禾副总裁等。

截止今年前十一个月,金地集团累计实现签约面积895.9万平方米,同比上升25.64%;累计签约金额1751.1亿元,同比上升30.98%;金地商置前11个月销售业绩,累计实现合约销售额约524.88亿元,实现销售面积约259.89万平方米。■

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