房地产“限利润”!长沙市发改委:商品住房平均利润率6-8%!

12月11日,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》),要求进一步加强商品住房价格管理,要求商品住房的平均利润率为6%-8%。《通知》明确商品住房价格由“成本+利润+税金”三部分组成,其中成本构成包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、管理费用、销售费用等8项。利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以成本构成中的1-4项之和为基数。平均利润率为
6%-8%。该《通知》即日起执行。南都记者留意到,早在两年前,长沙市发改委曾在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。根据这一调控政策,限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%至8%。

原标题:调控新招!长沙商品房限利6%至8% 业内称执行难

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摘要
12月11日,长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》。通知提出加强商品住房价格管理,明确价格成本由“成本+利润+税金”三部分组成,平均利润率为6%至8%。该文件于今日开始执行。

原标题:长沙调控政策加码,“限利润”全面铺开,商品房平均利润率6%-8%

继限价、限售、限贷之后,商品房市场又现“限利”调控政策。

12月11日,湖南省长沙市发展改革委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,明确规定了商品住房价格构成,并要求商品住房平均利润率为6%-8%。

12月11日,长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(简称“通知”)。通知提出加强商品住房价格管理,明确价格成本由“成本+利润+税金”三部分组成,平均利润率为6%至8%。该文件于今日开始执行。

商品房售价中,房地产开发商应占多少利润?

时隔多年后,“限利”政策重回房地产市场。对此,有业内人士认为,是“房住不炒”下的“创新版本”;也有业内人士认为,该政策将会面临执行难。

对于这一问题,湖南长沙近日给出了当地的官方解答。

“限利”政策由限价房延伸至商品房

12月11日,湖南省长沙市发展改革委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(下称《通知》),明确规定了商品住房价格构成,并要求商品住房平均利润率为6%-8%。该《通知》自公布之日即12月11日起执行。

通知明确,商品住房价格由成本加利润、加税金构成。其中商品房成本构成共包括8项,分别是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次长沙出台的政策对于商品住房的价格进行了比较清晰的管控,特别是规定了利润率的范围,将使相关住房产品的定价更加科学,既确保了房企一定的盈利空间,也确保了房价相对稳定。

而利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润提取应以前款成本构成中的1-4项之和为基数,平均利润率为6%至8%。

明确商品房价格构成

通知要求,5类费用不得计入商品房价格,包括住宅小区内经营性设施的建设费用,开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用,各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用,各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款,按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

具体来看,《通知》指出,商品住房价格由“成本+利润+税金”三部分构成。其中,成本包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费和小区内公共基础设施及公共配套设施费(前1-4项)等共8项费用;利润为商品住房开发经营企业按规定计提的利润,利润的提取以前款成本构成中的1-4项之和为基数;税金将按国家税法和有关政策执行。

事实上,早在2017年,长沙就发布过限利润的政策。当时,长沙市发改委在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成,平均利润率为6%至8%。

同时,《通知》提供的商品住房销售价格计算程序及公示表显示,长沙市规定的商品住房平均利润率区间为6%-8%。

从政策内容来看,如今的“限利”政策由之前的限价商品住房延伸到商品住房的范围。业内人士分析认为,长沙过去几年供应的住宅土地以限价房为主,长沙的限价房与北京的限竞房性质差不多,同样属于商品房,并非政策保障房。此次政策约束的范围既包括限价房,也包含了其他类型的商品房。

这一利润率对于房企而言并不算高。中银国际证券研报显示,2019
年1-9月,地产板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%,分别较2019年中期下降1.1和1.5个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,长沙对商品住房价格进行了清晰的管控,尤其明确了利润率的范围,显然是限制利润的做法。“既给房企留有一定的盈利空间,也确保了房价的相对稳定。”

此外,《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了明确规定。

“限利”执行难落地?

住宅小区内经营性设施的建设费用;

房地产最早的“限利”政策出现在2012年。当时陕西省提出,在成本的基础上,加上10%左右的合理利润率,得出房屋最后的售价。超出价格区间的商品房将无法备案,也无法取得预售证。

开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用以及应分摊的各种费用;

来自中银国际证券的数据显示,2019年1月-9月房地产板块的总体净利率为10.3%。从数据看,此次长沙规定的利润范围不及这一标准。

各项与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

中原地产首席分析师张大伟介绍,也是在2012年,海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》,明确限价商品住房的具体销售价格,应按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。

各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

同年,三亚市发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》,对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定,并要求限价商品房的利润不超过建设成本的6%。

按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

对于“限利”政策时隔多年后重回房地产市场,严跃进认为,长沙从成本管控的角度设定利润,可以理解为是“房住不炒”下的“创新版本”。这也是回归工程项目的成本定价法,对于一些科学管理的项目,可以获得更高的利润,而对于一些营销等费用过高的企业来说,利润自然也难以做高。

长沙市商品房销售价格计算程序及公式表

不过,张大伟认为,对商品住宅限制利润,执行将很难落地。“6%至8%的净利润不算低,是按照项目计算,而不是按开发商的投资额计算。对比其他行业来说,能保证6%至8%的利润率已经不错了。”他表示,这一政策对之前拿地的开发商影响会比较大,因为之前的土地成本较低,近几年拿地的大部分房企,利润已很难达到6%至8%。

严跃进认为,长沙此次政策从成本管控的角度设定利润,可以理解为是房住不炒下的一个创新版本,也是回归工程项目的成本定价法。对于一些工程项目科学管理的项目,或将获得更高的利润,而对于部分财务和营销等费用过高的企业而言,利润将难以做高,这也将鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

张大伟称,长沙的“限利”调控政策,其利润计算公式很难成立,因为各家企业成本不一样,比如建安成本就有不小的差距,资金成本也各不相同,这些都将导致价格的差距。

限价政策加码

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值得注意的是,长沙本次出台的“限利”政策并非首创,而是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》执行有效期满后的政策延续与加码。

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2017年12月11日,长沙市发展改革委推出《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(下称《办法》),办法规定,限价商品住宅价格由“成本+利润+税金”三部分构成,平均利润率同样是6%-8%,执行有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。

房地产“限利润” 长沙市发改委:商品住房平均利润率6-8%

在业内人士看来,本次发布的《通知》执行日正好是上述《办法》的到期日,或可理解为是长沙市商品住房限价政策的2.0版本,限价房源由此前的限价商品房扩大至全部商品房。

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不过,对于长沙此次再度加码调控政策,市场观点却在“限价”与“保价”间摇摆不定。

一方面,严跃进认为,商品房销售价格表中规定的平均利润率区间限制了房企的利润,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。

另一方面,浙报传媒地产研究院院长丁建刚则认为,长沙限制开发商的利润最高在6%-8%之间,看似仍在限价,但实质发生了根本变化。因为,这个限价没有天花板,是在所有的成本上顺加6%-8%的利润。换言之,无论拿地价多高,利润都可以顺加上去。

毕竟,即便是相邻地块,拿地时间不同,价格也可能出现较大差异,若按照公式简单计算,或将造成同一区域内商品房价格背离市场规律。因此,在业内人士看来,该政策的落地执行或仍需合理把控。

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