裁员、欠钱、交不出房……千亿万亿房企也没余粮了

在嘉定所有板块中
房价上4万还被人忽略的只有这儿嘉定马陆,一个容易让人忽略的地方。其实,嘉定新城大部分范围在行政归属地上也是属于嘉定马陆所管辖的。可能多数人对马陆的第一印象是葡萄,但除了葡萄外,这几年马陆的房价有哪些变化?不得不说,如今楼市行情随着轨交站点的进入慢慢发生变化,原马陆核心位于宝安公路大融城附近,随着轨交站点马陆的设立,其中心也平移到了地铁站附近,显然这儿才是日后马陆重点开发的区域。
逾180名总部员工面临“优化”
中梁年内再启架构调整12月2日,网易房产独家获悉,中梁地产集团(02772.HK,下简称“中梁”)又在悄然进行着一场涉及总部各个部门条线的人员组织调整。而这次调整距上一次中梁的区域集团兼并及大规模裁员仅过去了8个月时间。今年3月,中梁对下属的12个区域集团进行了裁撤合并。据第一财经此前报道,中梁一个区域集团的人数大约在200-300人左右,当时12个区域集团之一的浙闽粤区域集团预计裁员50人,约占总人数的20%。5个月后,即8月初,中梁的区域整合完成。此前传言的12个区域集团合并为6个大区,实际则合并为南方、北方、西部、山东、浙江、江苏以及中部7个大区,每个区域公司总编制控制在150人左右。惠誉:国内债券违约呈上升趋势
民企占比超8成12月10日,国际评级机构惠誉发布《中国企业债市场蓝皮书》详解债券市场面临的挑战,惠誉评级中国企业研究董事黄筱婷提出,中国企业债违约率随着市场开放的深化而所有上升。根据惠誉的研究显示,2014年以来中国境内企业债券的违约数量一直呈上升趋势,从2014年仅5家发行人发生违约增至2018年的45家和2019年前十一个月的51家,导致违约率从2014年的0.17%升至2018年的1.03%和2019年前十一个月的1.19%。此外,违约债券的本金金额已从2014年的13亿人民币增至2019年前十一个月的994亿元人民币。上海底价拿地持续
华发股份27亿竞得松江地块12月10日晚间,珠海华发实业股份有限公司(简称“华发股份”)发布公告称,12月10日,其全资子公司上海铧铷房地产开发有限公司(简称“上海铧铷”)收到上海市土地交易事务中心发来的《成交确认书》,确认公开竞投获得松江区泗泾镇SJSB0003单元17-01号地块。中国社科院:建议调控不动摇在2019年楼市稳中有降的趋势下,中国社会科学院财经战略研究院对明年楼市给出预判,在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。12月10日,由中国社会科学院财经战略研究院、新华社经济参考报社共同主办,中国社会科学院城市与竞争力研究中心、凤凰财经研究院协办的《中国住房发展报告(2019-2020)》发布暨中国社科院国情调研重大项目“房地产调控及效果研究”开题研讨会在北京举行。
青浦新城学区房 交通便利均价4.2-4.3万/平闵行七宝大三居
均价70000元/平易眼看房

此次成立南方大区,中梁浙广区域集团同样在合并范畴之内。合并之后,多个区域集团同样面临条线重复问题。

其实绿地也不容易,毕竟是央企的款子,如果不是真没钱,怎么会不给呢?

