澳门新萄京手机版网址广州地区房贷利率保持平稳

11月20日,LPR利率(贷款市场报价利率)进行第四次报价,1年期LPR为4.15%,此前为4.2%;5年期以上LPR为4.80%,此前为4.85%,均下调5个基点。值得注意的是,这是LPR自设立以来,5年期以上LPR首次下降。根据目前的政策,从今年10月8日开始,房贷利率根据每个月的LPR定价加一家银行的加点进行调整,那么,这是否意味着房贷利率也下调了呢?根据记者此前的探访所了解,贵阳市多家商业银行实行新政后的利率与老政策相比变化不大,基本上是比较稳定的,也有银行保持了与老政策完全一样的执行利率。部分银行也表示,由于加点幅度是可以由商业银行自行制定的,那么实际上是用了反算方式来确定加点幅度,以确保新的利率基本与老利率基本持平。贵阳市某商业银行个贷中心相关人士称,前两个月当5年期以上LPR为4.85%时,该行首套房利率加点幅度为80个基点,也就是执行利率为5.65%,现在加点幅度为85个基点,二套房之前为加点105个基点,现在为110个基点。这样一来,实际上前后利率没有发生变化。该人士称,由于LPR有所下降,各家商业银行也会相应调整加点幅度,所以,在一个城市内的房贷市场利率水平,不会相差太远。“即便是利率有所变化,也只是影响到最近一个月的变化”业内人士称,即便是利率发生变化,也只影响到11月20日至12月19日签订贷款合同的客户,11月之前签合同但未放款的客户沿用上一个阶段的利率。12月20日开始,又要根据12月公布的新定价进行调整。因此,这个影响范围还是比较小的。假设加点幅度不变的话,那么会节约多少钱呢?根据易居研究院《LPR房贷利率报告》,此次LPR基础利率下调以后,全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少,对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款模式,过去月供额为5762元,而现在降低为5731元,月供压力仅减少31元。再具体一点,假设之前利率为5.65%,现在的年利率为5.6%,在贵阳购买一套住房,贷款100万元,贷款30年,之前每月月供为5772元,新的利率为5740元,相差较小。如果贷款年限较少的话,这个差距也依然不大,假设同样额度贷款期限为20年,新老月供则分别为6935元和6963元,每月只相差28元。如果是选择等额本金法还贷的话,差距更小,20年的利息差额仅为5021元,可见,对人们月供的影响是很小的。况且,现在的重定价机制还允许调整合同利率,有可能总利息还会更低。所以不能简单地认为,LPR降低了房贷利率也就降低了。业内人士提醒市民,最近购房办理房贷的话,也可以货比三家,不同的银行利率可能会有些微差距。

财联社讯,今日起,房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率。财联社记者今日从各家银行获悉,自今日起已有包括工行、建行、民生银行、北京银行等十余家银行开始实施LPR下的房贷利率政策。

10月8日,房贷利率正式“换锚”。根据此前央行的公告,房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率(LPR)定价。据记者了解到,广州地区的房贷利率暂时保持平稳,大部分银行的房贷业务已完成了采用最新LPR报价加点的方式进行。分析人士指出,目前LPR下的房贷利率变化对购房者影响不大。而从长期来看,LPR下的房贷利率不排除有下调的可能。

面对看上去让人眼花缭乱的名词LPR,在新房贷利率下,利率会怎么变,房贷有没有涨,利率怎么调整,未来利率会下调吗?财联社带您一文读懂房贷新政。

新房贷将采用LPR定价方式

LPR基准房贷利率怎么变:大多数城市小幅上行

根据央行公告,自10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说,今后房贷利率将挂钩LPR,也就是市场上说的“换锚”。以北京为例,房贷利率“换锚”后的利率下限为:首套房贷利率不低于LPR+55个基点,即5.40%;二套房贷利率不低于LPR+105个基点,即5.90%。

经过多日的贷款合同修改、系统升级改造等工作,今日迎来个人住房贷款利率定价基准转换日。今天之前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

那么广州市内的情况如何呢?多家银行的相关人士表示,10月8日起新发放的房贷已采用LPR的定价方式,报价方式为LPR的加减点。

按照央行规定,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

广州工行的相关人士对记者表示,自10月8日起,对适用最低首付为三成、四成、五成的个人住房贷款,按LPR首套房利率执行,按照5年期以上LPR+54个基点(即执行利率为5.39%);对适用最低首付为七成的个人住房贷款,按LPR二套住房利率执行,按照5年期以上LPR+79个基点(即执行利率为5.64%)。

9月30日,财联社记者走访北京多家中介机构了解到,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

广东中行的相关人士表示,新接单的个人住房贷款将全部采用LPR定价方式,报价方式为LPR加减点。具体将根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值。

从实际情况来看,无论是增加还是降低基点,最终的利率均与之前利率保持平稳,其中,北京地区首套房利率上行0.01个百分点,二套房利率上行0.02个百分点;上海地区首套房利率下行0.005个百分点,二套房利率上行0.06个百分点。

浦发银行的相关人士说,目前住房贷款首套房贷利率为LPR+55~105个基点区间范围,二套房房贷利率为LPR+60~105个基点的区间范围。

“目前看,各地房贷利率基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少,”中原地产首席分析师张大伟对财联社记者表示,整体看LPR政策落地前后,各地银行房贷利率不会变化。

汇丰银行相关人士表示,目前首套房贷利率为LPR+5个基点,即4.9%,与基准利率持平;二套房贷利率为LPR+60基点,即5.45%。

张大伟称,就算未来上海等个别城市房贷利率上调到4.85%左右的5年期以上LPR基准水平,“也将是全国最低的房贷利率。”

另外,也有银行已提前一个月参照LPR发放贷款。招商银行总行的相关人士就对记者表示,在房贷业务上,该行先于央行公告的房贷业务定价统一转换的底线时间10月8日,提前1个月开始推广执行。

每月房贷还款差多少:25年期等额本息月供增加12.16元

暂时对购房者影响有限

以北京地区为例,若首套房贷款100万元,10年期等额本息月供增加4.94元,20年期等额本息月供增加5.63元,25年期等额本息月供增加5.94元;若二套房贷款100万元,10年期等额本息月供增加10.02元,20年期等额本息月供增加11.49元,25年期等额本息月供增加12.16元。

随着LPR定价机制改革的推进,未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生变化,对于购房者来说,有什么影响呢?