过去几年,受益于三四线城市的棚户区改造和房价上涨,中梁的业务模式快速得到复制和成功,进而成为最近几年增速最快的房企之一。

1993年,年仅23岁的温州商人杨剑创立了温州华成房地产开发有限公司,此为中梁地产的前身。

刚刚登录资本市场的中梁控股(02772.HK,下称“中梁”)开始收缩自己的业务团队。8月1日早间,中梁宣布,将浙江、广州等多个区域集团公司合并,成立南方大区。

巨擎倒下,焉有万卵?地产行业正在加速洗牌,不光中小房企唇亡齿寒,千亿、万亿规模的房企兼上市公司都开始裁员和爆雷了。

不过,这个模式如同双刃剑。今年开始面临三四线城市的市场下行,这家广泛布局三四线城市的地产商也感受到“寒意”。

而在行业集中度不断强化的当下,即使是50强房企也有可能因为战略的失策而掉队,所以对决策要更加谨慎小心。

不过,这家在二线城市缺乏经验的地产商显然需要度过这样的业务调整阵痛期,无论是组织架构还是人员结构,未来都将面临更多的调整压力。

而临近年底,优化精简又开始了,中梁地产集团总部的587人将精简到400人左右。据一位中梁员工透露,从11月30日开始优化就已经开始,公司会给予至少N+1的工资补偿。

这并非中梁第一次收缩业务,此前中梁曾经通过合并区域集团方式,进行人员缩减。

近几年,中梁集团布局重镇一直主要在三四线城市,未重点布局市场火热的一二线市场。然而计划赶不上变化,随着棚改接近尾声,三四线城市红利逐渐消失。现在房地产已经从高速发展时代到了后半场的存量时代。以前靠三四线发财,但在行业后半场,行业前几位房企基本早都离开三四线,转到一二线发展了。

通过这样的竞争模式,中梁一直处于高速发展状态。2016年、2017年及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率为131%。

据克而瑞数据,2015年中梁销售额168亿,2016年337亿,2017年758亿,2018年1288.7亿。这是因为受益于棚改货币化安置和上一轮的货币宽松政策,三四线楼市在2016-2017年迎来牛市,中梁刚好顺势赶上了这波房地产发展大红利。

“我和很多同事交流,也担心自己所在区域合并成为大区,一旦合并都会面临条线重合问题,将带来更加复杂的工作环境。”一位中梁内部人士说。

2014年3月,绿地老板张玉良曾带着他标志性的笑容在一个论坛上发表演讲,对当时的楼市拐点论、崩盘论做出了驳斥。并阐述了自己的观点:“未来5到8年,中国的房地产市场依然会像今天北京晴朗的天气一样好。”

今年4月,中梁当时最大的区域集团——浙广区域集团近期刚刚吞并了同级别的浙闽粤区域集团的下属南区域公司,并制定了相关减员。

站长看来,现在不光住宅经常爆雷,商铺其实也有雷,期房危险性确实比较高。这年头不管是投资还是经商,都需要谨慎。

中梁也意识到了这个风险。中梁副总裁游思嘉公开表示,公司正在进行战略调整,自2018年7月,中梁已经将投资的重心逐步往二线城市转移。

中梁从3月起持续裁员

随后,中梁通过不断裂变方式,形成非常多区域集团,并让这些区域集团互相竞争。在中梁内部,哪个区域集团有资源拿地,就哪个区域集团上,在拿地的边界上,并没有很多公司那么明晰。

说完中梁,我们再来说说绿地。虽然绿地企业市值达万亿,业内非常有名,属于世界500强企业,但资金依然捉襟见肘,甚至已经到了不得不拖欠央企工程款的地步。

具体而言,由于中梁各个区域集团有部分储备职能条线的人和原有的条线重复,职能重复的人可能被裁。

其实裁员算不上大危机,最大的隐患是高负债,就像走钢丝一样。2016-2018年,中梁集团流动负债总额分别为351.35亿元、796.81亿元、1484.49亿元。中梁集团近年来维持了非常高的负债水平且较低的净利润。

区域整合就是一个信号,按照中梁此前的裂变逻辑,主要是因为当时市场较好,因此可以快速发展并高薪挖人。而如今的整合,更多的是受到市场下行影响。

中梁目前最大的区域集团——浙广区域集团吞并了同级别的浙闽粤区域集团下属南区域公司,裁员人数占区域集团总人数200-300人的20%左右。据悉,业绩表现不佳是南区被合并的主要原因。