据易居研究院测算,分城市来看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至还有减负的现象。

首先是购房成本。由于房贷利率挂钩LPR,利率水平将会发生变化,进而也会影响住房按揭贷款的成本,即月供金额的大小。根据易居研究院《中国LPR房贷利率报告》,北京9月份执行的是“央行基准利率×(1+浮动比例)”,100万元本金、30年期的等额本息贷款的首套购房,月供额为5609元。而10月份执行的是“LPR基础利率+基点”,同样的贷款,月供额为5615元。据此计算,每个月多支出的月供额为6元。可以看出,房贷利率及购房成本均有所增加,但变化不大。

“从测算中也可以看出,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大,”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

其次,根据央行公告,此次房贷新规中,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重新定价周期。央行公告明确,个人住房贷款利率重新定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。如经借贷双方协商一致,约定重新定价周期为1年,贷款利率“于1月1日调整”,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。广东中行相关人士还对记者表示,该行LPR重新定价周期暂以选择12个月对月对日浮动的方式向客户报价。

不过,上述调整仍只针对于在10月8日及以后签订按揭贷款的新增客户。而对于在此之前已经通过按揭形式贷款的存量客户,财联社记者了解到,目前还没有更详细的利率细则出炉。

对贷款规模应量力而行

兴业银行宏观分析师郭于玮认为,对于存量客户未来房贷利率的调整,需要央行主动引导。“房贷涉及到的住户非常广,银行每一单去谈判重新定价难度比较大。所以还是需要一些政策性的引导,然后再实现换锚。”

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁指出,房贷利率新规对于当下房地产市场影响有限,购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。由于LPR的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,这也意味着更大的利率风险。因此,建议购房者在测算月供和贷款规模时,应结合自己的收入水平,留足余额,量力而行。如每月到手收入为2万元的购房者,建议考虑将月供额度设置为1万元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在150万元左右。这样配置,一方面保证了每月有1万元的消费/生活开支或者储蓄,不会影响到生活质量;另一方面,即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可以接受的。反之,如果余额不足,虽然可贷金额有所提高,但是受到利率风险的影响也相应增大了,严重的可能会影响生活质量。

每年的房贷利率怎么调整:12月20日的LPR利率很重要

陈嘉宁还指出,目前的房贷利率新规仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故在同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款。如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

随着新房贷利率的执行,LPR每月一次调整是否也会导致房贷利率也会每月一次调整?财联社记者走访中介机构了解到,一般来说会每年调整一次,但具体也要看合同文本。

也有分析人士认为,LPR下的房贷利率在将来不排除有下调的可能。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,而国内降息预期也会进一步强化,这都会对LPR及LPR下房贷利率等产生影响。从近期房贷市场的政策面看,“房住不炒”是重要的指导思想,这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR下房贷利率将有进一步下调的可能。

此前央行在公告中业明确表示,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限,每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

名词解释

“定价基准可以是签订合同最近一个月的利率,也可以是12月20日的利率,”一位房产中介人士对财联社记者表示,具体还得看合同文本。

什么叫LPR?

即约定重定价周期为1年,贷款利率“于1月1日调整”,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算;约定重定价周期为5年,贷款利率“于起息日在对月对日调整”,如起息日为2019年10月25日,贷款利率会在每隔5年的10月25日按照当年10月20日LPR加点重新计算。

LPR是贷款市场报价利率(Loan Prime
Rate)的英文简称,是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可根据借款人的信用情况,考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素,在此基础上加减点确定。

不过,财联社记者咨询多家中介和银行人士后了解到,目前还有未有新的房贷合同签订,具体内容可能每家银行有所不同。

未来利率会下调吗:难,这真的很难

财联社记者调研发现,即使新房贷利率有微幅上涨,也没有促使节前住房成交量的明显提升。“几乎没有变化,很少没有购房者因为LPR执行就马上签合同,”多位中介人士对财联社记者表示,反而因为LPR每月调整一次,选择观望的人多一些。

值得一提的是,在第二次LPR调整时,一年期LPR下调5个基点,但5年期以上LPR没有变化。以至于“以后一年期的会往下走,五年期的不会动了”成了部分专家学者的主要观点。

“5年期LPR并非只升不降,或者永远不动,从制度安排上来说,5年期LPR仍具有灵活性,”郭于玮对财联社记者表示。

实际上,在8月25日央行负责人答记者问中,房贷利率是可在LPR基础上加点,“人民银行分支机构会指导各省市的市场利率定价自律机制,及时确定当地的LPR加点下限,也就是说对每一个地方LPR基础上加多少个点都是有控制力的。”

郭于玮表示,这意味着即使有一天5年期LPR往下调,但是某个地方房价涨的太高了,完全可以要求LPR加点幅度不能低于一定水平,以此做出调整。“所以我认为房贷利率限制了LPR的调整,但是影响不是绝对的,我们五年期LPR仍然是有灵活性的。”

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