不久前,中梁控股执行董事兼首席执行官黄春雷表示,今年中梁的销售目标为1300亿元。而这个目标,和之前的销售增速比,显然慢了很多。

以前是银行排队上门送钱,但在国家严控房地产资金的背景下,商业银行资金面从紧,为了资金安全,很多资金都只给头部企业,众多房企融资艰难。高周转已然玩不下去,一些企业只能优化裁员过冬。

“我们的大部分跟投赚的钱也不能和之前同日而语,市场下行让我们利润空间也小了很多。”上述内部人士说。

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中梁一个区域集团的人数大约在200人-300人左右,当时浙闽粤区域集团预计要裁员50人,裁员人数占比约在20%左右,裁员具体细化到每个部门和各个条线。

过去几年,中梁是地产圈发展最快的一家公司之一,玩的是高周转,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。在拿地最快的2018年,中梁平均1.3天买一宗地,快速在三四线城市拿地开发,扩大规模。

不过,这样的合并在中梁内部看法也各有不同。

从张玉良的言辞看,他对未来房地产行业发展非常乐观。但从现在房地产企业的竞争格局来看,未来的行业竞争核心将是残酷的金融战。谁能撑到最后,就能占领市场。也许谦虚低调、居安思危,才更适合长期发展,基业长青。

中梁方面表示,此次合并系正常业务调整,是整个集团内部的一个试点。

很多人都听说过武汉绿地中心,它曾号称要超越目前中国第一高楼上海中心大厦,成为新的中国第一高楼。项目原定2017年底竣工,但直到2019年11月再度走入公众视野我们才发现,这座高楼非但没完工,反而停工了。

7月30日的土地拍卖,成都成华区CH05:2019-023号地块就是由中梁以成交价13.28亿摘得,折合楼面价13700元/平方米,溢价率68.59%。

于是乎2019年11月绿地控股发公告称,拟发行3.7亿美元定息债券,票面利率为5.6%,到期日为2022年11月13日。

据绿地2019年三季报显示,1-9月绿地实现合同销售金额2345.53亿元,较去年同期的2670亿元减少12.1%。其中,第三季度绿地的合同销售金额668.68亿元,比去年同期减少35.8%。相比2018年底进一步减少。截至2019年9月30日,绿地的负债总额为9181亿元。

绿地拖欠央企工程款

建筑工程出身的杨剑对于地产开发颇有心得,2015年之前,中梁都是温州最大的开发商。后来事业发展迅速,中粮2016年将总部移师上海,将物业开发业务拓展至安徽省、福建省及江西省,短短3年就增长为千亿房企。

受销售额下滑影响,绿地前三季度经营活动现金流净额为91.26亿元,同比下降70.53%。对于大幅下降的原因,绿地解释称:主要因为工程款支付同比增加。

绿地不光欠大户,其个人商铺项目也维权频发,风波不断。有消费者称,曾在2017年下半年与绿地签了合同,约定商铺于2018年年底交付。但现实却是交房遥遥无期,一些业主四处奔波。在政府的帮助下,部分业主与绿地代表律师签订了解除合同协议书。

后来12个区域公司合并为南方、北方、西部、山东、浙江、江苏以及中部7个大区,每个区域公司总编制控制在150人左右。

在2017年之前,融资环境较为宽松,而2017年整体融资环境开始收紧,同时房地产的调控也在逐步升温,年内累计各项调控政策多达450次。

市场就是这么残酷,就像炒股一样,高点套现离场赢者通吃,跑慢了只能当接盘侠,为滞后的策略买单。所以说经营企业,战略格局和前瞻性眼光非常重要,方向偏了,想掉头就难了。

中梁鼎盛时期,下属子公司从2015年底的48家增至2018年6月30日的705家,员工从740人扩招至1万人以上。

央企中建三局表示:”因绿地欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转,被迫全面停工。“

今年3月楼市成交还算活跃时,中梁就开始裁员,对下属的12个区域集团进行了裁撤合并。

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